（2017）粤1403民初194号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-19
案件名称
刘新昌、黄碧兰等与梅州市梅县区永盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
梅州市梅县区人民法院
所属地区
梅州市梅县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘新昌,黄碧兰,梅州市梅县区永盛房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1403民初194号原告：刘新昌，男，1958年2月10日出生，汉族，现住梅州市梅县区。原告：黄碧兰，女，1962年８月３日出生，汉族，现住梅州市梅县区。两原告系夫妻关系。两原告委托代理人：刘伟东，男，汉族，1987年９月20日出生,现住梅州市梅县区。系原告的长子。两原告委托代理人：余少彬，系广东客中梅律师事务所律师。被告：梅州市梅县区永盛房地产开发有限公司，住所地梅州市梅县区程江镇西山村永盛园B2、C1栋32号。法定代表人：郭建新，该公司经理。委托代理人：杨正茂，系广东客都律师事务所律师。原告刘新昌、黄碧兰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还房价款26948元；2.被告向原告支付超收房价款利息4284.36元；3.判令被告从起诉之日起至返还全部房价款之日止按银行同期利率的2倍向原告支付超收房价款利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，原告为买受人，被告为出卖人，双方订立《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房以套内建筑面积计价，合同约定面积（套内建筑面积）为108.3平方米，每平方米人民币3536.47元，总价款为38.3万元。2015年６月８日，原告向被告全额付款。2016年８月，经房地产行政主管部门确认，套内建筑面积100.68平方米，比合同约定面积少7.62平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。双方买卖合同第５条约定，原告作为买受人，有权利要求由出卖人即被告返还减少面积的房价款26948元（3536.47元／平方米×7.62平方米）及从2015年6月８日付款之日起利息。经原告多次协商，被告均拒绝返还房价款，原告认为，双方订立的房屋买卖合同合法有效，所有条款为双方自愿、平等签订，原告已违反双方合同约定，严重损害了原告的合法权益，因此向本院提起诉讼，提出如上诉讼请求。被告梅州市梅县区永盛房地产开发有限公司答辩称，一、原告诉请答辩人返还房价款无任何事实根据和法律依据，理由如下：（一）双方实际履行的是2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》，2014年5月1日签订的《商品房买卖合同》是住建局要求的格式合同，只作网签报备之用。１、2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示并已按约实际履行。双方于2014年４月３日在达成正式购房的合意后，签订了《商品房卖合同》，其中，第一条第２点约定：“该房产按套总价款人民币叁拾万叁仟元正。以上价款为按套一口价，准确面积以房局办证面积为准”。第二条第点约定：“原诚意金转为第一期付款金，即人民币贰拾叁万叁仟元正”。合同签订当天，即2014年４月３日，原告支付了购房首期款23.3万元（含诚意金10万元），和办证杂费等合计45200元，同时由答辩人向原告出具了相应的收据二张。从《商品房买卖合同》的签订到款项支付的履行情况来看，2014年４月３日签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示并已实际履行。2014年４月３日签订并实际履行《商品房买卖合同》意思表示明确，该房总价款为按套一口价383000元，准确面积以房管局办证面积为准。２、2014年５月１日签订的《商品房买卖合同》是住建局要求的格式合同，只作网签报备之用。合同上的面积只是满足合同填写需要而预估填写。（二）其他业主同样是在达成购房合意、购房之时签订《商品房买卖合同》并按约实际履行，在进行网签时再签订一份由住建局要求并提供的《商品房买卖合同》的格式合同，专门用于网签报备之用，不作双方履行之用。（三）答辩人出售给其他业主的房屋中，也有不动产权证上的面积大于网签合同的预估面积，但答辩人遵守诚实信用原则和根据双方的真实意思表示，从未对超出面积部分的房款差额产生纠纷。二、原告第２、３项诉讼请求主张的利息也是无任何事实依据和法律根据。综上，答辩人出售房屋是按套计价，不存在面积差异产生补偿的问题，原告的诉请无理无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。针对被告的答辩意见，原告认为，１、被告提到的两份合同，应按政府批复的合同为主。２、双方在2014年5月1日签订网签合同时并未约定按套销售，对房屋面积差异的款项，被告应当支付给原告，且应支付利息。３、答辩状称其他业主未提出异议，原告对此不予认可，据了解，相当多的业主对房屋面积均有意见，只是其他业主保留他们自己的意见。经审理查明，2014年4月3日，原告黄碧兰与被告梅州市梅县区永盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定：一买卖房地产情况。甲方（被告）拟将位于永盛园A区的房地产Ｄ栋601房转让给乙方（原告），乙方经充分了解愿意购买该房产（毛坯房）；该房产按套总价款人民币383000元正，以上价款为按套一口价，准确面积以房管局办证面积为准。