（2017）陕01民终2120号
裁判日期: 2017-04-14
公开日期: 2017-08-10
案件名称
孙翠珍与陕西天宇实业投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西天宇实业投资有限公司,孙翠珍
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终2120号上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司。住所地西安市航天基地神舟四路***号*幢*单元*****室。法定代表人黄志平，该公司总经理。委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孙翠珍，女，1981年11月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人高勇军，男，1977年9月5日出生，汉族，住西安市雁塔区，系孙翠珍之夫。上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人孙翠珍商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4780号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人天宇公司的委托代理人朱晨，被上诉人孙翠珍的委托代理人高勇军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区神舟××号的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。孙翠珍与天宇公司于2013年9月22日签订商品房买卖合同一份，约定孙翠珍购买天宇公司开发的上述小区l4幢2单元7层20702号单元房一套，建筑面积130.51平方米，单价6359.54元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2013年9月22日支付房款计（人民币）叁拾贰万玖仟玖佰捌拾肆元整（￥329984元）作为首付款，剩余房款（人民币）伍拾万元整办理公积金贷款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。嗣后，孙翠珍向天宇公司支付全额房款，天宇公司实际于2014年4月26日将房屋交付给孙翠珍。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至孙翠珍起诉前，天宇公司仍未及时履行合同第十五条约定的义务，孙翠珍遂诉至法院要求天宇公司立即给其办理房屋产权证书，支付迟延办证违约金13461.66元，以诉讼日为起始点，以每日房屋总价的万分之三支付逾期办证违约金，每三个月向孙翠珍支付一次，直至孙翠珍拿到房产证为止，并承担本案诉讼费用。庭审中，孙翠珍变更了部分诉讼请求，除要求天宇公司承担迟延办证的违约金外，还要求天宇公司在2017年1月底前将所有资料报房管局备案并将房产证办好；就违约责任的承担变更为要求天宇公司以合同总价款万分之一标准按日承担2015年6月26日至2017年1月25日间的违约金；若2017年1月25日仍未办理好房产证，从次日起以合同总价款万分之三标准每日计算违约金。孙翠珍为支持其诉请，当庭提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明与天宇公司间有房屋买卖关系及交房日期、违约责任、合同总价款均有约定；2、销售不动产统一发票一张，证明其已按合同约定支付了房款；大修基金收据，证明其已履行了主要义务；3、物业费用交费票据、装修申请表、前期物业管理协议，证明其已入住。经当庭质证，天宇公司对孙翠珍提交的三组证据真实性均予以认可，认为按照合同约定其只应当给孙翠珍赔偿房屋总价款1%的违约金。天宇公司当庭未提交证据，庭后提交商品房交接书一份，证明交房时间为2014年4月26日，经孙翠珍质证对其真实性予以认可。就孙翠珍、天宇公司提交的证据，经法院主持质证，双方均对对方提交的证据真实性予以认可，故法院予以认定，作为定案依据。庭审中，双方各持己见，本案未能调解。孙翠珍诉至西安市长安区人民法院称，2013年9月22日其与天宇公司签订商品房买卖合同，并向天宇公司支付全额房款829984元。合同约定在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年4月20日天宇公司向其交付房屋，但至今未办理产权登记。天宇公司的行为已构成严重违约，故诉至法院要求：1、天宇公司立即给其办理房产证并支付其迟延办证违约金13461.66元；2、天宇公司在2017年1月25日前将所有资料报房管局备案并将房产证办好；3、2015年6月26日至2017年1月25日间的违约金以合同总价款万分之一标准按日计算，若2017年1月25日仍未办理好房产证，从次日起以合同总价款万分之三标准按日计算违约金；4、本案诉讼费由天宇公司承担。天宇公司辩称，承认其公司与孙翠珍签订了商品房买卖合同、孙翠珍交纳全额房款、其公司逾期为孙翠珍办理房屋产权登记且未取得房产证之事实。同时认为，其公司已按照合同约定如期交付了房屋，履行了合同的主要义务，按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定同意一次性赔付孙翠珍已付房价款1%的违约金，不同意孙翠珍的第二项诉讼请求。其公司承诺在2017年1月31日前就可以办理房屋产权登记并取得房产证。庭后，天宇公司提交诉讼代理词一份，代理词中辩称双方签订的购房合同第十五条约定的“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指办理房屋产权“大证”，合同中其公司未向孙翠珍承诺为其办理房屋所有权证书即“小证”。其公司作为房地产开发企业对孙翠珍办理产权登记等事宜仅有协助义务，孙翠珍未能取得产权证不能完全归责于其公司。再之，依据相关法律规定，孙翠珍自收房之日起90日内未取得权属证书时就应当知道自身权益受到侵害，故现已过诉讼时效。孙翠珍系按揭购买房屋，按照合同第十五条之约定，即使赔付1%的违约金也应当以孙翠珍首付房款加已还利息总额的1%计算，故不同意孙翠珍的诉讼请求。