（2017）粤01民终3358号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-04-24
案件名称
广东鹅潭宾馆与张瑞基、郑文燕房屋租赁合同纠纷2017民终3358二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张瑞基,郑文燕,广东鹅潭宾馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终3358号上诉人（原审被告）：张瑞基，住广州市荔湾区。上诉人（原审第三人）：郑文燕，住广州市越秀区。两上诉人的共同委托代理人：罗裕敏，系广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东鹅潭宾馆，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：张思远，职务：总经理。委托代理人：马振涛，系广东岭南律师事务所律师。委托代理人：张智敏，系广东岭南律师事务所实习律师。上诉人张瑞基、郑文燕因与被上诉人广东鹅潭宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初587X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张瑞基、郑文燕上诉请求：1、撤销原审判决；2、裁定驳回起诉或驳回广东鹅潭宾馆的全部诉讼请求；3、本案一、二审受理费由广东鹅潭宾馆承担。事实和理由：一、广东鹅潭宾馆并非广州市荔湾区沙面四街X号-4房(以下简称X号-4房)的产权人，也非广州市荔湾区沙面四街X号102房(以下简称X号102房)的产权人，而广东鹅潭宾馆与张瑞基的关于X号-4房的《广州市房屋租赁合同》也早已于2016年6月9日租期届满履行完毕。租赁期间，张瑞基、郑文燕没有违反租约的行为。至今为止，X号-4房的产权人并没有要求张瑞基、郑文燕搬迁，广东鹅潭宾馆也没有获得X号-4房的产权人的授权提起本案诉讼。张瑞基、郑文燕在原审庭审时已提出广东鹅潭宾馆的主体不适格，但原审判决对此避而不谈，不予处理，继续审理，这是程序上不允许的，可见原审判决的程序严重违法。二、①广东鹅潭宾馆提起本案诉讼的涉案房地产是X号102房，至今为止，广东鹅潭宾馆没有提供任何证据证明X号-X号与X号102房是同一间房屋，虽然张瑞基与广东鹅潭宾馆仅有X号-4房有租赁关系，但这与X号-4房与X号102房是否同一房屋是完全没有关联的。原审判决以“被告及第三人无证据证实原告所出租的涉案商铺在经营期间有其他权利人主张权利，且被告及第三人也确认涉案商铺所在区域只与原告有涉案商铺租赁关系”为由认定X号102房与X号-4房是同一房，显然是证据不足，且举证责分配错误。②原审判决在判决书中使用模糊词组“涉案商铺”，偷换概念陈述本案事实，故意混淆X号102房与X号-4房的区别。由于原审判决在证据不足及偷换概念的情形下，对本案事实进行了错误的认定。综上，张瑞基、郑文燕认为原审判决主体不适格，认定事实有错、证据不足、举证责任分配不当，导致实体判决不当，以及错判，请求二审法院依法纠正，支持张瑞基、郑文燕的上诉请求。二审庭审中，张瑞基、郑文燕补充如下上诉意见：1、我方认为本案房屋是省外事办的，但是广东鹅潭宾馆至今无法取得业主的授权委托，我方认为广东鹅潭宾馆不具备本案的主体资格，而且究竟涉案房屋是否为原告在一审提交给法院的两份房屋所有权证和国土证所载的房屋与本案原告提起诉讼的地址是不一样的，如果是业主没有委托广东鹅潭宾馆提起诉讼，广东鹅潭宾馆只是管理人，没有授权就不具备主体资格。2、由于我方与广东鹅潭宾馆租赁合同在2016年6月份期满，在合同期间我方没有违约，也按时缴纳租金，所以我方认为本案的案由不应当是租赁合同纠纷，应当是物权保护纠纷，本案涉及的是房屋使用权的问题。收回房屋必须由业主来行使权利，广东鹅潭宾馆无权收回房屋。广东鹅潭宾馆二审辩称：我方不同意张瑞基、郑文燕的意见。张瑞基、郑文燕陈述的理由，我方在一审已经一一回应，我方同意一审法院的判决。1、对地点，双方从未发生过争议，房屋租赁期长达10多年，期间从未发生过变更。2、租金的给付对象，一直都是由我方向被上诉人收取，10几年来也未变更过。