（2017）粤01民终1121号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-07-12
案件名称
冯润龙与广东雄洲实业集团有限公司、广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司房屋租赁合同纠纷2017民终1121二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯润龙,广东雄洲实业集团有限公司,广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1121号上诉人（原审原告）冯润龙，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：麦丽妍、张佩琪，均为广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东雄洲实业集团有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：林楚洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志平，广东诺臣律师事务所实习律师。原审被告：广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司，住址广州市白云区。负责人：林俊华。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志平，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人冯润龙因与被上诉人广东雄洲实业集团有限公司（下简称雄洲公司）、原审被告广东雄洲实业集团有限公司市场经营管理分公司（下简称雄洲分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。冯润龙上诉请求：一、撤销一审判决第三项判决，改判雄洲公司赔偿装修损失60000元给冯润龙；二、撤销一审判决第四项判决，改判雄洲公司退回管理费保证金4053元、首年节庆费324元、租金21076元、管理费2972.2元、水电费37040.75元、二次消防费2318元给冯润龙，赔偿加盟意向金20000元、加盟费20000元、加盟保证金10000元、加盟店设计费3000元给冯润龙；三、雄洲公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、冯润龙认为雄洲公司在招商时故意隐瞒xxx商场未经报建的事实，并虚构了xxx商场是一个合法的场地、虚构了xxx商场的经营情况，诱骗冯润龙以较高的合法商铺的市场租赁价格向其承租商铺。冯润龙与雄洲公司签订租赁合同后，该合同被法院认定无效，雄洲公司应该负担合同无效产生的全部责任。一审法院在判决在认定“房屋租赁合同无效，雄洲公司与冯润龙均有过错，各占50％”有误，本案应由雄洲公司承担合同无效的全部责任。二、冯润龙与其他租户曾因xxx商场的开业时间问题和租金问题多次向白云区政府和白云区xx街道xxx反映。2015年4月20日在白云区政府、白云区xx街道xxx的主持下，雄洲公司向冯润龙及其他租户给出了《广东雄洲实业集团有限公司就一、二楼租户要求的回复》，该《回复》主要是雄洲公司向冯润龙及其他商户承诺延长免租期至2015年7月31日及自2015年8月1日起至2016年1月31日按合同约定租金的4.5折收取租金，2016年1月31日后双方根据租户实际经营情况再议等内容。冯润龙及其他租户代表在该《回复》上签了名，白云区xx街道办负责人李某甲等领导作为见证人也在《回复》上签了名。其后，雄洲公司代表假称要将《回复》带回公司盖章，其将《回复》带走后就没有再交还给租户及白云区政府，在一审过程中雄洲公司对该份《回复》的内容矢口否认。冯润龙在一审开庭前向法院提交了该《回复》的复印件，并已申请一审法院到白云区政府和白云区xx街道办调取会议纪录等相关证据予以证明，但一审法院并未调取。四、冯润龙主张的管理费保证金4053元、首年节庆费324元、租金21076元、管理费2972.2元、水电费37040.75元、二次消防费2318元、加盟意向金20000元、加盟费20000元、加盟保证金10000元、加盟店设计费3000元均属实，请二审法院予以认定。雄洲公司辩称，原审判决基本事实清楚，基本同意原审判决，我方没有上诉，同意按原审判决履行。雄洲分公司述称其意见与雄洲公司一致。冯润龙向一审法院起诉请求：1.确认冯润龙与雄洲公司签订的《租赁合同》无效；2.判令雄洲公司、雄洲分公司退回租金保证金63228元、管理费保证金4053元、水电费保证金5000元、首年节庆费324元、租金21076元、管理费2972.2元、水电费37040.75元、二次消防费2318元（以上各项合计141011.95元）给冯润龙并支付利息给冯润龙直至退还全部款项之日止；3.雄洲公司、雄洲分公司赔偿冯润龙加盟意向金2万元、加盟费2万元、加盟保证金1万元、加盟店设计费3000元；4.雄洲公司、雄洲分公司赔偿冯润龙商铺装修费6万元；5.