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。孙翠珍、天宇公司于2013年9月22日签订的商品房买卖合同系孙翠珍、天宇公司真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，按照合同第十五条之约定，孙翠珍于2014年4月26日收房，天宇公司应在2015年10月前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现天宇公司未能按照合同约定及时办理相关备案手续，更无法谈及给孙翠珍办理房屋产权证书，对此天宇公司确属违约。孙翠珍要求天宇公司承担违约金之请求事实清楚、于法有据应予支持，但孙翠珍要求天宇公司承担13461.66元违约金无事实依据，依照合同第十五条之约定，按照房款1%计算，天宇公司应当支付孙翠珍违约金8299.84元。此外，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，孙翠珍、天宇公司双方合同第十五条对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任约定为“买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”但就出卖人在商品房交付使用后365个工作日内，逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任承担未进行约定。加之，合同第十五条约定“出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该条款为一次性支付，即无论天宇公司何时将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，都只需要向孙翠珍赔偿已付房款1%的违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化，该条款并未起到督促天宇公司尽快履行将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案以办理涉案项目房屋所有权大证的义务，从而增加了孙翠珍长期无法取得房屋产权证的风险，未能体现出违约行为与违约责任承担的对等性，亦未体现对无过错方的补偿性及对违约方的惩罚性。由于天宇公司的违约行为，致使孙翠珍无法及时行使其对房屋的处分权，故遵循公平原则，天宇公司除应向孙翠珍赔偿上述房价款1%的违约金外，还应继续承担违约责任。孙翠珍要求天宇公司承担13461.66元违约金外的违约责任之诉讼请求，法院予以准许。对于孙翠珍主张天宇公司以合同总价款万分之一标准按日承担2015年6月26日至2017年1月25日间的违约金及从2016年1月26日起以合同总价款万分之三标准／日计算违约金一节，双方签订的商品房买卖合同第十五条仅对未及时办理房产证的违约责任进行了约定，但对于办理房产证的截止时间未约定，结合天宇公司于2016年7月21日以张贴告示的形式向全体业主做出的承诺：“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”，将2015年10月至2017年1月30日作为催告天宇公司加紧办理房屋权属证书的合理期间较为适宜。故应自2017年2月1日起按日计算违约金较为合理。孙翠珍要求以房款万分之三／日计算违约金之标准，远高于双方合同中对逾期交房“按日支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。在商品房买卖合同中，出卖人交付房屋和买受人支付房款属于主要义务，逾期办理产权证权属证书的违约金高于逾期交付房屋的违约金显属不妥。结合本案实际情况以及天宇公司违约程度，就该部分违约责任，参照合同对“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%内买受人支付违约金。”的约定，酌定日违约金按照已付房价款的万分之零点五的标准计算为宜。天宇公司认为依据相关法律规定，孙翠珍起诉已过诉讼时效一节，因双方就“出卖人将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限约定为房屋交付使用后365个工作日内，是孙翠珍、天宇公司的真实意思自治，且约定明确，不符合双方无约定或约定不明的情形，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，故对其理由不予采纳。天宇公司认为合同十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因天宇公司已实际收取孙翠珍全额房款，故天宇公司之理由无事实及法律依据，法院不予采纳。对于天宇公司提出的其余抗辩理由，因与事实不符、依法无据，故法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，原审遂判决：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙翠珍违约金人民币8299.84元。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年1月31日前将需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告孙翠珍办理完毕房屋产权证书，逾期未履行上述义务的，自2017年2月1日起以房价款万分之零点五的标准按日赔偿原告孙翠珍违约金至其将涉案不动产权属证书办理完毕之日止（原告不积极配合的除外）。本案受理费136元，原告已预交，由被告承担，与上述案件款一并支付给原告。宣判后，天宇公司不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》并未就何时为被上诉人办理房产证进行具体约定，原审庭审中，被上诉人亦未提交证据证明上诉人有为被上诉人办理房屋所有权证书的义务，也未提交上诉人延期办理房产证的相关证据。故被上诉人的一审诉求与事实不符，于法无据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，上诉人仅向被上诉人承诺将在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的“大证”，从未向被上诉人承诺将为其办理房屋所有权证书，即俗称的“小证”。