3、双方的权利义务情形，原租户郑某过世后，其配偶张瑞基与我方续签合同，合同履行的相对方清晰，不能因为地址表述的瑕疵来推翻实质上是租赁关系。我方认为一审法院的判决符合法律规定，在一审的审理过程中，我方与张瑞基、郑文燕进行过沟通，双方对事实方面无争议，我方基于租赁合同纠纷，请求张瑞基、郑文燕在到期后返还房屋在情理之中。根据合同法的规定，不定期合同，我方有权随时终止。合同期限届满，我方给了张瑞基、郑文燕长达1年多的搬迁时间，我方认为该时间是充分的，我方再三申明并非为了给张瑞基、郑文燕造成影响。广东鹅潭宾馆于2016年9月28日向原审法院提起本案诉讼称：广东鹅潭宾馆与张瑞基之间存在房屋租赁关系，张瑞基与广东鹅潭宾馆于2015年6月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定广东鹅潭宾馆向张瑞基出租坐落于荔湾区沙面四街X号102房，租赁期限自2015年6月1日起至2016年6月9日止，月租金额为4500元。租金按月结算。租赁合约签订后，广东鹅潭宾馆充分履行了所有的合同义务，向张瑞基交付房屋。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第三款的约定，租赁期满，张瑞基应当将原承租房屋交还给广东鹅潭宾馆。张瑞基应当根据合同约定在租赁期满时即2016年6月10日将所承租的房屋交还给广东鹅潭宾馆。截至2016年9月25日，张瑞基交回所承租房屋的期限已经逾期三个月，且张瑞基至今仍拒不履行交回房屋的义务。广东鹅潭宾馆认为，张瑞基无故拒绝交回涉案房屋的行为已严重违反诚实信用原则，极大损害了广东鹅潭宾馆的合法权益，应当依法承担相应法律责任。广东鹅潭宾馆起诉要求：一、解除广东鹅潭宾馆与张瑞基之间关于荔湾区沙面四街X号102房的房屋租赁关系；二、判令张瑞基及郑文燕立即返还位于广州市荔湾区沙面四街X号102房给广东鹅潭宾馆；三、判令张瑞基向广东鹅潭宾馆支付涉案房屋自2016年9月起至实际交还涉案房屋之日止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费参考原租赁合同租金以4500元/月标准，自2016年9月起至逾期腾房之日止）；四、判令本案诉讼费由张瑞基承担。张瑞基原审辩称：一、虽然张瑞基是承租人，但实际承租及使用人是第三人郑文燕，租金一直由郑文燕支付。二、租赁合同的地址与广东鹅潭宾馆诉求的地址不一致，租赁合同地址是沙面四街二号之四，并不是沙面四街X号102房，不知为何广东鹅潭宾馆要求我方交回沙面四街X号102房。三、不清楚广东鹅潭宾馆是否涉案房屋的业权人，也没有业主同意出租的证明。四、希望与广东鹅潭宾馆续签合同，如果不能续签，实际经营者希望双方协商时间续签。由于广东鹅潭宾馆没有业主的授权，所以无权提起本案诉讼，请求法院驳回广东鹅潭宾馆起诉。郑文燕原审辩称：广东鹅潭宾馆无法证明涉案房屋是广东鹅潭宾馆的，房产证没有原件，广东鹅潭宾馆也没有提供授权委托书，郑文燕认为广东鹅潭宾馆无权提起本案诉讼，请求法院裁定驳回广东鹅潭宾馆起诉。原审法院经审理查明：2008年6月11日广东鹅潭宾馆与广州市荔湾区华泽堂工艺美术品商行签订《广州市房屋租赁合同》约定：广东鹅潭宾馆将广州市荔湾区沙面四街X号-4房出租给广州市荔湾区华泽堂工艺美术品商行作商业用途使用。租赁期限：由2008年6月10日至2016年6月9日止，月租金4500元。广东鹅潭宾馆与广州市荔湾区华泽堂工艺美术品商行及经营者郑则忠在《广州市房屋租赁合同》上签字盖章。合同签订后，广东鹅潭宾馆依约将上址房屋交广州市荔湾区华泽堂工艺美术品商行及经营者郑某使用。2015年6月1日广东鹅潭宾馆与张瑞基签订《广州市房屋租赁合同》约定：广东鹅潭宾馆将广州市荔湾区沙面四街X号-4房出租给张瑞基作商业用途使用。租赁期限由2015年6月1日至2016年6月9日止，月租金为4500元。合同签订后，张瑞基继续使用上址房屋。合同期满后，广东鹅潭宾馆向张瑞基发出《律师函》，声明解除与张瑞基关于荔湾区沙面四街X号102房的房屋租赁关系及要求张瑞基三天内交回上址房屋。但张瑞基未能将上址房屋交回给广东鹅潭宾馆，广东鹅潭宾馆遂向原审法院提起诉讼。原审另查，广州市荔湾区华泽堂工艺美术品商行在工商部门登记为个体工商户，经营者为郑某。在原审庭审中，张瑞基与第三人确认以下事实：张瑞基与郑文燕确认是母女关系，郑某与张瑞基为夫妻关系，与郑文燕是父女关系。