（2017）琼02民终225号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-02
案件名称
王德芳与艾先红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省三亚市中级人民法院
所属地区
海南省三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王德芳,艾先红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼02民终225号上诉人（原审原告）：王德芳，男，1951年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：万海强，江西振宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：艾先红，男，1950年2月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。上诉人王德芳因与被上诉人艾先红房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。王德芳上诉请求：一、撤销海南省三亚市城郊人民法院*（2015）城民一初字第3936号民事判决，改判为：1、艾先红支付拖欠的房款1548740元。2、艾先红支付拖欠上述房款的违约金，违约金每逾期一天按拖欠房款的万分之五计算，期限自2007年11月14日起至付清之日止。二、由艾先红承担全部诉讼费用，包括因其滥用诉权恶意提起行政诉讼而致王德芳增加的诉讼费用4万元整。事实与理由：一、本案房屋买卖系二手房买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原判决适用法律错误。兆豪度假公馆原名三亚金山假日饭店，原为重庆金山物业发展有限公司所有，2005年重庆市第一中级人民法院将三亚金山假日饭店全部资产拍卖给王德芳所有，之后王德芳将三亚金山假日饭店改名为兆豪度假公馆。2007年2月20日王德芳与艾先红签订《购房协议书》，将兆豪度假公馆一楼07、08号铺面及二楼除餐厅以外的部分卖给艾先红(后登记为兆豪度假公馆102号商铺[复式]）。该项房屋买卖为个人所有的二手房买卖。原判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条错误。该解释第一条即说明：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该条款明确规定了该司法解释只适用于房地产开发企业的第一手房屋买卖。王德芳与艾先红之间的房屋买卖为个人之间的房屋买卖，为已有房屋的买卖，他们之间的交易不经过生产到进入销售领域的过程，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，即通俗所讲，是一手房与二手房的区别。因此本案房屋买卖问题不适用该解释。二、《购房协议书》约定了按一楼和二楼建筑面积分别计价，双方购房款多退少补的意思表示明显，三亚市中级人民法院生效判决已认定。据此，根据实际建筑面积计算应补价款为1548740元。本案一审判决认定双方无多退少补的意思表示违反常理，违背事实。《购房协议书》约定了按房屋建筑面积计算房款的购房单价，详细到分一楼和二楼不同单价计算房款；确定了一楼和二楼的建筑面积，然后得出总价款。尽管《购房协议书》没有购房款多退少补的字眼，但是双方按照房屋建筑面积计算房款的结果必然是原计算的总房款要按照实际建筑面积多退少补；原计算的房款多退少补是按照房屋建筑面积计算房款的必然推定，任何成年人都明白。对此三亚市中级人民法院生效判决（2012）三亚民一初字第16号民事判决已确认：王德芳可按实际超出面积，依据合同约定多退少补的合意，主张权利。艾先红2014年4月29日取得的三土房字第062**号《土地房屋权证》已载明：兆豪度假公馆102号商铺（复式）第一层建筑面积为228.44平方米，第二层建筑面积为979.99平方米。即一楼实际建筑面积超出《购房协议书》自测的建筑面积8.44平方米，按20000元/㎡计价，应补款为168800元；二楼实际建筑面积超出《购房协议书》自测的建筑面积229.99平方米，按6000元/㎡计价，应补款为1379940元。合计应补款为1548740元。三、在2007年11月14日测绘报告作出后艾先红即知晓兆豪度假公馆102号商铺（复式）实际建筑面积，他认可该报告，清楚应补交房款数额。原判决认定艾先红主观上不存在拖欠购房款的故意，完全错误。