（2017）冀10民终1608号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-30
案件名称
王培珍、李小东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王培珍,李小东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终1608号上诉人（原审原告、反诉被告）：王培珍，女，汉族，1979年5月19日出生，住河北省邯郸市邯郸县。委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。委托诉讼代理人：林保青，男，汉族，1980年10月15日出生，住河南省祁县，与上诉人系夫妻关系。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李小东，男，汉族，住燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨硕，河北唤民律师事务所律师。上诉人王培珍因与被上诉人李小东之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王培珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。第一，因上诉人拟向被上诉人支付的首付款必须是上诉人售出北京的一套房屋方能取得，故在签订补充协议过程中，中介公司在协议上写支付首付款时间为10月20日时，上诉人立刻表示10月20日不能支付，不同意10月20日支付。于是双方在补充协议其他约定项就首付款的支付通过手写方式另行约定：“具体支付首付日期甲乙双方相互协商，甲方配合乙方按乙方指定办理后期手续”，依此可以看出，本案中上诉人与被上诉人就涉案房屋支付首付款的具体时间并未达成一致意见。第二，《补充协议》第二条第四款关于10月20日支付首付款的条款与第五条第三款第三项手写其他约定条款系同一份合同就同一事项的两个表述，二者在同一份合同中出现，依上下逻辑关系，不属于变更合同内容也不属于约定不明，补充协议第五条第三款第三项的手写条款系上诉人与被诉人对首付款支付时间所做的另行约定，同时是对第二条第四款的否定性约定，双方应依照该约定善意履行合同。即便上诉人与被上诉人在《补充协议》签订后不能对首付款的支付时间协商一致，上诉人与被上诉人均可根据合同约定通知对方终止合同，均无权据此追究对方违约责任。第三，本案房屋买卖合同未能够继续履行的原因在于被上诉人的违约行为。上诉人在签订《补充协议》的当日即向被上诉人支付了10万元的购房定金，在本案房屋买卖合同签订后，上诉人积极准备首付款，而被上诉人在当地房价不断大幅上涨的情况下，为了自己的利益首先违约，单方向上诉人发出解除合同通知书。上诉人无奈才要求解除合同，退还定金。二、一审判决适用法律错误。一审法院按房产总价款的20％判决上诉人承担违约金，无事实基础更无任何法律依据。根据法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的。本案中，上诉人与被上诉人房屋买卖合同解除后，涉案房屋的增值利益完全归属于被上诉人所有，被上诉人未因本案房屋买卖合同未履行而遭受了任何损失。另外上诉人并未违约，一审判决上诉人赔偿被上诉人高达46万元的违约金，明显不公。三、一审判决粗制滥造且明显偏袒被上诉人。本案属于房屋买卖的复杂案件，一审判决仅仅表述了上诉人的诉讼请求及被上诉人的反诉请求，对上诉人及被上诉人的答辩意见未作任何记录，且一审法院对认定事实一笔带过，“对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认”，一审法院确认了哪些事实?双方争议的事实又是什么?这些在判决书中未做任何记载。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，审判程序违法，判决结果有误，二审人民法院应查明事实，依法改判。被上诉人李小东辩称：第一，事人双方房屋买卖合同签订后上诉人的主要义务就是付款义务，至上诉人一审起诉要求解除合同时，未向被上诉人支付首付款，故上诉人根本违约。第二，根据民法通则相关规定，当事人可以在合同中约定一方违反合同时向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对违反合同而产生的损失赔偿的计算方法，可以看出，违约金与违约损失并不冲突，且违约金以履行合同为前提，具有对违约方惩罚的性质。上诉人没有履行双方签订的合同，构成违约，就应承担惩罚性违约金。第三，被上诉人因本次房屋买卖交易造成了很大的损失，包括对第三人的违约赔偿及中介服务费，同时在新政策下再购房，将产生的其他费用以及房价上涨的损失。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王培珍（原审原告，反诉被告）向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告定金100000元。李小东（原审被告，反诉原告）向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2016年9月30日签订的《存量房买卖合同》；2、判令王培珍支付违约金共计46万元；3、全部诉讼费用由王培珍承担。一审判决未对本案基本事实作出明确认定。一审法院认为,原被告一致表示解除2016年9月30日签订的《存量房买卖合同》，一审法院予以支持。本案的焦点问题是王培珍是否承担解除合同的违约责任。根据原被告双方签订的《补充协议》第二条第四款的约定，“首付款：乙方（原告王培珍）于2016年10月20日将首付款70万元支付给甲方（被告李小东）”。