（2017）沪02民终2777号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-05-02
案件名称
席绍雄与上海青浦赵屯草莓研究所、上海思卓贝丽农副产品专业合作社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
席绍雄,上海青浦赵屯草莓研究所,上海思卓贝丽农副产品专业合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2777号上诉人(原审被告、反诉原告)：席绍雄，男，1973年4月27日出生，汉族，户籍地湖北省。委托诉讼代理人：金雁，上海市广懋律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海青浦赵屯草莓研究所，住所地上海市青浦区。法定代表人：张青，所长。委托诉讼代理人：衣建兰，女，上海市青浦区白鹤镇人民调解工作室工作。被上诉人(原审被告)：上海思卓贝丽农副产品专业合作社，住所地上海市青浦区。法定代表人：郑彩琴，财务主管。委托诉讼代理人：吴宗庭，公司员工。委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。上诉人席绍雄因与被上诉人上海青浦赵屯草莓研究所(以下简称“草莓研究所”)、上海思卓贝丽农副产品专业合作社(以下简称“思卓贝丽合作社”)租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。席绍雄上诉请求：依法撤销一审法院判决，改判支持席绍雄在一审中的反诉请求。事实与理由：席绍雄与草莓研究所、思卓贝丽合作社是租赁关系，是次承租人。2013年12月7日的三方协议，根据协议，其中的“代表”不是代理，而是代替，是席绍雄替代汪从顺成为乙方，是对汪从顺承租权的继承。席绍雄是B型大棚的实际承租人，思卓贝丽合作社和系争场地所属红旗村通过协议已经认可。席绍雄实际租用系争场地多年，一审法院认定租赁关系不存在与事实不符。二、草莓研究所不尽出租人义务致席绍雄损失应予以赔偿。草莓研究所的大棚不能正常使用，席绍雄为此支付的维护费属于添附，应当得到赔偿。一审判决以席绍雄与草莓研究所不存在租赁关系驳回席绍雄的赔偿请求权与事实不符。草莓研究所辩称，不同意席绍雄的上诉请求，请求维持一审法院的判决。草莓研究所没有收到过席绍雄任何形式的租金，与席绍雄之间也没有任何关系。思卓贝丽合作社辩称，不同意席绍雄的上诉请求，同意一审法院的判决，一审法院对思卓贝丽合作社责任的认定予以认可，思卓贝丽合作社是向草莓研究所承租系争场地的，而后转租给汪从顺，思卓贝丽合作社和席绍雄之间没有合同关系，思卓贝丽合作社一直认为席绍雄是代表汪从顺的，即使有租赁关系也是思卓贝丽合作社和汪从顺之间建立的。草莓研究所公司向一审法院起诉，请求判令：一、思卓贝丽合作社支付草莓研究所白鹤草莓园C型大棚(以下简称“C型大棚”)自2015年6月1日起至2016年4月30日止的租金13,750元(按每月1,250元计算11个月)；二、席绍雄立即从青浦区新胜路红旗村XXX号白鹤草莓园B型玻璃大棚(以下简称“B型大棚”)中腾退，并支付大棚使用费(按每月1250元，自2015年6月1日起至实际腾退之日止)。席绍雄向一审法院提起反诉，请求判令：一、草莓研究所补偿租赁场所固定添附物及装修费630,000元；二、草莓研究所赔偿因停电高温致死兰花损失1,209,313元；3、草莓研究所承担公证费7,000元。一审法院认定事实：2005年起，草莓研究所向青浦区白鹤镇红旗村村委会租赁土地122.4亩，用作草莓种植，原租期十年，至2015年5月31日止。2015年5月13日，草莓研究所与红旗村村委会续签合同，约定租赁期限延至2029年5月31日止。2009年7月1日，草莓研究所与上海丽翔商务信息咨询有限公司(下简称“丽翔公司”)签订租赁协议1份，确定丽翔公司向草莓研究所租赁红旗村草莓基地，占地100亩，期限自2009年7月1日起至2015年5月30日。