（2017）京0114民初1305号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-09-26
案件名称
张海峰与霍春霞房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海峰,霍春霞,李树明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初1305号原告（反诉被告）：张海峰，男，1971年7月8日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：张志峰，男，1974年6月15日出生，汉族，住山西省大同市。被告（反诉原告）：霍春霞，女，1981年9月30日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李二建，山西诚敏律师事务所律师。被告（反诉原告）：李树明，男，1981年4月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）张海峰与被告（反诉原告）霍春霞、李树明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张海峰的委托诉讼代理人张志峰、霍春霞的委托诉讼代理人李二建、李树明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张海峰提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》和该合同的《补充协议》；2、依法判令被告支付原告违约金1014000元；3、依法判令被告支付原告因该房屋贷款未清偿产生的利息和手续费截止到该合同解除之日止（按3650000元的银行商业贷款利息为每月17200元，手续费为每年60000元累计）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年8月26日签订《房屋买卖居间合同》和《补充协议》，该《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜的约定：卖方以银行按揭形式购买的该房屋目前尚有部分贷款未还清，则双方协商于2015年10月1日之前在北京市易合房地产经纪有限责任公司的陪同下到中信银行八里庄支行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关材料由北京市易合房地产经纪有限责任公司负责保管，清偿原告剩余贷款的款项为被告购房款。但是，被告至今未向原告支付该购房款。按该《补充协议》第四条违约责任第3款第3项约定：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日，原告有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合同。按合同第十条违约金约定，被告应支付原告违约金。故，原告向法院起诉，请求法院解除原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》并支付原告违约金和因房屋贷款未清偿发生的各项损失。被告霍春霞、李树明辩称：我们要求按照2016年12月13日的协议履行。反诉原告霍春霞、李树明提出反诉请求：1、请求判令反诉被告继续履行双方在2016年12月13日签订的《补充协议》；2、请求判令反诉被告协助将剩余购房款优先偿还银行贷款，并办理抵押登记解押手续；3、请求判令反诉被告在偿还银行贷款并办理解押手续后，协助办理过户手续，扣除已付购房款及银行还款后的剩余款项可立即直接支付给卖房人。事实和理由：我方认可2016年12月13日所签订的协议，要求按照该协继续履行。反诉被告张海峰辩称：被告若要求履行2016年12月13日签订的协议，我要求被告补偿我方所造成的损失。经审理查明：霍春霞与李树明系夫妻关系。2015年8月26日，经案外人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司，居间人、丙方）提供居间服务，张海峰（出卖人、甲方）与霍春霞（买受人、乙方）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖居间合同》约定：出卖人将位于×房屋出售给买受人，房屋面积178.15平方米。第五条成交价格、付款方式约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为221万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为177万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人；（三）买受人在签订本合同的同时支付定金5万元；（四）买受人采取具体付款方式及期限的约定见补充协议。《补充协议》第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计三百九十八万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2015年8月26日向甲方支付定金五万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照提前还贷一次付的方式履行：1、甲乙双方于2015年8月26日签定本合同，同时乙方向甲方支付购房定金5万元；2、鉴于甲方以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则甲乙双方协商于2015年10月1日之前在丙方陪同下到中信银行八里庄支行办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关材料由丙方负责保管，清偿甲方剩余贷款的款项为乙方购房款；3、乙方于甲方还款之日将购房首期款365万元一次性支付给甲方，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房剩余房款28万元一次性支付给甲方。至此，甲方已收到乙方购房全部房款。庭审中，双方一致认可霍春霞、李树明已向张海峰支付购房款60万元。2016年12月12日，张海峰向我院提交民事起诉书，以霍春霞逾期履行购房款为由，请求解除上述《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，并要求其支付违约金等。12月13日，李树明（甲方）与张海峰（乙方）签订《协议书》载明：经双方协商一致（至）同意交易蓝郡家苑8号楼4单元502号房，总房价500万，甲方已付乙方60万元整，余款440万，于2016年12月20号前付清。余款440万用于付银行贷（袋）款365万元，剩余（于）75万元过户当时日付清。如12月20号前没有支付365万贷（袋）款，甲方负责付清每月利息。如没有按协议履行，乙方有权收房。此协议截止日期：2016年12月30日。12月21日，霍春霞收到我院依法送达的起诉书及开庭传票。12月22日，李树明向张海峰支付18000元。另查，张海峰以×及其他房产作为抵押，向中信银行贷款365万元。庭审中，双方一致认可张海峰每月须向银行偿还贷款利息为18000元。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《定金收条》、《协议书》、网上银行电子回单及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：张海峰与霍春霞及案外人易合公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当履行上述合同约定的内容。霍春霞与李树明为夫妻关系，且李树明一直参与合同的实际履行，故本院认为房屋的实际买受人为霍春霞、李树明。张海峰因合同履行问题向我院提起了诉讼。在诉讼过程中，张海峰又与李树明签订了新的《协议书》，该协议书就合同价款，履行方式及履行期限均进行了重新约定，且李树明、霍春霞对新《协议书》予以认可。本院认为应视为双方对于合同相应条款的变更，对于变更部分的内容双方应当按照新的《协议书》履行，未变更的部分应按照原协议约定履行。现霍春霞、李树明未按照新的《协议书》向张海峰支付剩余款项，其主张的理由是由于收到法院的传票所以没有继续履行下去，本院认为霍春霞、李树明签订新的《协议书》后接到张海峰起诉的相关材料，故而对合同能否如约履行而产生怀疑、中止履行其付款义务，属于合理行为。关于张海峰辩称双方在签订新的《协议书》时，对方已知晓其在法院提起了诉讼一节，霍春霞、李树明予以否认，张海峰未提供充分证据予以证明，本院对其辩解不予采信。对于张海峰要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。张海峰主张被告支付违约金及贷款利息等诉讼请求，其在提起诉讼后又与李树明、霍春霞签订新的《协议书》，对房屋价款进行了新的约定，本院认为在双方达成新的协议基础上，张海峰的上述诉讼请求依据不足，不予支持。鉴于涉案房屋尚有银行贷款尚未偿还，双方约定的办理解押手续、贷款手续的时间已过，霍春霞、李树明当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，双方合同具备继续履行的条件，故对霍春霞、李树明要求张海峰继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，具体履行方式及期限由本院予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张海峰继续履行其与霍春霞、李树明于二○一五年八月二十六日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及二○一六年十二月十三日签订的《协议书》，双方于本判决生效后七日内共同至北京市×房屋的抵押贷款银行办理该房屋的提前解押还款手续，所需费用均由李树明、霍春霞承担。二、至本判决生效之日，霍春霞、李树明应付的剩余房款为四百四十万元，在前项手续办理完毕后三日内，张海峰协助李树明、霍春霞办理上述房屋的产权过户手续，李树明、霍春霞于过户当日将扣除前项所支付的费用后的剩余房款支付给张海峰。三、驳回原告张海峰的诉讼请求。四、驳回反诉原告霍春霞、李树明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千三百七十六元，由原告张海峰负担，已交纳；反诉案件受理费二万三千四百元，由被告霍春霞、李树明负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 范博见二〇一七年四月十三日书记员 刘洋洋 更多数据：搜索“”来源：