因此，被上诉人在一审诉状中明确要求让上诉人为其办理房屋产权证书的诉讼请求无任何事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，即“谁主张，谁举证”。但被上诉人并未提供证据证明上诉人与被上诉人之间对何时办理房屋所有权证书进行具体约定，更未提供证据证明上诉人延期办证。根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，上诉人作为房屋的出卖人并不负有为被上诉人办理产权证的义务，只负有协助义务，且原合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在延期办证的问题。原审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，要求被上诉人对自己的主张提供证据，否则，应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人与被上诉人对于延期办理大证的违约金承担数额在合同中已有明确约定，因此，原审法院不应在合同约定之外，要求上诉人自2017年2月1日起至上诉人将涉案不动产权属证书办理完毕之日止，以房价款万分之零点五的标准按日赔偿被上诉人违约金。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，即使被上诉人另行起诉要求追究上诉人逾期办理大证的违约责任，那么在双方对违约责任已有明确约定的情况下，应以双方的约定为准，而不能通过自由裁量权要求上诉人在合同之外再向被上诉人进行赔偿。三、被上诉人对于延期办证违约金的计算方式存在偏差，上诉人亦不予认可。根据合同第十五条的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。如果被上诉人追究上诉人逾期办理大证的违约责任，那么应该另行起诉。同时因被上诉人是通过按揭方式购买的诉争房屋，因此“已付房价款”应理解为被上诉人支付的首付房款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向上诉人支付的价款。据此，被上诉人不应以总房款的1%来计算延期违约金，而应以向上诉人支付的首付款加已向银行归还的贷款本金作为基数来计算迟延办证违约金。上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。孙翠珍辩称，一、关于办理房屋产权证的责任、期限及违约责任，双方在《商品房买卖合同》第十五条及附件八第五条第三款作了明确约定，该约定合法有效，应当成为本案的裁判依据。同时，逾期办证的违约事实上诉人在一审中已经当庭自认，所以上诉人应当按照合同约定承担违约责任。二、上诉人于2016年7月21日在售楼部门口及小区张贴的《告知函》中作出的有关办理分户产权证期限的承诺，是对双方《商品房买卖合同》的补充，应产生对应的法律约束力。原审判决自2017年2月1日起至实际履行办证义务止按日万分之零点五支付违约金，有事实和法律依据。三、其已经以首付款加公积金贷款的方式，向上诉人支付了全部购房款829984元，故违约金的计算应该以合同约定的房款为基数，而非上诉人主张的首付款加月供之和。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，孙翠珍与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，孙翠珍以支付购房首付款加银行按揭贷款的方式向天宇公司支付了全部购房款。天宇公司也向孙翠珍交付了房屋。现孙翠珍以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。孙翠珍已向天宇公司支付了全部购房款829984元，现原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担8299.84元的逾期办证违约金正确，予以确认。对于孙翠珍起诉要求天宇公司除赔偿合同约定的已付购房款1%的违约金外，还应以合同总价款万分之一标准按日承担2015年6月26日至2017年1月25日间的违约金以及若2017年1月25日仍未办理好房产证，从次日起以合同总价款万分之三标准按日承担违约金的理由，因双方在合同中对逾期办证违约金进行了明确约定，双方选择了一次性的违约金支付方式，且在履行过程中双方未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故孙翠珍该项诉请无合同约定，也无法律依据，依法不予支持。原审判决对此认定不妥，应予纠正。天宇公司上诉要求驳回孙翠珍的该项诉讼请求理由正当，应予采信。鉴于孙翠珍已按照合同约定交纳了购房首付款及通过银行按揭向天宇公司支付了按揭剩余房款，原审判决对逾期办证违约金的计算方式按照已付购房款829984元认定并无不妥。对于天宇公司上诉认为其公司仅有办理涉案房屋产权大证的备案手续义务及已付购房款应认定为首付款和已付月供之和的理由，证据不足，不予支持。综上，维持原审判决第一项，变更原审判决第二项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4780号民事判决第一项。二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初4780号民事判决第二项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助孙翠珍办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第14幢2单元7层20702号房屋所有权登记手续。三、驳回孙翠珍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136元，孙翠珍已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审案件受理费50元，陕西天宇实业投资有限公司已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张亚凤审 判 员 王慧芳代理审判员 辛 娟二○二○一七年四月十四日书 记 员 孙静文 来源：