（2016）京0108民初17607号

裁判日期: 2017-04-14

公开日期: 2017-05-25

案件名称

团车互联网信息服务（北京）有限公司与张建坤房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

北京市海淀区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

团车互联网信息服务（北京）有限公司,张建坤

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款

全文

北京市海淀区人民法院民事判决书（2016）京0108民初17607号原告（反诉被告）：团车互联网信息服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路21号9层922。法定代表人：闻伟，首席执行官。委托诉讼代理人：王丁丁，女，该单位法务专员。委托诉讼代理人：杨秀花，女，该单位法务主管。被告（反诉原告）：张建坤，男，1979年2月19日出生。委托诉讼代理人：杨琴琴，河北理源律师事务所律师。原告（反诉被告）团车互联网信息服务（北京）有限公司（以下简称团车公司）与被告（反诉原告）张建坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19号立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告团车公司之委托诉讼代理人杨秀花和王丁丁与张建坤及其委托诉讼代理人杨琴琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。团车公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令张建坤返还已支付未使用的房屋租金（自2016年1月31日起至2016年6月30日止）300000元、押金100000元，合计400000元；3、判令张建坤按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自2016年3月1日起至实际返还费用之日止延期退还费用的利息；4、诉讼费由张建坤承担。事实及理由：2015年5月25日，我公司与张建坤签订《房屋租赁合同》，约定我公司承租张建坤位于北京市海淀区莲花池东路×号×层×、×房间，建筑面积564平方米，租金为每月60000元，我公司于2015年6月1日交纳房屋租赁押金100000元，并缴纳了2016年6月30日之前的所有租金。后因我公司经营业务发生变化，我公司书面通知张建坤退租，张建坤也同意退租。我公司自退租开始多次与张建坤洽谈，但张建坤却拒不退还已交付未使用的租金及押金。张建坤辩称，双方签署租赁合同已经解除，我于2016年7月4日向团车公司通过EMS发函表示解除双方之间的《房屋租赁合同》，该函件团车公司已收讫。依据双方签署的租赁合同第三条第三款和第七条第二款，出租人有权单方解除合同。因为团车公司拖欠租金达3个月，损害出租人权益，为防止损失扩大，我方为尽快将房屋再次出租，发函通知承租人解除合同。团车公司继续占用房屋至今，因此我方要求其支付自2016年7月至8月的租金120000元，如8月31日前仍不办理交接手续，应继续支付自2016年9月至实际交付房屋之日的租金。另，我在收到诉状后于2016年8月25日到租赁房屋查看，团车公司严重破坏了租赁房屋的主体结构，将房屋中的承重墙拆除，进行大规模的整改装修，且将照明灯具、照明线路、排风设施等人为地进行恶意拆除，并将拆除的设施堆放在房间内，严重违反房屋租赁合同约定。综上，我方提出反诉，反诉请求：1、判令团车公司支付我方自2016年7月1日至实际交付房屋之日的租金，截止2016年9月22日租金为168000元，标准每月6万，并按租赁合同第七条第二款约定支付我方自2016年7月1日至9月22日共84天的赔偿金33600元，标准每日租金2000元；2、判令团车公司将房屋恢复原状，交付我方，如无法恢复原状，赔偿我方损失12万；3.团车公司承担本诉及反诉的诉讼费用。