（2017）京01民终1212号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-19
案件名称
北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社与北京市海淀区京海农工商公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社,北京市海淀区京海农工商公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院 民事判决书 （2017）京01民终1212号 上诉人（原审原告）：北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社，住所地北京市昌平区南邵镇金家坟村。 法定代表人：金健，董事长。 委托诉讼代理人：杨殿凯，北京市诚实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京市海淀区京海农工商公司，住所地北京市海淀区清华东路甲1号。 法定代表人：马立新，总经理。 委托诉讼代理人：王蕾，女，北京市海淀区京海农工商公司法务。 委托诉讼代理人：胡斌，天津津博律师事务所律师。 上诉人北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社（以下简称金家坟股份合作社）因与被上诉人北京市海淀区京海农工商公司（以下简称京海农工商公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初14445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人金家坟股份合作社之委托诉讼代理人杨殿凯，被上诉人京海农工商公司之委托诉讼代理人王蕾、胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金家坟股份合作社上诉请求：撤销原判第三项，依法改判被上诉人腾退非法侵占的超出合同面积的40亩土地，并补交2006年3月至2016年3月的土地租赁费20万元。事实与理由：被上诉人超出合同范围侵占土地40余亩。上诉人申请昌平法院向昌平国土资源局调取涉案土地档案，涉案土地地图坐标与被上诉人提交的昌平地基平面示意图是不相符的。 京海农工商公司辩称： 一审法院明确问过被上诉人使用土地四至范围是否超出土地租赁合同约定，上诉人说没有超出。 金家坟股份合作社向一审法院起诉请求：1.确认我单位与京海农工商公司签订的《土地租赁合同书》中租赁期限超过法律规定的期限部分无效；2.判令京海农工商公司腾退非法侵占的超出合同约定面积的40亩土地，并补交2006年3月至2016年3月期间的土地租赁费40万元；3.判令诉讼费由京海农工商公司负担。 一审法院认定事实：2000年3月17日北京市昌平区南邵镇金家坟村召开第四届第三次村民代表大会，会议内容为：讨论将该村运河南300亩土地出租给京海农工商公司事宜，应到人数27人，实到22人，会议结果为参会人员一致通过该合同的全部内容及条款。次日，甲方北京市昌平区南邵镇金家坟村经济合作社（以下简称金家坟合作社）与乙方京海农工商公司签订《土地租赁合同书》，约定甲方同意将自己所属的东至绵山排水沟边、西至运河涵洞与中家营地界、南至泥洼与金家坟排水沟、北至运河南岸土地共计300亩租给乙方用于发展种植和养殖业，租期为三十年，自2000年7月1日至2030年6月30日止。租赁费为每年每亩地人民币150元整，以后不再递增，付款方式为上付款，以后每两年付一次，即以第一次付款日为准，隔两年付一次租金。乙方如需在租用土地范围内，建与生产相关的生活用临时建筑用房八十间（不包括养殖业用房）和照明电，甲方负责办理相关手续，提供用电接口，地头变压器，所需要费用乙方承担，甲方同意乙方在租用地内建蔬菜保护地设施，乙方使用照明电按村民标准交电费。土地租赁期满，租种地上如有永久性建筑，则归甲方所有，临时建筑、机械设备和生产工具归乙方所有，乙方拆除临时建筑后，要清理现场，恢复原地貌。双方还对其他事项进行了约定。 2012年6月30日甲方金家坟合作社与乙方京海农工商公司签订《补充协议》，内容为：在原合同的基础上维修、更新大棚，经营种植和养殖（棚内种植花卉）棚外不得搞房屋建筑及与现行政策相抵触的经营活动，不可改变土地性质。2012年7月1日土地租赁费由每亩150元调整为每亩700元。本协议签订后一周内乙方付清当年调整后租金，以后租金按调整后补充协议执行，乙方每年7月1日前将租赁费付给乙方。此后，金家坟合作社经改制变更为金家坟股份合作社。2015年10月28日甲方金家坟股份合作社与乙方京海农工商公司签订《农村集体经济合同补充协议》，内容为：乙方承租的村集体土地，在剩余租赁期限内再进行流转时，需向甲方提出书面申请，甲方须履行并通过农村集体重大事项民主决策程序“五步法”后，方可流转。乙方在剩余租赁期内，不再进行新生违法建设，不再违规使用土地。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分继续有效。 合同签订后，双方依约履行了合同。京海农工商公司交付金家坟股份合作社土地租金至2016年6月。金家坟股份合作社主张京海农工商公司实际使用的土地面积超出了300亩，达到了340亩，故要求京海农工商公司支付多占土地面积的租金。