（2016）闽0502民初2741号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-11-30
案件名称
泉州市鲤城区泉府大第小区业主委员会与王黎鹏物权保护纠纷一审民事判决书
法院
泉州市鲤城区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市鲤城区泉府大第小区业主委员会,王黎鹏
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二条第一款，第九条第一款，第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条，第六十四条
全文
福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初2741号原告：泉州市鲤城区泉府大第小区业主委员会，住所地泉州市鲤城区。负责人：林汉谊，业委会主任。委托诉讼代理人：林汉谊，女，1963年12月16日出生，业委会主任。委托诉讼代理人：尤文彬，男，1962年7月30日出生，业委会副主任。被告：王黎鹏，女，1963年7月7日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：庄明，福建泉南律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡织凡，福建泉南律师事务所律师。原告泉州市鲤城区泉府大第小区业主委员会（以下均简称“泉府业委会”）与被告王黎鹏物权保护纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉府业委会的委托诉讼代理人林汉谊、尤文彬，被告王黎鹏的委托诉讼代理人庄明、蔡织凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉府业委会向本院提出诉讼请求，1．王黎鹏立即腾空返还泉府业委会泉府大第X号楼一层“居委会”号房屋一间（含夹层）；2．王黎鹏应赔偿泉府业委会自2008年3月25日起至实际返还前述被侵占房屋时止按每月1000元计算的经济损失（暂计起诉之日止约102000元）。事实和理由：址在泉州市××城区美食街泉府大第X号楼一层“居委会”号房屋一间（含夹层），根据规划设计系泉府大第小区公用配套建设设施（编号CO），作为泉府大第小区业主委员会办公及老年人活动中心之用，属于不可销售之房产，是该小区全体业主的共有财产。王黎鹏利用受聘泉州星达房地产开发有限公司（以下均简称“星达公司”）办公室主任之职便，擅自以其个人名义与星达公司签订一份虚假的《商品房买卖合同》。该合同“约定”买卖标的物为诉争“居委会”号房屋，建筑面积为30.03平方米，价款18万元。该合同未经泉州房地产交易及房屋权属登记发证处登记备案，无不动产统一销售发票，缺乏房屋平面图等必备合同附件以及房屋交付确认书等必要配套的相关手续费文件。根据合同法、物权法的有关规定，王黎鹏与星达房地产公司签订的《商品房买卖合同》属违法无效合同，却据此长期实际占有、使用该房屋，并自2008年3月25日起至今出租非法获利，已严重影响到业委会的正常办公活动，损害泉府大第小区全体业主的合法权益。因此，泉府业委员提起本案诉讼。王黎鹏辩称，其向星达公司购买了址在泉州市××城区美食街泉府大第X号楼一层“居委会”号房屋一间,并没有包含夹层,王黎鹏也没有占有、使用该夹层。诉争房屋不属于小区全体业主共有，泉府业委会作为本案的原告不适格，无权要求王黎鹏腾空返还诉争房屋并赔偿损失。理由如下：根据物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物以及附属设施的所有权，属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。”并参照山东省物业管理条例第十三条第二款规定：“住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书载明。”诉争房产系星达公司通过招投标取得的国有土地使用权再投资建设，本着谁投资谁收益的原则，配建的社区服务用房应属于开发商所有，如果街道办事处或社区居委会要使用，政府可以通过行政征收或租赁方式取得所有权或使用权，但不并属于小区全体业主共有。综上，泉府业委会的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。泉府业委会围绕诉讼请求依法提交了，1．鲤城区业主委员会换届备案证明一份，证明泉府业委会的诉讼主体资格；2．泉州市城乡规划局出具的建施图一份，证明诉争房屋属于泉府大第小区全体业主共有的配套公用设施；3．编号为GF-2000-017（MF-2000-N00936976）号的《商品房买卖合同》一份，证明王黎鹏的身份及其利用职便私自签订虚假商品房买卖合同等有关事实；4．泉府大第物业服务中心出具证明一份，证明王黎鹏长期实际占有、使用、出租诉争房屋牟取非法利益的事实；5．泉府大第小区的前期物业公司拟订的泉府大第住宅小区业主公约，证明星达公司承诺给全体业主的物业管理用房比实际小很多；6．关于强烈要求追回王黎鹏私占泉府小区4号楼一层2间房（居委会号房）及几年来出租的所有租金和利息款项一份，证明泉府大第小区全体业主对王黎鹏无权占有诉争房屋反映激烈，期间多次与之交涉要求退还诉争房屋。王黎鹏对泉府业委会提供的上述证据经庭审质证认为，证据1的真实性、关联性及合法性均无异议，证据2的真实性无异议，但认为诉争房产的设计用途是居委会，也无法证明诉争房产属小区全体业主共有的配套公用设施；证据3的真实性没有意见，但认为王黎鹏以何种方式取得诉争房屋的使用权以及该商品房买卖合同是否有效，是王黎鹏与星达公司之间的纠纷，与非诉争房屋的产权人泉府业委会无关，泉府业委会无权干涉；证据4的真实性没有意见，但不能证明泉府业委会欲证明的内容；证据5-6的真实性、合法性及关联性，均不予认可。王黎鹏围绕诉讼请求依法提交了，1．王黎鹏的身份证，证明王黎鹏的诉讼主体资格；2．编号为GF-2000-017（MF-2000-N00936976）号《商品房买卖合同》及补充协议书各一份，证明王黎鹏向星达公司购买的诉争房屋即“居委会”号房，并没有包含夹层，王黎鹏实际上也没有占有使用该夹层，商品房买卖合同内含有房屋平面图。