郑某逝世后，由张瑞基与广东鹅潭宾馆重新签订涉案商铺《广州市房屋租赁合同》，张瑞基和郑文燕与广东鹅潭宾馆只有本案涉案商铺的租赁关系，现涉案商铺由郑文燕在使用和支付租金给广东鹅潭宾馆。广东鹅潭宾馆对郑文燕在使用涉案商铺和支付租金的事实，不予认可。原审法院认为：广东鹅潭宾馆与张瑞基签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同到期后，广东鹅潭宾馆、张瑞基双方未能续签租赁合同，张瑞基和郑文燕继续使用涉案商铺应视为不定期租赁。对于张瑞基及郑文燕在答辩中认为广东鹅潭宾馆非涉案商铺的产权人无权收回商铺及涉案商铺的地址与广东鹅潭宾馆合同约定不一致的问题。因本案是租赁合同纠纷，张瑞基及郑文燕无证据证实广东鹅潭宾馆所出租的涉案商铺在经营期间有其他权利人主张权利，且张瑞基及郑文燕也确认在涉案商铺所在区域只与广东鹅潭宾馆有涉案商铺租赁关系。张瑞基及郑文燕的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。广东鹅潭宾馆要求解除与张瑞基签订的租赁合同、收回涉案商铺及要求张瑞基支付至交还涉案商铺之日止使用费（参照租赁合同约定的月租金标准计算）的诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条的规定，作出如下判决：一、解除原告广东鹅潭宾馆与被告张瑞基签订的关于广州市荔湾区沙面四街X号102房的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告张瑞基及第三人郑文燕将广州市荔湾区沙面四街X号102房房屋腾空交还给原告广东鹅潭宾馆。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张瑞基支付2016年9月起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（房屋使用费参照原租赁合同租金标准每月4500元计算）给原告广东鹅潭宾馆。四、被告张瑞基除履行第三项判决外还应按月支付本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费参照原租赁合同租金标准每月4500元计算）给原告广东鹅潭宾馆。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，由被告张瑞基负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，各方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。广东鹅潭宾馆与张瑞基签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同到期后，广东鹅潭宾馆、张瑞基双方未能续签租赁合同，张瑞基和郑文燕继续使用涉案商铺应视为不定期租赁。因本案是租赁合同纠纷，虽然广东鹅潭宾馆不是涉案商铺的所有权人，但张瑞基在租赁使用涉案商铺期间一直向广东鹅潭宾馆交纳租金，实际也认可广东鹅潭宾馆为出租人，广东鹅潭宾馆作为出租人，有权向张瑞基主张解除租赁合同、收回房屋。因此，张瑞基及郑文燕认为广东鹅潭宾馆非涉案商铺的所有权人无权收回商铺，理由不成立，本院不予支持。虽然租赁合同记载的涉案商铺的地址与房产证记载的地址不一致，但张瑞基及郑文燕也确认在涉案商铺所在区域只与广东鹅潭宾馆有涉案商铺租赁关系，故租赁合同记载的涉案商铺的地址与房产证记载的地址实为同一处房屋，此外，目前无证据证实广东鹅潭宾馆所出租的涉案商铺在张瑞基及郑文燕经营期间有其他权利人主张权利。故张瑞基及郑文燕认为广东鹅潭宾馆所主张收回涉案商铺的地址与其使用的商铺的地址不是同一地址，理由也不成立，本院也不予支持。经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。张瑞基及郑文燕上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费926元，由上诉人张瑞基及郑文燕负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 黄 嵩审判员 姚伟华二〇一七年四月十四日书记员 胡 茜颜玉婵 更多数据：