雄洲公司、雄洲分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年7月5日，雄洲公司（甲方）与冯润龙（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途。1、位置：甲方租给乙方位于广州市白云区xx街道xxx北侧自编1号xxx第一层外07号商铺（以下简称涉案商铺）。乙方对该场地产权性质、状况已清楚明确。2、面积：该商铺建筑面积约为54.04平方米，……第二条租赁期限。1、租赁期自一次消防验收之日起3年。一次消防验收之日起3个月为装修免租期。租金日从2015年2月1日起计。装修免租期满之日，为乙方开业的最后期限。第三条1、租赁保证金：乙方应在本合同生效之日起一次性向甲方缴纳租赁保证金￥63228元。2、租金（按套计算），每两年递增10%（待一次消防验收后填写具体日期）：2015年2月1日至2016年10月30日每月租金21076元，2016年11月1日至2017年10月30日每月租金23184元。3、管理费每月为1351元（详见管理合同）。4、甲乙双方约定该场地设有独立水表、电表的商户的水费和电费，甲方在供水、供电部门价格基础上（不含公用分摊）依实际使用数量每吨或每度上升0.3元向乙方收取（如果水电部门调整价格，则按比例调整加收部分）。水电费保证金为人民币5000元整。5、首年节庆费324元整，次年起节庆费为每年324元整（按年度收取）。6、装修押金5000元整。……第四条付款时间及结算方式。乙方在签署本合同时，应一次性向甲方交付下列款项：（1）租赁保证金63228元。（2）管理费保证金4053元。（3）水电费保证金5000元。（4）首年节庆费324元。（5）装修押金5000元。2、使用期内，每月租金、管理费及上月的水电费等需要月缴的费用于当月五日前向甲方（含甲方委托的管理机构）交付。3、首年节庆费于签订合同当日交纳，次年起每年的节庆费应于当年1月5日前交纳。合同约定了乙方拖欠租金及因乙方原因提前解除合同的违约责任等等。当日，冯润龙交纳了租赁保证金63228元、管理费保证金4053元、水电费保证金5000元、装修押金5000元（已退还））、首月租金21076元、首月管理费1251元、首年节庆费324元。合同签订后，雄洲公司依约将涉案商铺交付冯润龙使用。同年10月7日，冯润龙向某公司申请对涉案商铺进行装修并获得雄洲公司同意。同年10月17日，涉案商铺所在的雄洲商业广场工程在公安消防部门进行了竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象。2015年8月1日起，冯润龙未支付租金、管理费、水电费等，雄洲公司曾发函催交欠费。同年9月7日，雄洲公司向冯润龙发出解除合同通知函。上述函件均无人签收。2015年4月至2016年2月，涉案商铺一直处于经营使用中。在本案原审审理期间，冯润龙向一审法院申请对涉案商铺内装饰装修进行评估。后一审法院摇珠选定评估机构为广州市华盟价格事务所有限公司。2016年7月14日，冯润龙将涉案房屋内物品搬走，将涉案商铺交还给雄洲公司。同年10月28日，评估机构作出室内装修、设施现职价格报告书（评估基准日为2016年7月1日），意见为涉案商铺在评估基准日的装修现值15932元（含监控系统现值1790元）、设备现值51054元（含铁货架等34项可移动设备、物品现值49219元）。一审诉讼中，雄洲公司自认涉案商铺无办理规划报建手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据《租赁合同》、收据、装修申请、消防备案凭证、催收函、解除合同通知、送达证明、水电费抄表记录、装修评估报告，原审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，由于涉案商铺无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，雄洲公司与冯润龙签订的《租赁合同》无效。1.确认冯润龙与雄洲公司签订的《租赁合同》无效；2.判令雄洲公司、雄洲分公司退回租金保证金63228元、管理费保证金4053元、水电费保证金5000元、首年节庆费324元、租金21076元、管理费2972.2元、装修保证金5000元、水电费37040.75元、二次消防费2318元（以上各项合计141011.95元）给冯润龙并支付利息给冯润龙直至退还全部款项之日止；3.雄洲公司、雄洲分公司赔偿冯润龙加盟意向金2万元、加盟费2万元、加盟保证金1万元、加盟店设计费3000元；4.雄洲公司、雄洲分公司赔偿冯润龙商铺装修费6万元；5.雄洲公司、雄洲分公司承担本案诉讼费。对于冯润龙的第1项诉讼请求，一审法院予以支持。对于冯润龙的第2项诉讼请求，一审法院认为，因合同无效，故雄洲公司收取的租赁保证金63228元、水电费保证金5000元、装修押金5000元应当予以退还。上述请求中的首年节庆费因商铺交付已逾一年，故不应予以退还；租金21076元因抵做首月租金，故不应予以退还；租赁期间的水电已由冯润龙实际使用并交费，故其已交纳的不应予以退还；管理费及管理费保证金为另一法律关系，本案不予处理，冯润龙可另案主张；无法证实二次消防费用系雄洲公司及分公司收取；利息无法律依据，不应予以支持。