本院根据王黎鹏的申请依法调取了，1．国有土地使用权转让合同和国有土地使用权出让合同各一份，证明诉争房屋是由开发商投资建造的；2．泉州市计委关于下达泉州星达房地产开发有限公司2000年投资计划的通知，证明诉争房屋系属星达公司投资建造的；3．泉州市城乡规划局出具的建施图一份，证明诉争房屋没有列入公摊范围，不属业主共有；4．函，证明诉争房屋尚未进行权属登记，不能证明系属于泉府大第小区全体业主共有。泉府业委会对王黎鹏提供的上述证据经庭审质证认为，证据1的真实性、合法性及关联性均不持异议；证据2的真实性不持异议，王黎鹏确实没有占有、使用诉争房屋的夹层，但认为商品房买卖合同内的测绘图纸体现诉争房屋有列入小区公摊范围，应认定属小区全体业主共有。王黎鹏向法院申请调取的证据1-4的真实性均不持异议，但认为建施图纸载明诉争房屋为“居委会”系专指本小区区划建筑内业主群众自治组织业委会的办公场所；其他证据证明王黎鹏没有合法依据占有、使用诉争房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实分析认定如下：泉府业委会提供的证据2-4的真实性，王黎鹏不持异议，予以确认，但该组证据不足以证明诉争房屋是泉府大第小区区划建筑内业主群众自治组织业委会的办公场所以及系属小区全体业主共有的配套公用设施。王黎鹏同意泉府业委会根据证据4而主张诉争房屋每月使用费1000元，予以确认；泉府业委会提供的证据5，由于没有任何一方的签名或盖章，其真实性、合法性及关联性，均不予认定；泉府业委会提供的证据6，虽可证明泉府大第小区大部分业主对王黎鹏占有、使用诉争房屋提出处理意见，但该证据不足证明诉争房屋属小区全体业主共有。本院依法调取的证据1-4的真实性，泉府业委会不持异议，予以确认；证据1-2载明的内容可证明诉争房产系星达公司出资建造的；证据3-4载明的内容，可证明诉争房产的产权归属现仍未确定。根据泉府业委会、王黎鹏的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月25日，王黎鹏与泉州星达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》〔编号：GF-2000-0171（MF-2000-NO0936976）〕一份。该商品房买卖合同载明：王黎鹏向星达公司购买址于泉州市××城区美食街中段东侧泉府大第第X号楼一单元“居委会”号房，建筑面积30.03平方米。之后，王黎鹏即掌管诉争房屋至今。诉争房屋在泉州市城乡规划局出具的建施图上载明的是“居委会”，现尚未办理权属登记，由王黎鹏以月租金1000元出租给他人使用。2016年10月14日，泉府业委会以诉争房屋系属泉府大第小区全体业主共有的配套公用设施，王黎鹏与泉州星达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》无效，无权占有、使用诉争房屋为由，提起本案诉讼。另查明，案件审理中，泉府业委会与王黎鹏均表示王黎鹏没有占有、使用址于泉州市××城区美食街中段东侧泉府大第第X号楼一单元“居委会”号房屋的夹层。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一款第八项的规定，泉府业委会符合“其他组织”条件，而诉争房屋在该业委会所在的泉府大第小区区划建筑内，与泉府大第小区全体业主有一定的利害关系，故泉府业委会作为本案原告的诉讼主体适格。本案争议的焦点诉争房屋是否属于泉府大第小区全体业主共有，对此分析如下：1．根据本案双方当事人提供的证据均可证明，诉争房屋现仍未办理权属登记；2．由于不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须依法由不动产所在地的房屋管理登记机构办理，故泉州市城乡规划局依职权出具的建施图和编号为GF-2000-017（MF-2000-N00936976）号《商品房买卖合同》内的测绘图纸虽均载明诉争房屋为“居委会”，并不能证明诉争房屋的权属归泉府大第小区全体业主共有；3．由于“居委会”是社区居委会的简称，管辖对象为城市、镇非农业居民为主，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众自治组织，并不等同于小区区划建筑内业主群众自治组织业委会，因此，即使建施图和商品房买卖合同内的测绘图纸载明诉争房屋为“居委会”，也不能证明其所有权属于该小区全体业主所有；4．泉府业委会主张建施图载明诉争房屋为“居委会”系专指泉府大第小区区划建筑内业主群众自治组织业委会的办公场所，产权应归泉府大第小区全体业主共有，却未能提供证据予以佐证，应自行承担举证不利的法律后果。因此，泉府业委会以诉争房屋为泉府大第小区全体业主共有为由，要求王黎鹏腾空返还诉争房屋及赔偿侵占诉争房屋期间的经济损失，证据不足，不予支持。王黎鹏基于房屋买卖合同关系而占有、使用诉争房屋的行为是否合法有效，与本案属不同法律关系，可由星达公司或诉争房屋产权所有人与王黎鹏另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第五十二条第一款第八项、第九十条之规定，判决如下：驳回泉州市鲤城区泉府大第小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费5530元，由泉州市鲤城区泉府大第小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 潘银幼审 判 员 林舒岚人民陪审员 江建容二〇一七年四月十三日书 记 员 陈柳诗速 录 员 连丽娜判决书引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第2因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依照对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第10不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”