二付款方式：原诚意金转为第一期付款金额，即人民币233000元。三房产证办理。乙方应提供有关证件及资料给甲方办理房地产权证。甲方负责办理好房屋产权证给乙方，本合同的总额房价，不能按总价税金征收，而是按房管部门定价，约定总价征收税金发票为准，双方在交接房地产权证时，乙方必须将签订的房地产买卖合同及收据一起交还甲方。本合同一式两份，甲、乙双方各存一份，由签订之日起至房屋产权证交给乙方，本合同自动失效。同日，原告即支付了首期款233000元及办证税费等45200元给被告，由被告出具两张《收据》给原告收执，分别注明：“今收到刘新昌D1栋601房购房首期款233000元”；“今收到刘新昌购永盛园Ｄ1栋601房的办证税费，装修主门、防护网、装修垃圾清运费、小区对讲防盗系统装置等费用45200元”。2014年5月1日，原告与被告签订用于办理网签的《商品房买卖合同》（下简称《网签合同》），内容为：建筑面积123.7㎡,套内建筑面积108.3㎡,分摊面积15.4㎡,按套内面积计算单价3536.47元／㎡，按套内面积计算单价3096.2元／㎡,总金额38.3万元。2016年9月13日，梅州市梅县区国土资源局为上述房产办理了不动产权证[（2016）梅州市梅县区不动产权第0004351号]，注明建筑面积115.76㎡,专有建筑面积100.68㎡,分摊面积15.08㎡。因不动产权证注明的套内面积与《网签合同》相差7.62㎡,原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则作上述答辩意见。另查明，一、对于购买前原告有无到现场查看的情况。原告陈述：购买前在销售人员的带领下到现场看房，但现场无法看清房屋的实际建筑面积和套内面积。销售人员介绍该图纸中的建筑面积为123.7㎡,套内面积为108㎡,房屋总价为383000元。被告陈述：当时双方的真实意思表示是按套计价，网签合同仅是预估面积，在2014年4月3日签订的合同也明确约定按套销售，准确面积以住建部门实际测量为准;两份合同的房屋总价是一致的，这也说明是按套销售。二、被告销售的整个楼盘中，有部分不动产权证登记面积小于网签合同面积，也有部分不动产权证登记面积大于网签合同面积的房产。其中提交11套（部分）不动产权证登记面积大于网签合同面积的房产，分别为：1、A1栋8D房：网签面积102㎡，不动产权证面积110.49㎡，多出8.49㎡；2、A1栋5A房：网签面积100.47㎡，不动产权证面积107.53㎡，多出7.06㎡；3、A1栋7C房：网签面积100.28㎡，不动产权证面积107.4㎡，多出7.12㎡;4、A2栋4B房：网签面积100.29㎡，不动产权证面积109.26㎡，多出8.97㎡；5、A2栋3C房：网签面积100.28㎡，不动产权证面积107.39㎡，多出7.11㎡；6、B1栋4D房：网签面积97.86㎡，不动产权证面积99.19㎡，多出1.33㎡；7、A1栋6A房：网签面积100.47㎡，不动产权证面积107.53㎡，多出7.06㎡；8、A1栋6B房：网签面积100.29㎡，不动产权证面积109.26㎡，多出8.97㎡；9、A1栋4D房：网签面积102㎡不动产权证面积110.5㎡，多出8.5㎡；10、A2栋8A房：网签面积100.47㎡，不动产权证面积107.53㎡，多出7.06㎡；11、A1栋7B房：网签面积100.29㎡，不动产权证面积109.26㎡，多出8.97㎡。对于为何会出现网签合同与不动产权证面积不一的情况，被告陈述，网签合同是按照设计图纸预估面积测算的，测算的面积不一定准确，所以合同也约定应以房管部门测算的面积为准。以上事实，有经过质证的《商品房买卖合同》（网签合同）、《不动产权证》、《税收发票》、《收据》《商品房买卖合同》（2014年4月3日）、《关于永盛园登记面积大于预估面积的部分房屋统计表》等和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。两原告向本院起诉认为，双方于2014年5月1日签订的《网签合同》约定的套内面积108.3㎡与房管部门确定的套内面积100.68㎡相比，房管部门确定的面积少7.62㎡为由，要求被告返还购房款及相应的利息等诉讼请求。本案争议的焦点系房屋买卖按套销售还是按房屋面积销售。经查，签订《网签合同》前，即2014年4月3日，原告黄碧兰与被告梅州市梅县区永盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于永盛园A区的房地产Ｄ栋601房的房产，房屋按套销售总价383000元，准确面积以房管局办证面积为准。签订《商品房买卖合同》时原告未对按套销售房屋提出异议，同日原告向被告支付首期购房款233000元及其他费用45200元。该《商品房买卖合同》系双方自愿平等基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院依法予以确认，双方均应按合同约定履行。《商品房买卖合同》与《网签合同》房屋总价是一致的，均为383000元，也体现出房屋系按套销售，而不是按面积销售，且在被告销售的该小区，根据被告提交的证据显示部分《网签合同》面积与产权证面积不一致的情况，因而合同约定准确面积以房管局办证面积为准，所以双方是履行《商品房买卖合同》中约定的按套销售，而不是按面积销售，原告的起诉，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四、六十条的规定，判决如下：驳回原告刘新昌、黄碧兰的全部诉讼请求。案件受理费580元，减半收取290元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员 肖锋二〇一七年四月十四日书记员 张琳 来自