（2017）陕01民终1567号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-11-12
案件名称
陕西天宇实业投资有限公司与石琪、刘宇航商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西天宇实业投资有限公司,石琪,刘宇航
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1567号上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地：西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。法定代表人黄志平，该公司总经理。委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）石琪，女，1985年4月8日出生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审原告）刘宇航，男，1982年12月29日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人石琪、刘宇航商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，天宇公司的委托代理人朱晨出庭参加了诉讼，石琪、刘宇航经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让的方式取得位于西安市航天经济技术开发区的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。石琪、刘宇航、天宇公司于2013年4月20日签订商品房买卖合同，约定石琪、刘宇航购买天宇公司开发的上述小区14幢1单元9层10901号单元房一套，房屋总价款为817063元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2013年4月20日支付房款计（人民币）叁拾壹万柒仟零陆拾叁元整（￥317063元）作为首付款，剩余房款（人民币）伍拾万元整办理公积金贷款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。此后，石琪、刘宇航向天宇公司支付全额房款817063元，天宇公司于2016年4月23日向石琪、刘宇航出具了正式发票，载明收到石琪、刘宇航房款817063元。天宇公司于2013年12月29日将房屋交付给石琪、刘宇航。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至石琪、刘宇航起诉前，天宇公司仍未及时履行合同第十五条约定的义务，石琪、刘宇航遂诉至法院坚持其诉讼请求。庭审中，石琪、刘宇航增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房价款的日万分之三追加违约金。经原审法院向石琪、刘宇航释明，其将第一项诉讼请求变更为要求天宇公司依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。石琪、刘宇航在原审诉称，其与天宇公司签订商品房买卖合同，天宇公司虽向其交付房屋，但迟延办理房屋产权证书，故诉于法院要求天宇公司为其办理产权登记备案手续；支付迟延办证违约金8170.63元；若天宇公司于2017年1月31日前未将房产证办理完毕，从次日起按已付总房款的万分之三/日追加违约金；本案诉讼费由天宇公司承担。天宇公司辩称，其与石琪、刘宇航之间存在商品房买卖合同关系，但合同对办理产权证书的办理期限并未约定，其不存在延期问题；其仅有初始登记的义务（大证办理），若其公司对迟延办理大证应承担相应责任，石琪、刘宇航就违约金计算的基准存在偏差，请求驳回石琪、刘宇航诉讼请求。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。同事，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，石琪、刘宇航、天宇公司经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，双方意思表示真实，现又无异议，该合同应为有效，对双方均具有约束力。双方应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，依据双方合同的约定，石琪、刘宇航按照合同约定履行了交付房款的义务，按照合同第十五条、补充协议五第五条之约定，石琪、刘宇航于2013年12月29日收房，天宇公司应在2015年6月底前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现天宇公司未能按照合同约定及时办理相关备案手续，致使石琪、刘宇航未能及时取得房屋产权证书，已构成违约。现石琪、刘宇航要求天宇公司办理房屋产权登记备案手续之请求，于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，由于天宇公司存在违约行为，石琪、刘宇航依据合同约定要求天宇公司赔偿房房款1%的违约金即8170.63元之请求，于法有据，依法应予以支持。石琪、刘宇航要求天宇公司自2017年2月1日起按房款的日万分之三追加违约金之诉请，无事实和法律依据，对此原审法院不予支持。天宇公司认为合同第十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因其已实际收取了以石琪、刘宇航名义支付的全额房款，对其理由原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告石琪、刘宇航办理完毕位于西安市航天技术开发区房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付石琪、刘宇航逾期办证违约金人民币8170.63元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。宣判后，天宇公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向石琪、刘宇航承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，石琪、刘宇航起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，石琪、刘宇航也提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为石琪、刘宇航办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、如石琪、刘宇航要追究其公司逾期办理大证的违约责任，原审法院对于延期办证违约金的计算方式存在偏差。因石琪、刘宇航是通过贷款方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为石琪、刘宇航支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为石琪、刘宇航与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。石琪、刘宇航不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回石琪、刘宇航的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由石琪、刘宇航承担。石琪、刘宇航经合法传唤未出庭，亦未提交书面答辩状。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，石琪、刘宇航与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，石琪、刘宇航用支付首付购房款及办理公积金贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款。天宇公司也向石琪、刘宇航交付了涉案房屋。现石琪、刘宇航以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。石琪、刘宇航已经向天宇公司支付了全部购房款817063元，原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担8170.63元逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回石琪、刘宇航的诉讼请求的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于石琪、刘宇航上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行上述义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故对石琪、刘宇航的该上诉请求，因无合同约定，也无法律依据，对该请求本院依法不予支持。天宇公司未按照合同的约定在约定的期限内将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致石琪、刘宇航不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助石琪、刘宇航办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助石琪、刘宇航办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第14幢1单元9层10901号房屋所有权登记手续。综上，变更原审判决第一项。维持原审判决第二项、第三项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5026号民事判决第二项、第三项。二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5026号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助石琪、刘宇航办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第14幢1单元9层10901号房屋所有权登记手续。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，石琪、刘宇航已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审诉讼费，石琪、刘宇航预交50元，由石琪、刘宇航承担；陕西天宇实业投资有限公司预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向石琪、刘宇航支付。本判决为终审判决。审判长 徐琳茹审判员 张秦生审判员 王慧芳二〇一七年四月十三日书记员 孙静文 来自：