（2017）辽0204民初974号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-27
案件名称
大连友好物业服务有限公司与王桂凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市沙河口区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连友好物业服务有限公司,王桂凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0204民初974号原告：大连友好物业服务有限公司，住所地大连市。法定代表人：孙滨，总经理。委托诉讼代理人：李琳，女，该公司职员，住大连市。被告：王桂凤，女，无职业，住大连市。原告大连友好物业服务有限公司与被告王桂凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连友好物业服务有限公司的委托诉讼代理人李琳、被告王桂凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友好物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告王桂凤给付原告2016年1月1日至2017年3月31日物业费1547.7元、违约金1150.56元。事实和理由：被告系辰熙大厦房屋业主，该房屋建筑面积46.9平方米。2015年2月1日，原告与大连市沙河口区辰熙大厦业主委员签订了《辰熙大厦物业服务合同》，合同约定，原告为辰熙大厦提供物业服务，物业服务收费标准为2.2元/月/平方米。如逾期交纳，应补交并从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳违约金。合同签订后，原告依约履行了物业服务，但被告拖欠2016年1月1日至2013年3月31日的物业费，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王桂凤辩称，原告的企业资质证书是2016年4月20日取得的，之前的物业费无权收取。我家房屋漏雨，报修后，原告仅对房顶进行了维修，屋内棚顶、墙面未予维修，物业服务未达标。我就广告牌被原告撤掉一事，与原告达成协议，原告同意于2016年1月30日前将广告牌安装完毕，否则按物业费50%追究赔偿责任。但原告仅安装10余天又撤掉，给我造成了损失。另外，我与辰熙大厦商管部达成协议，商管部同意恢复广告位，否则赔偿我广告灯箱损失5300元。综上，原告违约在先，不同意给付违约金，同意按照1元/月/平方米标准给付2016年4月20日之后物业费。本院经审理认定事实如下：被告王桂凤系大连市业主，该房屋建筑面积46.9平方米。2007年7月9日，大连辰熙房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告购买大连市房屋。2015年4月1日，原告大连友好物业服务有限公司（乙方）与大连市沙河口区辰熙大厦业主委员（甲方）签订了《辰熙大厦物业服务合同》，合同约定：辰熙大厦由原告提供物业服务，类型为商用，座落位置为大连市。物业服务期限暂定三年，自2015年2月1日至2018年1月31日。物业服务费收费标准为2.2元/月/平方米。业主应当按季度向乙方交纳物业服务费。业主应于每季度届满前十日向乙方交纳下季度的物业服务费。业主未按本合同约定交纳物业服务费的，每逾期一日，应承担欠缴费用千分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定为辰熙大厦提供了物业服务。被告未交纳2016年1月1日至2017年3月31日的物业费1547.7元（46.9平方米×2.2元/月/平方米×15个月）。2016年5月24日，原告因被告房屋漏水，对屋面油粘接缝处重新处理。另查，2016年4月20日，原告取得《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理活动时间为2003年9月23日，资质等级为三级，本证有效期至2018年4月19日。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、《辰熙大厦物业服务合同》、物业服务企业资质证书、工程维修单、被告提供的照片、录音及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。原告提供的催款通知函，原告称张贴在案涉房屋门上，但该通知函没有张贴的痕迹，且被告否认收到该通知函，故本院不予采信。被告提供的协议系被告与顾廷海签订的，虽然协议约定了原告的义务，但因其内容与本案不属同一法律关系，本案不宜一并审理，被告可另行主张权利，故对该证据本院不予采信。被告提供的关于广告拆除、恢复事宜的协议，因协议相对人系辰熙商管部，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原告与大连市沙河口区辰熙大厦业主委员会签订的《辰熙大厦物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及全体业主具有约束力。本案原告为辰熙大厦提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，故对原告要求被告给付物业费的主张，本院予以支持。被告应当按合同约定的物业费标准（即2.2元/月/平方米）向原告交纳2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业费1547.7元（46.9平方米×2.2元/月/平方米×15个月）。被告要求按1元/月/平方米的标准交纳物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告因广告牌安装问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于被告称原告取得企业资质证书是2016年4月20日，不同意给付之前物业费的问题，因企业资质属行政部门管理范畴，被告对此有异议可到相关部门另行告诉，但以此为由拒绝交纳物业费，缺乏依据，故对被告该抗辩意见本院不予采信。关于被告称其房屋漏雨未予维修，服务不达标的问题，庭审中，被告认可原告于2016年5月24日对其屋顶进行了维修，且诉讼期间，原告与被告联系，对其屋内漏点进行维修，但因被告未在本地，原告无法维修屋内漏点。现原告表示被告方便时原告可对其屋内进行维修，故被告以此拒绝交纳物业费，显系不妥，故对被告该抗辩意见本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王桂凤于本判决生效之日起10日内给付原告大连友好物业服务有限公司2016年1月1日至2017年3月31日的物业费1547.7元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由原告负担25元，被告负担25元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 张亚茹二〇一七年四月十四日书记员 赵家艺附：《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度“”