（2017）晋03民终121号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-27
案件名称
李庆国与阳泉标准信合物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省阳泉市中级人民法院
所属地区
山西省阳泉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李庆国,阳泉标准信合物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省阳泉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋03民终121号上诉人（原审被告）：李庆国，男，1971年10月16日出生，汉族，阳煤集团总公司工作，现住阳泉市。被上诉人（原审原告）：阳泉标准信合物业服务有限公司。住所地阳泉市城区桃北东街滨河世纪城半山商务楼*层。法定代表人：王瑞峰，执行董事。委托诉讼代理人：侯云东，该公司员工。上诉人李庆国因与被上诉人阳泉标准信合物业服务有限公司（以下简称标准信合物业）物业服务合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李庆国、被上诉人标准信合物业的委托诉讼代理人侯云东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆国上诉请求：1、撤销一审判决，改判或驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人并未与被上诉人签订《前期物业服务协议》，该协议是被上诉人事先打印好的格式条款，根据《消费者权益保护法》24条之规定，应视为无效合同条款，不具有合法性。2、未提供服务就不应该收物业费，我已交物业费，但物业公司未开正规发票。标准信合物业辩称，双方签订的前期物业合同第十四条表明了我们服务的期限。拍摄的时间、地点均不能证明是否在小区内，即使对方拍摄的照片内容属实，物业公司对公共区域的清扫是有时间段和频次的。我们一直在服务，诉讼时效一直在延续。标准信合物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业服务费3098.4元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2010年6月20日，原告标准信合物业作为乙方与被告李庆国作为甲方签订了一份《前期物业管理服务协议》，主要约定：”甲方对阳泉新天地住宅楼提供前期物业管理服务，负责本小区房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理；公共区域的绿化养护与管理等；物业管理服务费用标准1元/建筑平方米/月，首期物业管理费按年度交纳，首期交费期满第一个月内，预交下一年度物业管理费，以此类推；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金至实际支付日止”。自2014年6月21日起至2016年6月21日被告拖欠原告物业管理费3098.4元。（129.1平方米×1元/建筑平方米/月×24个月）。庭审中，原告提供以下证据：1、《前期物业管理服务协议》，证明原告作为物业管理服务单位为新天地小区也就是被告居住的小区提供物业服务，被告向原告支付相应的物业管理费用，协议第三条还约定了物业费的计算方式及缴费期限；2、原告与开发商阳泉金联置业建设有限责任公司于2009年1月16日以及2015年10月12日签订的两份《前期物业服务合同》，合同主要内容对原告作为物业单位对新天地小区提供相应物业服务，并对物业费的收费标准进行了约定；3、欠费明细，证明被告从2014年6月21日起至2016年6月21日欠原告物业管理费3098.4元。被告质证认为：对欠费明细不认可，因被告已交物业费；对其他的证据都认可。庭审中被告提供以下证据：1、物业保安高计成出具的证明、6号楼的业主任志会出具的证明且高计成、任志会出庭作证，证明被告已交物业费；2、收据一张，证明物业费是2年交一次。原告质证认为：1、对两份证明的真实性无异议，但不能证明物业费交给物业公司了；对高计成的证人证言不予采信，任志会已经记不清楚时间了。一审法院认为，阳泉金联置业建设有限责任公司作为开发商与原告标准信合物业签订的《阳泉新天地前期物业服务合同》及原告标准信合物业服务与业主签订的《前期物业管理服务协议》，系各方的真实意思表示，且合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已实际提供了物业服务，被告却未按合同约定向原告交纳物业管理费的行为已构成违约，被告应承担继续给付所欠物业管理费用的责任。被告应将所欠物业管理费支付原告，物业费按房屋面积129.1平方米，每月、每平方米按1元，自2014年6月21日起至2016年6月21日止计算为3098.4元。被告辩称已交纳物业费，但证人证言并没有其他证据相印证，故一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告李庆国于本判决生效之日起十日内支付原告阳泉标准信合物业服务有限公司2014年6月21日起至2016年6月21日期间的物业管理费3098.4元。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，标准信合物业于2016年3月从新天地小区撤出，停止对小区提供物业服务。李庆国的房屋建筑面积为129.1平方米，按照每月每平方米1元的标准，时间从2014年6月21日计算至2016年2月29日（共计1年8个月零8天），李庆国应交纳的物业费为2616.43元。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中阳泉新天地住宅小区2-6号楼建设单位阳泉金联置业建设有限责任公司与标准信合物业签订了《阳泉新天地前期物业服务合同》，选聘标准信合物业提供前期物业管理服务，符合上述规定，故该合同对小区业主李庆国具有法律约束力。李庆国辩称并未与上诉人签订该合同，并非合同当事人，本院依法不予支持。李庆国认为标准信合物业未按照约定提供物业服务，故其不应收取物业费，但其提供的证据不能证明其主张，本院对李庆国的该上诉理由不予支持。李庆国认为已交纳物业费，标准信合物业未提供发票，但李庆国亦未能提供其交纳物业费的相关证明，一审法院对李庆国的抗辩理由未予采信，本院亦不予采信。但标准信合物业所主张的李庆国欠缴物业费中，包含2016年3月撤出后的费用，不应再行收取，应予扣减。上诉人李庆国的上诉理由中对物业费的抗辩成立，本院对此予以支持。综上所述，李庆国的上诉理由部分成立，本院予以支持；原审判决部分事实认定错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销阳泉市城区人民法院（2016）晋0302民初1278号民事判决；二、李庆国于本判决生效之日起十日内向阳泉标准信合物业服务有限公司支付物业管理费2616.43元；三、驳回阳泉标准信合物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李庆国的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，由上诉人李庆国负担。本判决为终审判决。审判长 吴怡东审判员 郝丽琴审判员 王保才二〇一七年四月十三日书记员 王俊英 更多数据：