（2017）川0522民初894号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-06-19

案件名称

冯正莲、何志西与四川新龙熙房地产开发有限公司、刘云福商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

合江县人民法院

所属地区

合江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯正莲,何志西,四川新龙熙房地产开发有限公司,刘云福

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款，第一百七十八条

全文

四川省合江县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0522民初894号原告：冯正莲，女，1984年7月22日出生，汉族，四川省泸州市人。原告：何志西，男，1987年3月17日出生，汉族，四川省泸州市人。二原告委托诉讼代理人：黄云飞，四川万盛行律师事务所律师。被告：四川新龙熙房地产开发有限公司。法定代表人：刘云福，经理。被告：刘云福，男，1953年5月17日出生，汉族，四川省泸州市人。原告冯正莲、何志西与被告四川新龙熙房地产开发有限公司（以下简称新龙熙公司）、刘云福商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，于3月27日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人及二被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯正莲、何志西向本院提出诉讼请求：判决二被告将涉案商品房的产权过户到二原告名下。事实与理由：二原告系夫妻关系。2014年9月15日，二原告与被告新龙熙公司签订了《商品房认购合同》，并约定：二原告购买新龙熙公司位于合江县先市镇XXX门市，建筑面积50.17㎡，价格为6660元/㎡，总房款及配套、办证费合计354132元。同日二原告接收该房并将其出租给新龙熙公司。在签订合同时，二原告已支付新龙熙公司房款等204132元，剩余房款15万元约定在2015年12月前付清，利息按每月10‰支付，后原告又支付房款115000元。2017年2月，原告得知上述房产已由新龙熙公司变更为刘云福名下，并办理了抵押贷款，且被法院扣押。二原告的合法权益已受到严重损害，遂提起上述诉求。刘云福、新龙熙公司辩称：涉案房屋出售前已在四川合江农村商业银行股份有限公司白沙支行（以下简称合江农商行）办理了抵押贷款，并在签约时告知了二原告；该房初始登记为刘云福个人，未办理过变更，以公司名义售房是售楼部弄错了；愿意配合办理过户，但该房已被法院扣押，无法变现还贷。当事人双方对于刘云福系新龙熙公司的法定代表人，涉案房产登记在刘云福名下，出售前由其办理了银行抵押登记贷款，二原告与新龙熙公司签订购房合同时一并签订了该房租赁协议，以及该房已付房款和租金数额、后来因其他案件被法院查封等事实无争议，本院予以确认。双方存在的主要争议是涉案购房合同是否有效，能否办理房产过户。本院认为，涉案房屋出售前已由产权人刘云福个人向银行办理了抵押登记贷款，现又被法院依法查封。因此，新龙熙公司在签订购房合同时，即便是取得了刘云福的个人授权或事后追认，亦只有抵押人的身份，其处分权依法受到限制，合江农商行才是抵押权人。而根据物权法的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。由此可见，无论新龙熙公司，还是刘云福个人在转让该房产时，必须首先取得合江农商行的同意，或者由二原告代为清偿刘云福在合江农商行以及法院案件的债务，以消灭抵押权，解除司法查封，在前述条件未能成就前，涉案购房合同属于效力待定。本案诉讼中，针对涉案房产已被抵押并查封的事实，本院依法告知了当事人双方取得处分权或追认权的救济途径，并指出二原告诉讼请求存在的问题，建议其变更诉讼请求，或者向法院提出执行异议。但在本案辩论终结前，当事人双方未能举证证明已取得处分权或追认权，二原告亦未变更诉讼请求，故依法认定涉案购房合同无效，并作出裁判。本院认为，原告冯正莲、何志西的诉讼请求因涉案购房合同无效而缺乏事实和法律根据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、第一百七十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告冯正莲、何志西的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由二原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员　陈　斌二〇一七年四月十三日书记员　张瑞嘉 来自：