团车公司对张建坤的反诉辩称，我方于2016年1月21日电话与张建坤洽谈退租事宜，2016年1月27日书面函告张建坤解除《房屋租赁合同》，张建坤也已书面回函表示同意解除合同。其后，张建坤可以随时过来交接房屋，但其一直不到北京进行交接，我方无奈在电话中告知张建坤房屋已清空，故我方已经完成交接。张建坤拖至2016年3月9日到北京与我单位员工办理房屋交接、洽谈后续事宜，我方认为双方租赁合同已经解除。我方已经将房租支付至2016年6月30日，而租赁合同解除之日为2016年1月31日，而我方无需再向张建坤支付解除之后的租金，张建坤应将没有使用的租金及押金退还给我公司。我方已向张建坤交付房屋，依据《房屋租赁合同》约定，合同终止后，该房屋装修部分能够拆除的部分，我方可自行拆除，且合同中并没有要求恢复原样一说，张建坤无权要求恢复原样，同时张建坤未遭受任何损失，故我方没有义务恢复原状及赔偿。张建坤就退租一事多次不顾事实向法庭撒谎，违背了诚实信用原则，目的就是逃避向我方退还应退还的押金及未使用的房屋租金。综上，我方不同意张建坤所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年5月25日，张建坤（出租方，以下简称甲方）与团车公司（承租方，以下简称乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区莲花池东路×号×层×、×房间出租给乙方，建筑面积564平方米，该房屋出租给乙方仅作为办公用途使用。租赁期自2015年5月25日起至2017年2月10日止。其中免租期为30天，自2015年6月1日至2015年6月30日为免租期；每月租金为人民币60000元，支付方式：租金以每六个月为一个支付周期，租金支付时间：第一期租金应于2015年6月1日之前交付，以后每期租金应在上期租金到期前30日支付给甲方。乙方于2015年6月1日向甲方缴纳押金人民币100000元，该押金不得用来抵减房屋租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，未给甲方造成任何损失，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）。另，合同第五条第五款规定，乙方使用该房屋时，不得擅自改变该房屋结构，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意。合同第六条第二款约定，如乙方擅自将租赁房屋进行转租、借用、改变经营用途、抵押担保或者利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动；未经甲方书面同意擅自拆改、变动房屋结构或损坏房屋的；甲方有权立即单方面解除本合同。合同第七条第一款约定，在租赁期内若甲方提前解约，必须提前30日通知乙方，房屋、设施等经甲方验收无损失后，甲方将所收的押金全额退还给乙方，并且支付给乙方一个月的租金作为赔偿，乙方已交租金扣除实际使用天数的租金后，剩余已交付未使用的租金由甲方退还给乙方。若乙方提前解约，需提前30日通知甲方，房屋、设施等经甲方验收无损失后，乙方已交租金扣除实际使用天数的租金后，剩余已交付未使用的租金由甲方退还给乙方，乙方支付给甲方一个月的租金作为赔偿，从押金中扣除；第二款约定，乙方须按时向甲方支付租金，每拖欠一日承担日租金的20%赔偿金，该赔偿金从押金中扣除。拖欠30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担赔偿金，支付的押金甲方不再退还。2015年5月28日，团车公司通过中国工商银行向张建坤支付房屋押金10万元整；2015年5月28日，团车公司通过中国工商银行向张建坤支付第一期2015年7月1日至2015年12月31日租金36万元整；2015年12月10日，团车公司向张建坤支付第二期2016年1月1日到2016年6月30日租金36万元。2016年1月27日，团车公司向张建坤发送退租函，书面告知张建坤要退租，邮件称团车公司因工作需要已于2016年1月21日告知张建坤决定从2016年1月31日起退租该物业，租金结算至2016年1月31日。