第五条第三款第三项其他约定“具体支付首付款日期甲乙双方相互协商”可以看出双方对给付首付款的日期进行了变更，签订合同后虽然双方就给付日期进行了协商，但协商未果，属变更合同内容的约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，推定为未变更。由此认定原告王培珍未按合同的约定期限给付首付款已构成根本性违约。关于违约金的数额，根据双方签订的《补充协议》第四条第三款的约定，应为36万元（230万元×20%－10万元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定作出判决，一、解除原告王培珍与被告李小东签订的《存量房买卖合同》；二、原告（反诉被告）王培珍于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）李小东违约金36万元（230万元×20%－10万元）；三、驳回原告王培珍其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李小东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，反诉受理费8200元，减半收取计4100由原告王培珍负担。二审期间，上诉人提交三组新证据：证据一，购房合同一份，银行流水一份。证明：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的时候上诉人已经就自己拥有的北京房产出售达成协议，并在签订本案合同时明确表示以此售房款支付本案房屋首付款70万元。证据二，上诉人与被上诉人的短信通信记录一组。证明：双方在2016年10月20日之后就首付款的具体支付时间曾反复磋商，上诉人在短信记录中明确表示首付款的给付日期并没有最终协商确定，首付款的给付日期并没有约定在2016年10月20日。证据三，燕郊地区在合同签订前后房价上涨情况。证明：即便双方的买卖协议没有履行，被上诉人不可能因为房屋买卖合同没有履行遭受任何损失，实际遭受损失的是上诉人。被上诉人针对上诉人提交的证据发表了质证意见，针对证据一：真实性无法认定，与本案没有关联性。针对证据二：该证据真实性认可，对上诉人的证明目的不认可，通过该份证据恰恰证明被上诉人一再催促上诉人及时支付首付款。针对证据三：真实性不认可，证明目的不认可，因为被上诉人有且仅有一套住宅即涉案房产，当时上诉人卖房是为了改善居住条件，也与案外的第三人签订了房屋买卖协议，因为上诉人的违约，被上诉人损失了违约金以及中介费，虽然房价上涨，但对于被上诉人来说同样也因为房价上涨而不能购买改善性的房屋居住，并且还由于新政策的实施，被上诉人再购买房屋又有了许多限制条件，包括首付比例和购买资格。被上诉人提交新证据一组，被上诉人与案外人签订的房屋买卖合同、合同解约协议、中介服务费的收据。证明：因上诉人违约，导致被上诉人无法向案外第三人支付首付款，损失了定金和中介服务费。上诉人针对被上诉人的证据质证称，房屋买卖合同、解约协议是复印件，不符合证据的形式，该证据不能证明被上诉人与第三方签订房屋买卖合同并实际履行，更不能证明被上诉人向第三方支付了赔偿款，并因此遭受了损失，不能达到被上诉人的证明目的。故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。二审期间本院查明事实：2016年9月30日上诉人王培珍与被上诉人李小东在三河市福成房产置业经纪有限公司签订了《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，约定李小东将位于燕郊开发区福湘园一期36栋1单元2302号楼房卖给王培珍，房款230万元，在《补充协议》第二条第四款约定，“首付款：乙方王培珍于2016年10月20日将首付款70万元支付给甲方李小东”。另在该《补充协议》第五条第三款第三项手写条款约定：“具体支付首付日期甲乙双方相互协商，甲方配合乙方按乙方指定办理后期手续”。上诉人在签订《补充协议》的当日即向被上诉人支付购房定金10万元。上诉人与被上诉人关于《补充协议》中首付款给付时间存在分歧，在合同履行过程中未就首付时间达成一致。本院认为，当事人双方所签订的《补充协议》中打印条款第二条第四款约定，“首付款：乙方王培珍于2016年10月20日将首付款70万元支付给甲方李小东”，而在该《补充协议》第五条第三款第三项手写条款约定：“具体支付首付日期甲乙双方相互协商，甲方配合乙方按乙方指定办理后期手续”。上诉人称手写条款系当事人双方均在场，双方共同认可的情况下所签写，被上诉人对此并无异议。根据关于首付款时间约定的打印条款和手写条款的前后逻辑关系，应当认定手写涉案房屋首付款支付条款系对打印条款的变更，该《补充协议》关于首付款支付时间的约定应以手写条款为准，即双方就首付款的支付日期并未确定，由双方协商确定。因上诉人王培珍与被上诉人李小东就首付款的支付时间未协商一致，现上诉人与被上诉人均同意解除双方签订的房屋买卖合同，故双方签订的房屋买卖合同应予以解除。合同解除后，被上诉人李小东依合同收取的购房定金10万元即无依据，应予以退还。被上诉人李小东主张上诉人王培珍违约给其造成实际损失，但并未提供确实充分证据，且市场房价大幅攀升，其主张不能得到支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初7048号民事判决；二、解除上诉人王培珍与被上诉人李小东签订的所有有关涉案房屋买卖的合同；三、被上诉人李小东于本判决生效之日起七日内退还上诉人王培珍购房定金10万元；四、驳回被上诉人李小东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，反诉受理费8200元，减半收取计4100均由被上诉人李小东负担。二审案件受理费2300元由被上诉人李小东负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊清维审 判 员 丁宗发代理审判员 杨学军二〇一七年四月十四日书 记 员 董 楠 搜索“”