对于冯润龙的第3项诉讼请求，一审法院认为，其承租商铺后的投入经营的费用与房屋租赁合同无效导致的损失无直接关系，故一审法院不予支持。对于冯润龙的第4项诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同无效，雄洲公司与冯润龙均有过错，各占50%。关于装修现值，因监控系统并非形成附合的装修，在雄洲公司不同意利用的情况下，该价值不应计入。关于可移动的设备、物品，不属于广义的装修损失赔偿范围。雄洲公司应当按其过错比例向冯润龙赔偿装修损失〔（15932元-1790元）+（51054元-49219元）〕×50%=7988.5元。上述请求中的超出部分，一审法院予以驳回。对于冯润龙主张雄洲分公司共同承担责任的诉讼请求，一审法院认为，雄洲分公司是雄洲公司的分支机构，提供物业管理服务，并非本案房屋租赁合同的主体，故不应对本案直接承担责任。因此，与雄洲分公司有关的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，一审法院判决如下：一、确认原告冯润龙与被告广东雄洲实业集团有限公司于2014年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、被告广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向原告冯润龙退还租赁保证金63228元、水电费保证金5000元，共计68228元；三、被告广东雄洲实业集团有限公司于本判决生效之日起3日内向原告冯润龙赔偿装修损失7988.5元；四、驳回原告冯润龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，由原告冯润龙负担3574元，由被告广东雄洲实业集团有限公司负担1682元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。财产评估费3450元（由原告冯润龙预交），由原告冯润龙负担3019元，由被告广东雄洲实业集团有限公司负担431元并于本判决生效之日起5日内支付给原告冯润龙。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，冯润龙在一审向法院提交了《调查取证申请书》，载明2015年4月20日在广州市白云区政府、白云区xx街道xxx的主持下，雄洲公司给出了《广州雄洲实业集团有限公司就一、二楼商户的回复》，该回复主要是雄洲公司承诺延长一、二楼商户的免租期至2015年7月31日及自2015年8月1日起至2016年1月31日按合同约定的租金的4.5折收取租金等，xxx商场租户代表在该回复上签了名，白云区xx街道办负责人李其等领导在见证人处签了名，其后，雄洲公司以要带回公司盖章为由，将该回复带走，街道办表示雄洲公司未交回此回复给街道办，街道办表示雄洲公司与xxx商场租户代表历次在白云区政府、xx街道办的协商均有记录在案，但这些记录属于内部文件，需要由法院调取，故申请法院到广州市白云区政府及白云区xx街道xxx调取2015年4月20日雄洲公司与xxx商场租户代表的协商会议记录及双方历次协商的其他会议记录。二审期间，冯润龙提交了《调查取证申请书》，申请法院向白云区政府信访局（办）调取雄洲公司与租户纠纷调解的会议纪要，并向白云区xx街道办李某乙、张姓工作人员询问了解2015年4月20日关于雄洲公司与租户纠纷调解并达成相关协议的情况。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方的诉辨意见，本院评析如下：涉案商铺因未取得建设工程规划许可证，原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认定双方当事人签订的《租赁合同》无效，于法有据。本案争议的焦点为占有使用费的问题。冯润龙在一审向法院提交的《调查取证申请书》中陈述雄洲公司以要将《广东雄洲实业集团有限公司就一、二楼租户要求的回复》拿回去盖章为由将该回复带走，现并无证据显示雄洲公司在该回复上盖章予以确认，即使相关部门有双方协议的会议纪要，亦不能证明该会议纪要就是双方对免租期或调整使用费标准达成合意。故一审法院未接纳冯润龙的申请并无不妥，据此，冯润龙向本院提出的调查取证的申请本院亦不予接纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，冯润龙未提供证据证明双方对免租期进行了调整，故一审法院不支持冯润龙要求退还租金的诉讼请求无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人冯润龙的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3756元，由上诉人冯润龙负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 姚伟华审判员 黄 嵩二〇一七年四月十三日书记员 邹凌青 关注公众号“”