（2016）陕0113民初7626号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-11-17
案件名称
杨兴艳与陕西卓立实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨兴艳,陕西卓立实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初7626号原告杨兴艳，女，汉族，1988年6月15日出生。委托代理人张婷，陕西诺尔律师事务所律师。委托代理人张春荣，陕西诺尔律师事务所律师。被告陕西卓立实业有限公司。法定代表人李继宏，系该公司董事长。委托代理人王治销，陕西博硕律师事务所律师。原告杨兴艳与被告陕西卓立实业有限公司（以下简称“卓立实业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨兴艳委托代理人张婷、张春荣，被告卓立实业公司委托代理人王治销均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴艳诉称，2016年1月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将锦尚名城2幢1单元24层12407号商品房出卖给原告，该商品房建筑面积共78.27平方米，单价为每平方米6000元，总价款469620元。2016年1月24日原告支付定金10000元，合同约定该定金于交付首付款时抵作商品房价款，1月25日原告补交139620元。原告共支付首付款149620元，余款320000元办理商业贷款。2016年4月1日被告已将该商品房交付给原告，4月底涉案房屋出现第一次漏水，漏水一直持续了10天左右，之后被告安排工程部对涉案房屋的顶板裂缝做了注浆处理，通过物业公司协调楼上的业主更换其水阀和水管，漏水问题暂时得到控制。被告便通知原告可以继续装修房屋，但6月28日涉案房屋又开始漏水，此次漏水非常严重，已经严重影响原告在该房屋的正常居住和使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案被告虽已将商品房交付给原告,但被告交付的商品房质量不符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。涉案房屋交付后半年内已出现两次大规模的漏水和裂缝，经过开发商修复，仍然严重影响原告正常使用该房屋。故现原告诉至本院，请求依法判令：1、确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》自2016年7月14日解除；2、被告立即返还已付全部房款（含已付贷款部分）469620元及支付利息10466.09元(利息暂计算至2016年7月31日)；3、被告立即返还住宅专项维修资金11349.15元；4、被告支付合同违约金469.62元；5、被告赔偿原告装修损失等其他损失97467.87元；6、被告向原告支付逾期付款利息直至购房款、违约金等全部付清为止(具体利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算)；7、被告承担本案诉讼费。被告卓立实业公司辩称，首先，涉案房屋质量合格，未严重影响正常居住使用。原告所购买的房屋已交付使用，该项目房屋经勘察、设计、施工、监理部门共同检查验收，结论为工程质量合同并取得竣工验收备案登记，足以证明房屋的地基基础和主体结构质量合格。另外，就原告所述的被告所交付的商品房质量不符合工程质量规范、标准和施工图设计文件要求，原告就应对其主张进行举证予以证明，否则就举证不能应承担不利后果。原告所说的“严重影响正常使用”应当结合是否对其生命和财产安全、身体健康等造成重大影响，是否严重干扰和影响了正常生活，可否修复等，予以综合判断。如无证据证明质量问题达到严重影响正常居住使用程度，是无法达到解除合同的条件。而涉案房屋被告已交付原告使用，在经过原告装修后，现无法确定目前的漏水情况是否因开发商的责任所导致，是否构成严重影响正常使用。其次，2016年4月1日被告向原告交付房屋，原告于4月12日就房屋进行验收，并签订确认正常。随后原告进行装修。在原告提出4月底第一次漏水、6月28日第二次漏水后，被告进行全面核查后正式漏水的直接原因系楼上租户泄水阀破裂，被告随后进行了修理。故现原告既不能证明涉案房屋存在严重质量问题，亦无法证明漏水问题系房屋质量不合格所致，不能说明房屋质量严重影响正常居住使用，故不应享有解除合同的权利，亦无权要求违约责任及赔偿损失，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年1月25日，原告杨兴艳与被告卓立实业公司签订《西安市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市××新区××路××号锦尚名城一期2幢1单元24层12407号商品房，房屋面积为78.27平方米。合同第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续㈠出卖人应当在2016年4月26日前向买受人交付该商品房。㈣查验房屋，2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。合同第十二条逾期交付责任，1、⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按照日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第十六条商品房质量约定，㈠地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。㈡其他质量问题，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：⑴及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。⑵经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。补充协议第二条约定，依据原合同买受人因质量问题请求解除合同并要求出卖人赔偿损失的，其质量问题仅限于《住宅质量保证书》约定的保修范围和保修期限内发生的质量问题。保修期自原合同约定的应办理房屋交付手续之日起计算。第五条关于解除合同的补充约定如下：1、若出现了买受人可以解除合同的事由，出卖人自发生该等事由之日起30日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃了原合同的解除权，买卖双方继续履行合同。2016年4月1日，原告前往被告处验收房屋正常，并办理收房相关手续。收房后原告开始进行维修，2016年4月底发现房屋存在漏水情况，被告给予维修后恢复正常。2016年6月28日原告再次向被告反映房屋客厅、次卧、卫生间顶部漏水，后经被告核实系楼上租户厨房热水器管子破裂导致漏水，且随后被告也予以处理完毕。原告现主张房屋仍存在漏水问题，认为无法修复，要求解除合同。另查，被告卓立实业公司于2016年8月31日取得涉案房屋《竣工验收备案表》。综上，本案争议焦点为原告办理完收房手续在装修过程中提出的房屋漏水问题是否属于房屋主体质量问题或对房屋的使用是否构成实质性影响。庭审中，被告向法庭提交《竣工验收备案表》，显示被告交付涉案房屋已于2016年8月31日验收合格。原告表示被告在交付房屋时并不具备《竣工验收备案表》。经本院向原告释明，原告收房后提出的房屋质量问题是否属于房屋主体结构质量严重影响今后的居住需要仅凭照片是无法认定，需进行专业的检测鉴定，但原告明确表示不申请对房屋质量进行鉴定。上述事实，有《商品房买卖合同》、房屋照片、锦尚名城交房会签单、验收确认单、《竣工验收备案表》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应受该合同约束，依约享有权利，履行义务。2016年4月1日被告卓立实业公司向原告杨兴艳交付房屋时，涉案房屋虽未取得《竣工验收备案表》，但原告自愿接收房屋，并在验收房屋过程中确认房屋正常。原告在明知当时未取得《竣工验收备案表》情况下，未以此拒绝收房，应视为认可房屋当时的交付条件，并已履行了全部手续。合同第十六条商品房质量约定，㈠地基基础和主体结构，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。另外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条亦规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原告收房并装修完成后所提出的被告所交付房屋所存在的严重漏水的问题，原告不申请通过鉴定确定其原因及质量问题的程度，仅依据原告现提交的相关照片，无法判断是否系开发商原因导致房屋质量问题，以及是否属于房屋主体结构质量不合格情况或严重影响居住的情况。故原告主张要求解除合同并主张违约金、赔偿损失等请求，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于原告不能证明自己的诉讼主张所依据事实的客观情况，故原告之诉证据不足，本院依法不予支持。综上所述，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨兴艳诉讼请求。本案案件受理费9694元，由原告杨兴艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 蒲婷婷人民陪审员 焦晓红人民陪审员 耿美婷二〇一七年四月十四日书 记 员 李 丹打印：相丽华校对：王甜2017年月日送达 关注微信公众号“”