2011年3月24日，吴政宏与刘兆祥签订股权转让协议书1份，约定鉴于思卓贝丽合作社实际投资人为吴政宏与刘兆祥，双方各占50%，刘兆翔拟将其持有的50%股权全部转让给吴政宏，思卓贝丽合作社经营场地系刘兆翔以丽翔公司名义向草莓研究所承租后转租给思卓贝丽合作社，刘兆翔承诺于本协议签订之日起10日内协助思卓贝丽合作社与草莓研究所直接签订租赁协议。协议另约定了其他内容。2011年3月31日，草莓研究所与思卓贝丽合作社签订土地租赁合同书1份，约定思卓贝丽合作社向草莓研究所租赁红旗村草莓基地，占地100亩，租赁期间自2009年7月1日起至2015年5月30日止。2011年8月11日，思卓贝丽合作社作为甲方，陈超、汪从顺作为乙方，双方签订农业生产设施租用契约1份，约定思卓贝丽合作社将青浦区胜利路赵屯草莓基地内S1(即B型)、N1(即C型)玻璃大棚两座及N1前缘绿地出租给陈超、汪从顺，租赁期限自2011年8月16日至2015年5月15日；在本租赁契约生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用(所有设施以现状照片为准)，乙方在租赁期满或合同提前终止时，应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还甲方，如有留置不搬，将视作废物论，凭甲方处理，乙方不得异议，所产生费用由乙方负责；乙方在租赁期限享有租赁物所属设施的使用权，乙方负责租赁物设施的维护、保养，不得擅自拆卸棚架零部件，一旦发现在保证金中扣除，设施若有改装之必要时，须取得甲方之同意后再行装设，但不得损害原有建筑，所产生之费用由乙方自理，乙方交还租赁物时除另有约定外，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，经营中必须保持场容场貌的整洁。契约另约定了其他事项。2013年12月7日，思卓贝丽合作社作为甲方，席绍雄代表汪从顺作为乙方，红旗村村委会作为公证方，三方签订协议书，约定乙方在向甲方租赁期间，若乙方按时缴纳电费时，甲方无权以任何理由任意切断电源，但若是不可抗力或供电局维修电力则不在此范围之内；甲方每月八日为抄表日，抄完电表后则以电话告知乙方，而乙方则需在告知两天内，以现金方式将电费缴清；乙方在使用租赁范围之外设施时，须告知甲方并征得甲方同意后方可实施，若乙方为经营所必须变更之使用设施，经双方友好协商，且甲方有义务在合理范围内帮助乙方改善解决；乙方未洽甲方同意而擅自安装或改装租赁物中的结构设施或用电设备为违约行为，由此产生的一切损失责任由乙方承担，且甲方有权不退还乙方保证金；乙方在甲方租约到期时，则需将园区整理好归还甲方，若是将来甲方继续获得承租权，且乙方在承租期间未违反本协议条件，则乙方拥有优先承租权。协议另约定了其他事项。2015年5月20日，思卓贝丽合作社将一书面通知粘贴于草莓基地门口，内容为：“汪从顺、陈超先生搬离最后通知：对于我公司上海思卓贝丽农副产品专业合作社与汪从顺、陈超先生，依双方签约合同条例，承租日期截止于2015年4月30日，望承租方在2015年5月30日前搬离，且恢复原状。水电费用一并缴清。感谢配合。”2015年5月30日，思卓贝丽合作社搬离红旗村草莓基地，但未将其中的B、C玻璃大棚归还草莓研究所。2016年4月30日，思卓贝丽合作社将草莓立架栽培基质槽17,270只归还草莓研究所。2016年5月3日，思卓贝丽合作社书面告知草莓研究所：思卓贝丽合作社于2015年5月30日依合同签约日期全盘撤出白鹤草莓园(上海市青浦区新胜路红旗村XXX号)，因园区仍有汪从顺、陈超、席绍雄租赁归还问题尚未解决而延迟，现于2016年5月3日将北面C型玻璃大棚N1交付于草莓研究所，该大棚上锁交由草莓研究所自行处理。后草莓研究所予以接收。B型大棚至今仍由席绍雄占有，用于种植花卉。一审法院审理中，席绍雄称，2013年5月起，席绍雄进场与汪从顺合伙经营，汪从顺于2013年8月退伙，后来出现电费纠纷，于是思卓贝丽公司与席绍雄在红旗村委会见证下签订了协议。该份协议中乙方系“汪从顺或其授权的全权代表”，席绍雄就是汪从顺的全权代表，红旗村委会和思卓贝丽合作社已明知席绍雄是实际承租人，故草莓研究所对席绍雄系实际承租人也是明知的。