（2017）粤1971民初2927号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-06-16
案件名称
何解冻与沈建群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何解冻,沈建群
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初2927号原告何解冻，女，1972年2月9日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，。委托代理人周建强，广东凯通律师事务所律师。委托代理人杨慧，广东凯通（东莞）律师事务所律师助理。被告沈建群，男，1987年7月9日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区，。原告何解冻诉被告沈建群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周建强、杨慧到庭参加了诉讼。被告沈建群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何解冻诉称，2016年6月1日，原、被告及东莞市美东房地产代理有限公司签订一份《买卖合同》，约定原告向被告购买位于东莞市××××路东侧商业中心Ａ××3号房产，房屋成交价为850000元，原告依约向被告支付了定金50000元及首期款210000元。后因被告丢失案涉房屋房产证，导致双方无法办理过户等手续。2016年9月25日，原、被告及东莞市美东房地产代理有限公司签订《退购协议》，约定被告于2016年10月20日前向原告退还已付购房款260000元，逾期退还则每天按房屋总价款的0.5%支付违约金，并需向原告赔偿3700元。被告至今尚未向原告退还购房款70000元、赔偿款3700元、违约金（暂定为260000元）。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、原、被告及东莞市美东房地产代理有限公司签订的《买卖合同》于2016年9月25日解除；二、被告退还原告剩余购房款70000元；三、被告向原告支付违约金260000元；四、被告向原告赔偿3700元；五、本案诉讼费、保全费均由被告承担。被告沈建群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料。经审理查明，2016年6月1日，原告（买方）、被告（卖方）与东莞市美东房地产代理有限公司（代理方）签订一份《买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于东莞市××××路东侧商业中心Ａ××3号房产，房屋总价为850000元；定金50000元在合同签订时支付，剩余房款以银行按揭方式支付，其中按揭首期款260000元在签订《东莞市商品房买卖合同》时支付，剩余房款590000元通过银行按揭支付。2016年9月25日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与东莞市美东房地产代理有限公司（居间方、丙方）签订一份《退购协议》，各方就案涉房屋买卖退购事宜达成了一致意见。协议主要约定：1、甲方于2016年10月20日之前无息退还乙方已付购房款26万元，逾期乙方将追究甲方法律责任并有权每天向甲方收取原合同约定购房总价5‰的违约金；2、甲方自愿赔偿乙方3700元作赔偿；3、丙方在三方解除原有买卖协议之后3个工作日之内退还乙方居间中介服务费人民币18000元；4、在甲方向乙方退还购房首付款以及赔偿款项后，甲乙双方以及甲乙丙三方原有签订关于广东省东莞市南城区元美东路东侧商业中心Ａ××3号物业的所有协议立即解除。本案中，原告称，2016年6月上旬，被告当时告知原告案涉Ａ××3号房产的房产证原件已经丢失，导致无法办理过户，后双方口头协商一致将合同交易房产变更为被告妻子陈海燕名下位于东莞市××××路东侧商业中心A1822号房产。合同签订后，原告在2016年6月16日向被告支付了定金50000元、首期款210000元。原告主张，被告由于经济问题等自身原因导致无法还清A1822号房产的贷款，导致房屋交易无法进行，原、被告双方在2016年9月25日就案涉房屋的交易及退款问题签订了退购协议。协议签订后，被告共向原告退回了购房款210000元（含定金50000元），至今尚欠原告购房款50000元未退还。为此，原告诉至本院请求解决。以上事实，有原告提供的买卖合同、收据、退购协议、结婚证（复制件）、陈海燕的身份证（复印件）、房地权证（复印件）以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或证据，视为放弃质证和抗辩的权利，相应的不利法律后果由被告自行承担。本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房屋交易无法继续进行，双方经协商后就解除合同及退还购房款事宜达成了书面协议，该协议是各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依协议约定履行。故原告诉请解除原、被告之间的《买卖合同》，依法有据，本院予以支持。结合原告确认被告已经退还购房款210000元，故被告需向原告退还剩余购房款50000元。被告没有证据证明其已履行该退款义务，应承担举证不能的相应后果，原告要求被告支付违约金，依法有据，本院予以支持。但退购协议约定的违约金计算标准（每天按购房总价的5‰计算，即4250元/天），明显过高。故本院参照原告诉请的计算方式，酌情认定本案违约金数额不得超过案涉购房总价的30%，即被告需向原告支付违约金255000元，原告诉请违约金超出部分以及赔偿款3700元，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告何解冻与被告沈建群于2016年6月1日签订的《买卖合同》（编号：MD3240006）已解除；二、限被告沈建群于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何解冻返还购房款50000元；三、限被告沈建群于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何解冻支付违约金255000元；四、驳回原告何解冻的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3152.75元、保全费2020元，合计5172.75元（已由原告预缴），由原告承担258.75元，被告沈建群4914元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇一七年四月十四日书记员 陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”