艾先红应依照合同与法律的规定支付违约金。2007年2月20日王德芳与艾先红签订《购房协议书》，约定艾先红分三期付款，于2007年9月30日前全部付清；约定艾先红在付清首付款后不能按期支付余款则每逾期一天按房款余额的千分之五计算支付违约金，等等。2007年11月14日测绘机构作出测绘报告（含《土地房屋面积明细表》），双方发现交易房屋实际建筑面积远超过双方签订《购房协议书》时自测误认的面积。王德芳认为双方已约定了房屋按照每平方米建筑面积计价，艾先红应当按照实际建筑面积计价付款，如果只按原误计总价付款，则艾先红只能取得相应的建筑面积；艾先红则要求先登记过户后才按照登记面积多退少补房款。至2008年7月15日艾先红按照《购房协议书》误计的房款总额支付完860万元后要求王德芳办理房产证；王德芳按照《购房协议书》的约定，不同意。2012年5月艾先红诉至三亚市中级人民法院，要求确认上述《购房协议书》有效，要求判令将上述出售房屋所有权过户登记至被告名下，此即上述（2012）三亚民一初字第16号案。在该案中，三亚市中级人民法院生效判决认定：《购房协议书》有效，至于王德芳主张艾先红实际占有面积超出合同约定的面积，王德芳可在房产管理行政部门核发房产证后（即最终权威认定后）按实际超出面积，依据合同约定多退少补的合意，另行主张权利。2014年3月3日艾先红向三亚市住房与城乡建设局、三亚市国土环境资源局提交了兆豪度假公馆102号商铺（复式）的《土地房屋转让申请书》及上述2007年11月14日作出的《土地房屋面积明细表》等测绘报告资料，2014年4月29日三亚市住房与城乡建设局、三亚市国土环境资源局给艾先红办理了兆豪度假公馆102号商铺（复式）的转让登记手续，并在报三亚市人民政府批准后颁发了三土房字第062**号《土地房屋权证》。在该证中，三亚市住房与城乡建设局、三亚市国土环境资源局所填写的房屋建筑面积、分摊公共建筑面积及土地共用分摊面积与艾先红所提交的《土地房屋转让申请书》及《土地房屋面积明细表》记载的数据完全一致。此有三亚市中级人民法院（2016）琼02行终115号判决书为证。由此可见，艾先红认可上述2007年11月14日作出的《土地房屋面积明细表》等测绘资料为最终权威认定，登记机关也认可该资料为最终权威认定。在本案王德芳提起诉讼后，艾先红提起了行政诉讼，称三亚市住房和城乡建设局登记上述102号商铺（复式）建筑面积违法、三亚市国土资源局登记上述102号商铺（复式）土地使用面积违法。其称其原不知其所购房屋建筑面积是多少，也就不知道建筑面积登记有错误，现在王德芳起诉了，他才知道原来房产证登记的建筑面积比《购房协议书》估算的大许多，才知道登记的建筑面积有错误。但是上述两判决书证明了其所述为不实。事实确凿，自2007年11月14日测绘报告作出，艾先红即完全清楚上述02号复式商铺的建筑面积并认可，清楚房款总额并认可。其拖欠上述应补交房款不付，系恶意拖欠。本案一审判决认定艾先红主观上不存在拖欠购房款的故意，完全错误。艾先红应依照合同与法律的规定支付违约金。《购房协议书》有上述关于付款期限与违约金的约定。鉴于艾先红只能自2007年11月14日起完全清楚全部房款数额，故本案王德芳同意把全部房款付清之日延后至2007年11月14日，同时王德芳自愿对艾先红已付的房款中属于逾期支付的部分也放弃要求赔付违约金，只要求法院判令艾先红支付拖欠至今的房款1548740元的违约金，应付违约金期限为自2007年11月14日起至付清之日止。基于维护诚信的职责，人民法院应当支持。根据相关司法解释对违约金的数额的限定，王德芳请求法院按照司法解释的规定计算艾先红的违约金，即按照逾期支付的款项数额，按照每日万分之五计算（三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初3085号民事判决已确定该计算标准合法），暂计至2016年8月14日为2470240元。人民法院应当支持王德芳的这一诉请。四、艾先红因王德芳提起本诉才滥用诉权恶意提起一桩行政诉讼，其行政诉讼系为本案服务，由此给王德芳造成的损失应当在本案中赔偿。前已叙述，艾先红在本案王德芳提起民事诉讼后提起行政诉讼，起诉三亚市住房和城乡建设局、三亚市国土资源局和第三人王德芳，其称就是因为王德芳提起本民事诉讼，他才提起该行政诉讼。其称在本案王德芳起诉前不知晓所购兆豪度假公馆102号商铺（复式）建筑面积是多少。但是三亚市中级人民法院（2016）琼02行终115号判决书已证明其所述是不实（三亚市中级人民法院（2012）三亚民一初字第16号民事判决书也已证明这一点），对其诉请，也已驳回。其滥用诉权恶意提起行政诉讼是为其在本案的诉讼目的服务的，其给原告王德芳造成的损失应当在本案处理中赔偿。