（2017）渝0153民初601号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-09-21
案件名称
叶柳军与刘军、重庆市泰诚房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
荣昌县人民法院
所属地区
荣昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶柳军,重庆市泰城房地产开发有限公司,刘军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十九条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0153民初601号原告：叶柳军，男，1975年3月8日出生，汉族，住浙江省丽水市。委托诉讼代理人：钟敏，四川三和律师事务所律师。被告：重庆市泰城房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区吴家镇祥和路2号附821号，统一社会信用代码9150022666643557XX。法定代表人：刘军，董事长。被告：刘军，男，1971年7月8日出生，汉族，住重庆市荣昌区。两被告共同委托诉讼代理人：毛成勇，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。原告叶柳军诉被告重庆市泰城房地产开发有限公司、刘军租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用简易程序于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告叶柳军委托诉讼代理人钟敏，被告重庆市泰城房地产开发有限公司、刘军委托诉讼代理人毛成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶柳军向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金共计20万元；2.判令被告返还履约保证金5万元；3.本案诉讼费及诉讼相关费用由被告负担。事实和理由：2015年10月21日，原告与被告签订《租赁定金协议》，拟约定原告租赁吴家镇综合市场A区域，4个月内完善正式合同。原告依约向被告重庆市泰城房地产开发有限公司交纳定金10万元，履约保证金5万元。原告支付15万元后，被告重庆市泰城房地产开发有限公司未与原告签订正式租赁合同，也未将商议的房屋租赁给原告，却一直占用原告的资金，被告的行为严重侵害原告的利益。因被告刘军是被告重庆市泰城房地产开发有限公司唯一股东，被告刘军应当与该公司承担连带责任。为维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告重庆市泰城房地产开发有限公司辩称，不同意双倍返还定金20万元及履约保证金5万元，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告刘军辩称，其与原告没有合同关系，不是本案适格当事人，请求依法驳回原告对被告刘军的诉讼请求。本院经审理查明：被告重庆市泰城房地产开发有限公司成立于2007年10月11日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人刘军，注册资本捌佰万元整。2015年10月21日，原告叶柳军同被告重庆市泰城房地产开发有限公司签订《租赁定金协议》，该协议载明：“一、租赁概况：乙方（叶柳军）租赁区域为吴家镇祥和路2号吴家综合农贸市场A区，总面积2297.4平方米，用于经营大型百货超市，于签订此协议时乙方向甲方（重庆市泰城房地产开发有限公司）交纳租赁定金100000元整（大写：壹拾万元整），租赁时间为8年，于签此协议后4个月内（以甲方完善租赁相关事宜的时间为准）完善正式合同时起算；二、双方约定：……4、租赁保证金：乙方租赁甲方原用于菜市场的房产，需向甲方保证在租赁期内正常经营，并以高品质百货超市形式经营，不得擅自改变经营用途，需向甲方交纳履约保证金50000元整（大写：五万元整），于正式签订合同时同租金一起交纳；若乙方中途退租，保证金不退还，给甲方造成的其他一切损失由乙方支付。”2015年10月21日，原告叶柳军委托案外人曹仲富通过中国农业银行转款100000元给被告重庆市泰城房地产开发有限公司。2015年11月7日，原告叶柳军委托案外人曹仲富通过中国农业银行转款50000元给被告刘军。另查明，案外人曹仲富与被告重庆市泰城房地产开发有限公司、刘军在本案中无其他经济往来。本案审理中，原告叶柳军主张，原、被告双方签订的《租赁定金协议》，是为了与被告重庆市泰城房地产开发有限公司签订完善的租赁合同，达到租赁房屋的目的。原告为实现合同目的，向被告交付定金10万元。被告重庆市泰城房地产开发有限公司收取定金后应当履行合同义务，在协议约定的期限内与原告叶柳军签订房屋租赁合同。但被告重庆市泰城房地产开发有限公司在期限内未履行该义务，应当双倍返还定金。对于履约保证金5万元，原告叶柳军应被告重庆市泰城房地产开发有限公司口头要求，在未签订正式房屋租赁合同时，向对方交付5万元履约保证金。由于原、被告双方未签订正式房屋租赁合同，没有理由收取该款项，该笔5万元履约保证金应当返还给原告叶柳军。被告重庆市泰城房地产开发有限公司主张，本案所涉及的《租赁定金协议》不能视为定金合同，不适用定金罚则。