（2016）苏0106民初9455号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-26
案件名称
原告乐军、乐国元与被告南京图腾置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐军,乐国元,南京图腾置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初9455号原告：乐军，男，1968年7月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：乐国元，男，1993年12月3日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。原告乐军、乐国元与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐国元及两原告的委托诉讼代理人张桂宝、被告图腾置业公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐军、乐国元向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付2016年1月30日至2016年10月29日期间的合同价款163776.93元及违约金（均以54592.31元为基数按每日万分之三计算，自逾期后30日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：2010年3月6日，原告与被告签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的江苏省南京市建宁路300号南京大观·天地MALL房号XXXX商铺交于被告经营管理，期限为自2010年4月30日起至2018年4月29日止；原告向被告收取租赁回报，被告每三个月支付一次租赁回报，每季度回报为54592.31元。在租赁期内被告拖欠原告的租赁回报，原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告图腾置业公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，一、被告应按照每日2.45元/平方米的标准支付租赁回报。本案应是委托经营合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷，由于签订合同时的经营状况和现在的经营环境发生根本变化，导致流动人口锐减，商铺难以生存，此应适用情势变更原则；二、由于电商和网购平台对实体经营冲击大，导致被告对外出租情况不理想，加之两区合并，致使被告无法按照合同约定支付租赁回报，故被告不存在故意违约，不应承担违约责任，且双方约定的违约金标准过高。本案原告围绕诉讼请求依法提交了案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证、《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》、银行交易明细清单。被告未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据均不持异议，本院对原告提供的上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市××××室房屋（建筑面积为91.11平方米）登记的所有权人为两原告。2010年3月6日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为2709098元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为57568元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。合同签订后，被告开始经营管理案涉商铺。原告办理房产证后，双方根据房产证的实际面积将季度租金标准调整为54592.31元（税后）。被告于2015年2月开始存在拖欠支付租赁回报的情形，经原告催告后，被告于2015年10月22日支付了2015年1月30日至4月29日期间的租金；于2015年11月2日支付了2015年4月30日至7月29日期间的租金；于2015年11月16日支付了2015年7月30日至10月29日期间的租金；于2016年1月26日支付了2015年10月30日至2016年1月29日期间的租金。余下租金至今未付。审理中，双方对于上述已付租金以及欠付租金的事实均无异议。本院认为，双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原被告之间合同性质的问题，被告辩称本案应为委托经营合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。本院认为，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。合同约定的租赁回报金为固定数额，与被告经营状况无关，名为委托经营合同，实为租赁合同，本案应为房屋租赁合同纠纷，原告主张的租赁回报实为租金，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。关于租赁回报的计算标准问题。被告请求变更租赁回报计算标准，但原告不予认可。本院认为，合同中约定的租赁回报计算标准是双方的真实意思表示，经营环境的变化是属于正常的经营风险，依法不能适用情势变更原则，故被告的该项辩解意见，本院亦不予采纳。因此，被告应当按照合同约定继续支付欠付的租赁回报。关于违约金的问题。被告辩称不应当支付违约金，且认为违约金标准过高。本院认为，被告逾期支付租赁回报，依约应当支付违约金；双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，被告应当按照该约定标准支付。被告该辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。原告自愿从逾期后30日开始起算违约金，并不违反合同约定，本院予以确认。综上所述，被告应向原告支付2016年1月30日起至2016年10月29日期间的租赁回报163776.93元及违约金。违约金均以54592.31元为基数，按每日万分之三标准计算，其中2016年1月29日之前租赁回报的违约金经计算总额为7894元；2016年1月30日至2016年10月29日期间的三期租赁回报分别自2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日起计算。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告乐军、乐国元租赁回报163776.93元和违约金（由两部分组成，一是2016年1月29日之前租赁回报的违约金，数额为7894元，二是2016年1月30日至2016年10月29日期间租赁回报的违约金，计算标准为均以54592.31元为基数，按每日万分之三标准，分别自2016年3月15日、2016年6月15日、2016年9月15日计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3576元，减半收取计1788元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 武加庆二〇一七年四月十三日书记员 戴雅文 更多数据：