该案审理经一审、二审、重一审、重二审四个阶段，给王德芳造成巨大损失，王德芳只要求赔偿4万元。艾先红辩称：本案事实非常清楚，双方也没有争议，主要就是法律如何适用，多出的面积是否要补交房款。我方认为是不需要补交的，因为双方合同当时在买房的时候就已经约定好了价格是不变的。没有说根据面积的增减而变更总房款，当时的总房款是890万，优惠了30万，总价是固定的。不存在增加或者减少的情况。依据合同法第8条，当事人有约定的，从其约定，没有约定的，按照法律规定。当时在合同中是没有约定的，整个履行过程中双方也没有达成协议要补交房款。不存在补交房款的事实。一审法院判决艾先红补交房款267000元，有失公平。一是误差值我们也提出了行政诉讼，我们认为误差值是错误的。实际上房屋的面积根本就没有变化，只是王德芳在办证的时候就把其他铺面的公摊算在里面，其他商铺的公摊率都是4%、5%，只有我们这一户的公摊率是40%，是因为原来的二楼中间是走道，他把走道重新计算面积，属重复计算。因此这个面积误差只是因为增加了40%的公摊。二是补交房款，最高人民法院的司法解释属于商品房买卖合同，指的是一手房，涉案的是二手房，并不在适用范围之内。一审判决有失公允。王德芳向一审法院起诉请求：1、判令艾先红支付拖欠的房款1548740元；二、判令艾先红支付拖欠房款的违约金，违约金按每逾期一天付拖欠房款的万分之五计算，期限为自2007年11月14日起至付清之日止；三、由艾先红承担全部诉讼费用，包括因艾先红滥用诉求恶意提起行政诉讼而致王德芳增加的诉讼费用4万元整。一审法院认定事实：王德芳与艾先红于2007年2月28日签订《购房协议书》，协议约定：艾先红购买王德芳所有的坐落于三亚市新风路的兆豪度假公馆[土地房屋权证号为：三土房（2009）字第108**号]一楼及二楼的部分房产，具体是一楼的07、08号铺面（现变更为2号铺面），建筑面积220㎡，按20000元/㎡计价，该部分于2007年8月20日交付艾先红使用，以及二楼（除餐厅外），建筑面积为750㎡，按6000元/㎡计价，该部分于2007年5月3日交付艾先红使用。上述两部分房产合同总价款890万元，王德芳同意优惠30万元，故艾先红应付购房款实为860万元。2008年7月15日王德芳收到全部购房款860万元，并由其儿子王乃鹏立下《收条》。根据该房屋买卖合同约定，王德芳应于2009年1月15日前将办理房屋产权转移手续移交艾先红，并履行附随义务，协助艾先红办理房屋过户登记手续。2012年5月29日，艾先红向三亚市中级人民法院提起诉讼，要求判令艾先红与王德芳签订的《购房协议书》有效并将合同中约定的涉案房屋过户登记在艾先红名下。三亚市中级人民法院于2012年12月3日作出（2012）三亚民一初字第16号《民事判决书》，判决确认艾先红与王德芳签订的《购房协议书》合法有效，同时判令王德芳于判决生效之日起十五日内协助将协议书中约定的房屋所有权过户至艾先红名下，现该判决已生效并已执行完毕。艾先红于2014年4月29日已就涉案房屋取得了《土地房屋权证》[产权证号：三土房（2014）字第06257号]，该证载明：土地使用权面积174.43㎡，其中公用分摊面积174.43㎡；兆豪度假公馆102商铺（复式）建筑面积1208.43㎡，分摊公共建筑面积296.2㎡。其中，第一层套内面积221.21㎡，分摊7.23㎡，建筑面积228.44㎡；第二层套内面积697.02㎡，分摊288.97㎡，建筑面积979.99㎡。其后艾先红以三亚市住房与城乡建设局、三亚市国土环境资源局计算艾先红购买的房屋的公摊系数和公摊率错误为由提起行政诉讼，三亚市中级人民法院于2016年7月26日作出（2016）琼02行终115号《行政判决书》判决认定三亚市住房与城乡建设局、三亚市国土环境资源局的登记行为依据充分，程序合法，驳回艾先红的诉讼请求。一审法院认为，王德芳与艾先红自愿协商订立的《购房协议书》，其效力已经（2012）三亚民一初字第16号生效判决书确认为合法有效。协议中对涉案房屋的建筑面积进行了预估，并对各层房屋建筑面积单价进行了明确约定，艾先红依据预估的面积支付相应购房款后，因涉案房屋的实际面积与协议中预估的面积存在差异，根据公平原则，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因双方在协议中并未对多退少补达成合意，且买受人艾先红并未主张解除合同、返还购房款，故买受人艾先红应在面积误差比3%的范围内按照约定的价格补足房款，即一楼误差比在3%范围内的面积为6.6平方米（220平方米×3%），补交房款132000元（6.6平方米×20000元/平方米）；二楼误差比在3%范围内的面积为22.5平方米（750平方米×3%），补交房款135000元（22.5平方米×6000元/平方米），总计267000元。