被告重庆市泰城房地产开发有限公司收取原告叶柳军定金及履约保证金的行为，是为了协助原告叶柳军与租赁房屋实际产权人签订正式的房屋租赁合同，是充当组织协调者身份，《租赁定金协议》中说的完善正式合同，并未表明由被告重庆市泰城房地产开发有限公司与原告叶柳军完善正式合同，应理解为原告叶柳军与房屋实际产权人或者重庆市拓展市场管理有限公司签订房屋租赁合同。如果法院认定原、被告双方签订的《租赁定金协议》适用定金罚则，原告叶柳军没有出示充分证据证明其已履行协议义务，并且本案原告并未起诉解除合同，这个协议是否能继续履行尚不明确。假如该协议不能履行，原告叶柳军也无证据证明不能履行的原因是因为被告重庆市泰城房地产开发有限公司的过错导致，因此重庆市泰城房地产开发有限公司不应当退还定金及履约保证金。此外，因原告叶柳军没有履行主要义务，给被告重庆市泰城房地产开发有限公司造成损失，被告重庆市泰城房地产开发有限公司将视情况起诉原告叶柳军要求其承担相应责任。被告刘军主张，其不是本案的适格被告，即使原告叶柳军证明了重庆市泰城房地产开发有限公司是一人公司，要求被告刘军承担责任，也是另案问题，因为本案案由是租赁合同纠纷，被告刘军不应承担连带责任。以上事实有原、被告陈述，《租赁定金协议》，《现金缴款单》，银行卡交易明细清单，《情况说明》等证据证实。本院认为，原告叶柳军与被告重庆市泰城房地产开发有限公司签订的《租赁定金协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《民法通则》第六十三条之规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。原告叶柳军与被告重庆市泰城房地产开发有限公司签订的《租赁定金协议》后，原告叶柳军委托案外人曹仲富向重庆市泰城房地产开发有限公司支付定金10万元符合法律规定。原告已按照《租赁定金协议》向被告支付定金10万元，而被告重庆市泰城房地产开发有限公司在签订《租赁定金协议》后四个月内，并未完善房屋租赁相关事宜，导致原、被告双方无法签订正式的房屋租赁合同。据此，被告重庆市泰城房地产开发有限公司应按合同约定及法律规定承担双倍返还定金的责任，对原告叶柳军要求被告重庆市泰城房地产开发有限公司双倍返还定金10万元的诉请，本院予以支持。被告重庆市泰城房地产开发有限公司抗辩在本案中重庆市泰城房地产开发有限公司充当的组织协调者身份，所涉及的《租赁定金协议》不能视为定金合同，不适用定金罚则。因《租赁定金协议》合法有效，且原告叶柳军按照协议委托他人已履行自己的义务交付定金，该行为符合《担保法》及《合同法》对定金合同的约定，故本院认定被告重庆市泰城房地产开发有限公司已收取10万元定金，对被告重庆市泰城房地产开发有限公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于原告叶柳军要求被告返还5万元履约保证金问题，原告叶柳军委托案外人曹仲富于2015年11月7日通过银行转账5万元履约保证金给被告刘军，被告刘军系被告重庆市泰城房地产开发有限公司的法定代表人，且案外人曹仲富与被告刘军本案中无其他经济往来，应视为被告重庆市泰城房地产开发有限公司收取了原告叶柳军5万元履约保证金。由于被告重庆市泰城房地产开发有限公司的原因导致原、被告双方未签订正式的房屋租赁合同，原告叶柳军向法院起诉要求被告重庆市泰城房地产开发有限公司双倍返还定金的行为，已经表明无意再与被告重庆市泰城房地产开发有限公司继续履行《租赁定金协议》，且原告叶柳军在庭审中已明确要求解除双方签订的《租赁定金协议》，该协议已无继续履行之可能，被告重庆市泰城房地产开发有限公司应当返还履约保证金，对原告叶柳军要求被告重庆市泰城房地产开发有限公司返还履约保证金5万元的诉请，本院予以支持。对于原告叶柳军诉请被告刘军承担连带责任的问题，被告重庆市泰城房地产开发有限公司系有限责任公司（自然人独资），该公司性质符合《公司法》对一人有限责任公司的特别规定。被告刘军是该公司唯一股东，根据《公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案庭审中被告刘军未提供相应证据证明公司财产独立于股东自己的财产，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告刘军负有举证责任，但并未提供证据证明，应承担不利后果，被告刘军对原告叶柳军诉请被告重庆市泰城房地产开发有限公司承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条,《公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、解除原告叶柳军与被告重庆市泰城房地产开发有限公司签订的《租赁定金协议》；二、被告重庆市泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还原告叶柳军定金200000元；三、被告重庆市泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告叶柳军履约保证金50000元；四、被告刘军对被告重庆市泰城房地产开发有限公司应承担的本判决第二、三款应返还的款项承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2525元，由被告重庆市泰城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员 周阳二〇一七年四月十三日书 记 员 罗凡 来源：百度搜索“”