京海农工商公司主张签合同时双方测量的土地面积为321.3亩，因租用土地中有高压电塔、排水沟、道路和树木，该部分土地面积不能实际使用，故双方在签订合同时确定租用土地面积为300亩。金家坟股份合作社认可京海农工商公司占用的土地在合同约定的四至范围内，但主张京海农工商公司实际使用的土地面积超出了300亩，不清楚当时签订合同时为什么约定为300亩，要求京海农工商公司按照340亩的标准支付下一期土地租金，双方对此未能达成一致，金家坟股份合作社未收取京海农工商公司交纳的2016年7月至2017年6月期间的土地租金。现京海农工商公司同意按照原合同约定的标准支付金家坟股份合作社2016年7月至2017年6月期间的土地租金21万元。 另查，涉案土地为金家坟村集体所有，土地性质为基本农田。 一审法院认为：租赁合同的期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。金家坟合作社与京海农工商公司于2000年3月18日签订的《土地租赁合同书》系双方真实意思表示，且在签订合同之前已经村民代表大会讨论通过，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，但该合同约定的租赁期限为30年，超出了法律规定的租赁合同的最长期间，超出部分应属无效。金家坟合作社经改制后变更为金家坟股份合作社，故金家坟合作社在《土地租赁合同书》中的权利义务依法由金家坟股份合作社承继，对金家坟股份合作社要求确认双方《土地租赁合同书》中超出20年承租期限的部分无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。京海农工商公司并非金家坟村集体经济组织成员，其主张双方签订的《土地租赁合同书》名为土地租赁，实为土地承包，据此主张双方合同约定的期限并未违反合同法相关规定的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。 双方合同约定的承租土地范围四至明确，且双方确认该四至范围内土地的面积为300亩，上述事项属于双方协商一致的结果。金家坟股份合作社现主张京海农工商公司实际使用的土地面积超出了300亩，要求京海农工商公司按照实际使用土地的面积补交土地租金，但金家坟股份合作社明确表示京海农工商公司实际使用土地的范围并未超出双方合同约定的四至范围，金家坟股份合作社未提交充分证据证明京海农工商公司实际使用的土地超出了合同约定的四至范围，故金家坟股份合作社要求京海农工商公司按照实际使用土地的面积交纳土地租金并要求京海农工商公司腾退超出合同约定的40亩土地的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；现京海农工商公司同意按照合同约定的租金标准支付金家坟股份合作社2016年7月至2017年6月期间土地租金21万元，法院不持异议。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社与北京市海淀区京海农工商公司于二○○○年三月十八日签订的《土地租赁合同书》中超出二十年租赁期限的部分无效。二、北京市海淀区京海农工商公司于判决生效后十日内支付北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社二○一六年七月至二○一七年六月期间的土地租金二十一万元。三、驳回北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院对一审查明的事实予以确认。上述事实有《土地租赁合同书》、《补充协议》及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，租赁合同的期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。金家坟合作社与京海农工商公司于2000年3月18日签订的《土地租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，但该合同约定的租赁期限为30年，超出了法律规定的租赁合同的最长期间，超出部分应属无效。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方合同约定的承租土地范围要结合面积和四至进行判断，金家坟股份合作社在一审中明确表示京海农工商公司实际使用土地的范围并未超出双方合同约定的四至范围，现主张京海农工商公司实际使用的土地面积超出了300亩且超出合同约定的四至范围，但未提交充分证据证明京海农工商公司实际使用的土地超出了合同约定的四至范围，故金家坟股份合作社要求京海农工商公司按照实际使用土地的面积交纳土地租金并要求京海农工商公司腾退超出合同约定的40亩土地的诉讼请求，依据不足，一审法院判决不予支持其该项诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，金家坟股份合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由北京市昌平区南邵镇金家坟村股份经济合作社负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 王茂刚 审 判 员 辛 荣 审 判 员 赵 蕾 二○一七年四月十三日 书 记 员 李 想 更多数据：