由于双方在签订合同时未约定购房款按照多退少补的原则交纳，并且协议中明确约定了具体的购房数额，买受人艾先红支付完该约定房款后，主观上不存在拖欠购房款的故意，故王德芳要求艾先红支付逾期付款违约金的主张无事实和法律依据，不予支持。另外，王德芳主张的另案行政诉讼中支出的40000元诉讼费用，由于该案与本案为两个独立的案件，且双方之间并未相关约定，故另案诉讼费用，王德芳不得在本案主张，因此，对于王德芳诉求的40000元诉讼费用的主张没有事实和法律依据，不予支持。判决：一、艾先红在本判决生效之日起十日内向王德芳支付房款267000元；二、驳回王德芳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，且王德芳与艾先红对一审查明事实无异议，对一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、艾先红是否应补交涉案房屋超出面积的购房款；2、艾先红是否需要支付逾期付款违约金；3、艾先红是否应赔偿王德芳为另一行政诉讼案件支出的费用。关于艾先红是否应补交涉案房屋超出面积购房款的问题。王德芳与艾先红签订的《购房协议书》，其效力已经（2012）三亚民一初字第16号生效判决书确认为合法有效。因此，双方应按协议内容履行合同。2007年2月20日双方签订购房协议时，并未由专业测绘机构对房屋具体面积进行测绘，而仅是对涉案房屋的建筑面积进行了预估，并对各层房屋建筑面积单价进行了约定，据此计算出最终总房款。2007年11月14日，三亚合利测绘服务有限公司对涉案房屋进行测绘，发现房屋测绘后的实际面积与购房协议中自测的面积存在较大出入，王德芳随即要求艾先红补交购房款。艾先红主张双方约定的为套内面积而非建筑面积，但并未举证证明，本院不予认可。根据现有证据及生活常识，可认定王德芳在签订购房协议时对涉案房屋面积存在重大误解，又因双方合同已基本履行完毕，且艾先红未主张解除合同、返还购房款，根据公平原则，艾先红应按实际面积补交购房款。一审法院判决艾先红补交购房款并无不妥，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条所适用的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其立法目的是为约束商品房开发商在出售商品房时诚实守信，以保障处于弱势的购房者利益，涉案房屋不属于开发商建设出售的商品房，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条存在错误，应予纠正。因此，艾先红应按照三亚市住房和城乡建设局确认的房屋面积支付购房款，一楼应补房款为8.44㎡×20000元/㎡=168800元，二楼应补房款为229.99㎡×6000元/㎡=1379940元，共计应补交房款为1548740元。关于艾先红是否需要支付逾期付款违约金的问题。自2007年11月14日测绘报告做出后，王德芳即要求艾先红补交购房款，艾先红此时即已知晓需补交购房款，但一直未予补交。一审法院认为艾先红没有拖欠购房款的故意，认定错误，应予纠正。艾先红应自知晓需补交购房款之日起支付逾期付款违约金，每逾期一天按拖欠房款的万分之五计算利息。故本案违约金以1548740元为本金，按每日万分之五从2007年11月14日起计算至付清之日止。关于艾先红是否应赔偿王德芳为另一行政诉讼案件支出的费用问题。本案与另一行政诉讼案件为各自独立的案件，一审法院认为王德芳该项主张没有事实和法律依据，并无不妥。对王德芳要求艾先红赔偿另一行政案件4万元诉讼费用的主张，本院不予支持。综上所述，王德芳的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销海南省三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第3936号民事判决；被上诉人艾先红在本判决生效之日起十日内向上诉人王德芳支付房款1548740元；被上诉人艾先红在本判决生效之日起十日内向上诉人王德芳支付逾期付款违约金（以1548740为本金，按每日万分之五自2007年11月14日起计算至付清之日止）；驳回上诉人王德芳的其他诉讼请求。一、二审案件受理费58369.84元，由被上诉人艾先红负担58369.84元，退还王德芳58369.84元。本判决为终审判决。审判长 尹 合 欢审判员 左家锋审判员欧颖二〇一七年四月十三日书记员 符 雅 慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”