张建坤于当天回函，内容为：“1、贵司来函称已于2016年1月21日告知我退租该物业，但我之前未收到关于贵司退租的任何信息，请予以核实。2、如贵司坚持退租，我会予以便利，但双方须严格按照合同约定相关事项处理解约事宜。3、按照双方签署的《房屋租赁合同》第七条第二款“若乙方提前解约，需提前30日通知甲方”，我收到通知的时间为2016年1月27日，那么该房屋的租赁期限应截止到2016年2月27日。4、我与贵司在洽谈房屋租赁事宜时，商定租赁期间近两年，正是由于租期较长，双方才约定了一个月的免租期，现贵司仅承租七个月就提出退租，在如此短暂的租期内不应再享受免租期。5、贵司在承租期内未按合同约定，未经本人书面同意擅自改变房屋主体结构，已构成违约。贵司在交付房屋时应确保房屋恢复原状，如无法恢复，应承担由此产生的所有损失。”2016年7月4日，张建坤向团车公司邮寄“通知”，内容为：“你方所租赁的瑞海大厦×、×房间，按双方签订的租赁合同约定，你方应于2016年6月1日前缴纳半年租金，截止到现在你方仍未缴纳租金，依双方签署的《房屋租赁合同》第七条第二款你方拖欠租金已超30日，违约已成事实。现责令你方必须于2016年7月6日前完成搬迁，将房屋恢复至交付前状态。”2016年7月5日，该邮件被团车公司签收。庭审中，团车公司表示已于2016年1月21日之前就搬离诉讼房屋，2016年1月28日在电话中告知张建坤已搬离房屋，但因为张建坤不来北京，故双方未办理正式的交接手续。对此，张建坤表示并不知晓团车公司搬离事宜，但团车公司工作人员确实给其打电话告知已经搬离。2016年1月27日回函后，双方在电话中就退租的后续事宜进行协商，未能达成一致。为证明已于2016年1月28日腾空房屋，团车公司向本院提供北京广上物业服务有限公司提供的说明，内容为“我公司于2016年1月28日收到贵公司提出的申请电量转移的《说明》，说明中贵公司明确向我公司申请将瑞海大厦五层×、×房间的电量各留存1000度并将剩余电量转移至贵公司九层的照明电表内。我公司已于2016年1月28日将瑞海大厦五层×、×的电量各留存1000度后将剩余电量转移至贵公司九层的照明电表内。经我公司于2016年9月12日核查瑞海大厦五层552房间剩余电量为：999.5度，553房间剩余电量为：999.7度。”对此，张建坤认为该证据无法直接认定房屋交付。2016年3月9日，张建坤与团车公司工作人员一起赴诉争房屋查看房屋状况，团车公司称当日已将房屋钥匙给付张建坤，张建坤拒绝办理书面交接手续。对此，张建坤称其因当日发现房屋结构被破坏，故拒绝办理房屋交接手续，且团车公司并未给付其钥匙。2016年4月19日，张建坤的妹妹赴诉争房屋进行查看，张建坤表示因团车公司不予配合，故妹妹并未进门。团车公司予以否认。现涉案房屋处于空置状态，团车公司认为房屋租赁合同自2016年1月31日已解除，而张建坤认为合同自2016年7月5日才得以解除。现张建坤认为房屋一直未交接，导致其无法出租房屋，故要求团车公司支付自2016年7月1日至实际交房之日止的租金及未支付租金而产生的赔偿金。同时，张建坤主张因团车公司将租赁房屋两个房间承重墙拆除，造成极大的安全隐患，且房屋内的照明设备、网线、电路、排风系统被故意破坏或拆除，故要求团车公司将房屋恢复至租赁前状况。如不能恢复原状，要求团车公司支付再次出租房屋可能产生两个月免租期的租金12万元，对此，团车公司认为公司确实拆除了两个房屋中间的墙后加的隔断，但该墙并非承重墙，且装修经过了物业公司同意。张建坤给其交付的房屋系毛坯房，其拆除的网线及照明设备等均系其自行安装。就恢复房屋原状的补偿款问题，团车公司表示可以为张建坤恢复两大间，且双方之前已协商同意赔偿2万元，不在恢复房屋了，并向本院提供了公司工作人员闫谊欧与张建坤之间的微信记录，部分内容为“张总早，刚就退租情况我向上面申请了一下。包括您之前回函上提到的几点问题，1提前退租，2免租期的问题，3装修未书面申请等，我把这些都归到我们违约这块，赔付您6万。另外装修，我们可以简单把房屋恢复到两大开间。如果我们不还原的情况下，另外支付您2万的赔偿（这块我们请了工程对拆装进行了价格评估，按最高上限估出来的）。因为您以后还要出租，下一个租户装什么样子也不确定。您可以让下个租户自己去拆装。”对上述微信，张建坤表示并不全面，上述微信中并无张建坤同意2万元的陈述。