（2017）苏0506民初808号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-07
案件名称
苏州市天翔物业管理有限公司与亢亨元物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州市天翔物业管理有限公司,亢亨元
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初808号原告：苏州市天翔物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路188号。法定代表人：王雨寒，总经理。委托诉讼代理人：王爱芳、张佳燕，该公司员工。被告：亢亨元，男，1951年2月28日生，汉族，户籍所在地海南省海口市美兰区，现住苏州市吴中区。原告苏州市天翔物业管理有限公司与被告亢亨元物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏州市天翔物业管理有限公司的委托诉讼代理人张佳燕到庭参加诉讼。被告亢亨元经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市天翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费21698元；2.判令被告支付违约金4627元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系金澄明珠×幢业主。2006年7月21日，被告与其签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，协议第一条约定前期物业管理费为：别墅2.95元/㎡/月，每6个月缴交一次，具体缴交时间为上半年4月30日前、下半年10月30日前。协议第八条（三）约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，其有权要求被告补交，并从逾期之日每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，其按约提供了物业管理服务，被告拖欠2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共计21698元，其多次催交，但被告一直未缴付。其认为，双方签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效，被告拒绝交纳物业管理费的行为违反了法律的规定及协议的约定，损失了其合法权益，特提起诉讼。被告亢亨元辩称，1、其与原告不存在物业服务合同纠纷，2014年和2016年的物业费其都已交清，只有2015年物业费未交，未交费原因是没有任何物业来收费，其不知原告何时负责小区的管理；2、2008年其家中因小区管理问题被盗，物业为了补偿其，物业费按70%打折收取；3、2015年的物业费应交给谁，其不清楚。经审理查明，2006年7月21日，苏州玖丰房地产有限公司与被告亢亨元签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在物业区域业主委员会成立前，由苏州市吴中区东吴物业管理有限公司（该公司已于2006年2月16日变更名称为本案原告）为被告亢亨元位于苏州市吴中区甪直镇金澄明珠×幢的住宅提供前期物业管理工作；前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，物业管理收取标准为：住宅2.95元/㎡/月，前期物业管理费自苏州玖丰房地产有限公司通知被告入伙之日起计算，如被告亢亨元未入伙或未入住期间的物业费由其全额承担。协议还约定，被告亢亨元不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求被告补交，并自逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议签订后，原告为被告亢亨元的房屋所在物业区域提供了物业服务。2013年12月31日前的物业管理费被告已缴纳，但自2014年1月1日起未缴纳物业管理费。2016年8月23日，原告曾向被告发出催款通知函。另查明，苏州市吴中区甪直镇金澄明珠别墅×幢房屋已于2015年6月4日办理了房屋权属登记，所有权人为亢亨元、张英（共同共有），房屋建筑面积为306.48平方米。审理中，原告陈述，2004年8月28日，其公司的前身即苏州市吴中区东吴物业管理有限公司与苏州玖丰房地产有限公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定苏州玖丰房地产有限公司将金澄明珠委托给苏州市吴中区东吴物业管理有限公司实行物业管理服务。2006年2月16日，苏州市吴中区东吴物业管理有限公司的名称经工商变更登记为苏州市天翔物业管理有限公司即本案原告。2014年之前，因被告家中被盗，经协商系按七折收取，但之后的物业费应全额收取。其于2015年年底撤场，后续由其他公司提供物业服务。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、代收款凭证、催款通知函及邮寄凭证、房屋权属登记信息查询结果证明、公司变更核准通知书、《苏州市前期物业管理委托合同》、庭审笔录等予以证实。审理中，原告陈述逾期付款违约金的计算方式为：以2014年应缴物业费10849元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止按每日万分之五计算，共计逾期609日，产生违约金3304元；以2015年应缴物业费10849元为基数，自2016年1月1日起至2016年8月31日止按每日万分之五计算，共计逾期244日，产生违约金1324元。本院认为，被告与苏州玖丰房地产有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。该协议对被告具有约束力。被告作为业主在接受物业管理企业提供的物业服务后，应当承担缴纳物业管理费的义务。经核算，被告应向原告支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费总计21698元。被告逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任，现原告自愿将双方原约定的违约金计算标准（每日千分之三）变更为每日万分之五，不违反法律规定，本院尊其自愿，经核算，本院对原告主张的违约金总额4627元予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告亢亨元于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市天翔物业管理有限公司物业服务费21698元、逾期付款违约金4627元，合计人民币26325元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币229元，由被告亢亨元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76（此页无正文）审 判 员 鲁 超二〇一七年四月十三日法官助理 张 望书 记 员 马愔婷 关注公众号“”