席绍雄为了种植花卉，对B型大棚进行了大量修缮，又支付全场的电费，损失草莓研究所自估630,000元；另2016年7月24日，草莓研究所电工切断大棚电源后，插错电源线，导致大棚温度升高，席绍雄种植的兰花都死亡了，损失金额达1,209,313元。席绍雄与草莓研究所之间存在转租合同关系，草莓研究所应承担出租方的管理责任，故上述损失应由草莓研究所承担。一审法院审理中，经法院释明，席绍雄坚持认为与草莓研究所之间存在转租合同关系，要求以租赁合同关系作为反诉的请求权基础。草莓研究所与思卓贝丽合作社均表示不愿意利用席绍雄所作添附。一审法院认为：草莓研究所与思卓贝丽合作社之间签订的租赁合同，系双方当事人在平等自愿基础上建立的，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。思卓贝丽合作社应于租赁期限届满后腾退租赁场所。思卓贝丽合作社自行转租的次承租人到期不予腾退，导致思卓贝丽合作社未及时腾退，思卓贝丽合作社应向草莓研究所承担相应违约责任，支付逾期腾退占用期间的使用费。现草莓研究所与思卓贝丽合作社及席绍雄对两个大棚的占用使用费标准均无异议，草莓研究所要求席绍雄支付B型大棚的使用费，席绍雄亦予以认可，法院予以照准。席绍雄自认与案外人汪从顺合伙经营共同租赁B型大棚，并在汪从顺退出合伙后独自继续使用B型大棚，故思卓贝丽合作社与汪从顺签订的合同对席绍雄具有约束力。席绍雄在2013年代表汪从顺与思卓贝丽合作社签订协议时已明知思卓贝丽合作社的租赁期限，思卓贝丽合作社又在2015年5月20日书面通知汪从顺应于2015年5月底租赁期限届满迁出B、C大棚，故席绍雄应予2015年5月底搬离B型大棚，席绍雄至今未搬，显属不当，并侵犯了草莓研究所的权益，应立即搬离。关于席绍雄主张的维修损失、空调安装损失、多付的电费损失、兰花损失。草莓研究所与席绍雄之间并不存在租赁合同关系，席绍雄经法院释明仍坚持以租赁合同关系作为请求权基础，缺乏依据，法院不予支持。且汪从顺与思卓贝丽合作社签订的契约，对席绍雄亦有约束力，故席绍雄应自行负担维修损失、空调安装费损失。席绍雄提供的维修费收条并未体现维修地点，席绍雄提供的空调购销合同约定送货地点不只红旗村草莓园，故上述损失缺乏与本案关联性。至于电费，席绍雄称为排灌站和附近学校代付了电费，该代付行为亦与草莓研究所无关。一审法院据此作出判决：一、思卓贝丽合作社应于判决生效之日起十日内支付草莓研究所自2015年6月1日起至2016年4月30日止的C型大棚租金13,750元；二、席绍雄应于判决生效之日起三十日内腾退B型大棚；三、席绍雄应于判决生效之日起十日内支付草莓研究所B型大棚使用费(按每月1,250元的标准，自2015年6月1日起计算至实际腾退之日止)；四、驳回席绍雄全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。草莓研究所与思卓贝丽合作社签订的租赁合同系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。现双方间的租赁合同已经到期，思卓贝丽合作社理应将系争场地返还草莓研究所。现B型大棚的实际占有人席绍雄主张其与草莓研究所有租赁关系，要求腾退场地后，草莓研究所应支付席绍雄维修损失、空调安装损失、多付的电费损失、兰花损失等。但依据已经查明的事实，席绍雄仅作为汪从顺的代表与思卓贝丽合作社签订租赁合同，并无相关证据证明席绍雄本人已与草莓研究所建立租赁关系。故其坚持以租赁合同关系作为其请求权基础，缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，席绍雄的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,540.60元，由上诉人席绍雄负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一七年四月十四日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”