另，团车公司还提供了瑞海大厦五层整体框架结构图及×、×局部框架结构图，有物业公司签字的装修竣工验收单及装修管理费的发票，证明两个房屋之间的墙体为非承重墙，且装修经过了物业公司同意，对此，张建坤认为无论拆除何种墙体均需征得其同意。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、工商银行业务回单及收条、退租函、回函、物业公司证明、房产证、房屋结构图、电话通信详单及本案开庭笔录等证据材料在案佐证。本院认为，团车公司与张建坤签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，张建坤将约定的租赁房屋交付团车公司使用，团车公司在合同履行期限内要求解除合同，按照合同约定团车公司行使单方解除权时应提前30天通知张建坤，团车公司于2016年1月27日正式发函给张建坤要求解除合同，张建坤在其回函中亦表示房屋租赁期限的截止日期应为2016年2月27日，故本院认为双方合同的解除时间应为2016年2月27日。团车公司应支付张建坤租金至2016年2月27日。现团车公司已实际支付张建坤租金至2016年6月30日，故张建坤应将剩余租金退还给团车公司。合同解除后，张建坤本应将押金退还给团车公司，现因团车公司在合同履行期限内因为自身原因提前解除合同，按照合同约定应支付张建坤一个月的租金作为赔偿，该赔偿金直接从押金中予以扣除。综上，团车公司起诉要求张建坤退还剩余租金及押金之请求，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，张建坤在明知团车公司于2016年1月27日即提出解除合同，其亦于当日发函同意解除合同的情况下，应积极配合团车公司办理房屋交接手续。但张建坤直至2016年3月9日才到京，得到团车公司已经搬离房屋的情况下，仍然未与团车公司办理房屋交接手续，故张建坤应对其未采取适当措施导致损失扩大承担一定的责任。故张建坤要求团车公司承担2016年7月1日至实际交付房屋之日的租金及赔偿金之请求，于法无据，本院不予支持。张建坤要求恢复原状或赔偿损失一节，经本院核实，团车公司却将涉案两个房屋中间墙体予以拆除，张建坤表示拆除墙体未征得其同意，团车公司虽予以否认，但并未提供相应证据。故团车公司在未经张建坤同意的情况下破坏房屋结构，理应恢复房屋原状或进行赔偿，具体数额本院酌情判定。张建坤所述团车公司将照明设备、网线、电路、排风系统故意破坏或拆除一节，团车公司表示其拆除的均系自行安装的设备设施，张建坤亦未提供涉案房屋交付前后的对此照片，本院无法核实。考虑到张建坤未退还款项系因双方对因破坏房屋结构所导致的赔偿数额存有争议，并非故意不予退还，故团车公司要求张建坤支付延期退还费用的利息之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认张建坤与团车互联网信息服务（北京）有限公司于二0一五年五月二十五日签订的《房屋租赁合同》于二0一六年二月二十七日予以解除；二、张建坤于本判决生效后七日内退还团车互联网信息服务（北京）有限公司剩余租金二十四万四千元、押金四万元；三、团车互联网信息服务（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿张建坤损失三万元；四、驳回团车互联网信息服务（北京）有限公司其他诉讼请求；五、驳回张建坤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千三百元，由团车互联网信息服务（北京）有限公司负担一千七百四十元，已交纳；由张建坤负担五千五百六十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三千零六十二元，由团车互联网信息服务（北京）有限公司负担二百七十五，于本判决生效后七日内交纳；由张建坤负担二千七百八十七元，其中一千三百五十元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审　判　长　　王利丹人民陪审员　　韩胜利人民陪审员　　岳　维二〇一七年四月十四日书　记　员　　常　远微信公众号“”