（2017）苏11民终267号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-08
案件名称
267万宏程与丹阳市德欣房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丹阳市德欣房地产有限公司,万宏程
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终267号上诉人（原审被告）：丹阳市德欣房地产有限公司，住所地丹阳市缇香花园19幢19-25室。法定代表人：韩建山，该公司董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺良娟，江苏尚韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万宏程，男，1992年9月7日生，汉族，住丹阳市。委托诉讼代理人：金文，江苏瀛尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁书珍，江苏瀛尚律师事务所律师。上诉人丹阳市德欣房地产有限公司（以下简称德欣公司）因与被上诉人万宏程房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2016）苏1181民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。德欣公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋经建设、设计、施工、监理单位四方验收合格，符合买卖合同约定的交付条件；案涉房屋在2015年4月23日验收合格，被上诉人应于2015年7月31日贷款支付剩余房款，但被上诉人逾期支付该款，导致逾期交付房屋，相应的责任应由被上诉人负担。万宏程二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万宏程向一审法院起诉请求：德欣公司立即交付房屋，支付延期交付房屋违约金至2016年4月20日，承担律师费5000元，承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月8日，万宏程与德欣公司签订《商品房买卖合同》及《补充条款》约定，购买德欣公司开发的缇香花园三期041幢09层0904号房，房款为663817元，万宏程应于2013年10月8日支付463817元（含定金2万元），剩余房款20万元于2013年11月8日前付清，德欣公司应于2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付万宏程使用，逾期交房超过15日后，万宏程要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年5月21日起至实际交付之日止，德欣公司按日支付已交付房款万分之三的违约金。合同履行过程中出现纠纷，双方应协商解决，协商不能解决的，向房屋所在地人民法院提起诉讼，违约方应承担守约方因诉讼而承担的律师费用。合同签订后，万宏程按约支付了全部房屋价款663817元。2015年4月24日，缇香花园三期通过单位工程竣工验收。5月15日，德欣公司向万宏程寄送入住通知书，称于5月20日正式交房，通知万宏程于5月28日办理交房手续。因德欣公司未取得质量监督报告及备案表，万宏程认为不符合交房条件拒绝收房。2016年1月26日，德欣公司取得工程质量监督报告，3月29日取得竣工验收备案表。4月17日，德欣公司再次向万宏程寄送入住通知书，通知万宏程于2016年4月20日办理房屋交付手续。2015年6月3日，丹阳市公安消防大队向德欣公司发出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，认为建设工程防火分隔不符合规范要求，责令整改，否则，工程不得投入使用，已经使用的，应当停止使用。2016年1月28日，丹阳市住房和城乡建设局作出丹住建罚字（2016）第008-C002号行政处罚决定书，认定缇香花园三期存在未经综合验收违规交付的违法行为，责令停止交付，完成综合验收。2016年6月25日，万宏程委托江苏正威律师事务所提起诉讼，支付代理费5000元。一审法院认为，案涉签订的商品房买卖合同及补充条款是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同约定的“验收”是指由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行的验收，而非是指建设工程竣工验收。故德欣公司应取得房地产主管部门核发的竣工验收备案表才说明验收合格，才符合交付条件。德欣公司在合同约定的交付之日并未取得竣工验收备案表，不符合交付条件，构成违约，应承担违约责任。德欣公司取得竣工验收备案表后通知万宏程于2016年4月20日办理房屋交付手续，万宏程以该日为违约金的截止日，并无不当。双方约定违约金为每日万分之三，是双方真实意思表示，且不属过高的情形，德欣公司要求调整，不予支持。经审核，违约金为66714元。万宏程要求德欣公司承担律师费5000元，符合合同补充条款的约定，可予支持。判决：一、德欣公司于判决生效后十日内向万宏程交付缇香花园三期041幢09层0904号房屋；二、德欣公司于判决生效后十日内向万宏程支付违约金66714元、律师代理费5000元；三、驳回万宏程的其他诉讼请求；案件受理费减半收取836元，由德欣公司负担。双方当事人二审期间未主张新的事实，未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：1、双方当事人在交付期限部分约定，出卖人应当在2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2、双方合同约定的剩余房款20万元于2013年11月8日前付清；双方签订的补充条款有约定，乙方以银行贷款支付部分房价款的，该部分房价款的支付方式按照乙方与银行签订的借款合同之约定办理；乙方未能按约定提交贷款资料导致无法进行银行贷款手续的，乙方应按合同正文第七条约定承担逾期付款的违约责任；3、一审期间，被上诉人提交了上诉人开具的购房款发票和银行个人贷款支付凭证，支付凭证上记载贷款支付时间为2013年12月2日，拟证明其支付购房款的事实；上诉人对上述证据无异议，并确认被上诉人已经付清了所有购房款，上诉人并未对被上诉人支付购房款是否符合约定提出异议。本院认为，双方约定的交付标准是依照国家和地方人民政府的有关规定，经商品房验收合格，符合合同约定的商品房。丹阳市公安消防大队、丹阳市住房和城乡建设局分别于2015年6月3日和2016年1月28日作出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，和案涉工程存在未经综合验收违规交付的违法行为的行政处罚决定书，表明上诉人拟定于2015年5月20日正式交房，通知万宏程于5月28日办理交房手续，不符合地方人民政府的有关规定。与房地产开发主管部门组织竣工验收以及综合验收的相关行政审批事项被取消，并非包括消防检查在内的商品房竣工验收等活动也被取消，与商品房验收有关的主管机关的监督检查活动也并未取消。即使不以完成备案的时间作为符合交付条件的时间，也应当以所有房屋竣工验收检查项目经检查均符合标准时为符合交付条件的时间。上诉人提交的是单位工程竣工验收证明书，该单位工程竣工验收项目一般以参加验收的施工单位施工范围为限，不当然表明相应商品房所有应验收检查项目均已验收合格。丹阳市公安消防大队于2015年6月3日作出建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书表明，在该时点，该房屋的消防工程项目经检查尚未符合标准，该房屋显然不符合交付条件。此时被上诉人拒绝受领房屋，应予支持。双方合同约定的剩余房款20万元于2013年11月8日前付清，又在补充条款中约定贷款相关事宜，被上诉人又确以银行贷款方式支付了剩余20万元房价款，故应当认定，剩余房价款的支付应按补充条款相关规定执行。双方在合同正文中约定于2013年11月8日前付清剩余房款20万元，对双方不再具有法律约束力。双方并未在补充条款中约定贷款支付剩余房价款时的具体付款期限，上诉人也未提交证据证实因被上诉人的原因，贷款迟延；一审期间，上诉人也未提出过被上诉人付款迟延的抗辩；故二审期间上诉人主张被上诉人付款迟延导致房屋交付迟延，本院不予确认。被上诉人提交的证据证实其付清购房款的时间是2013年12月2日，上诉人称被上诉人应于2015年7月31日贷款支付剩余房款，但被上诉人逾期支付该款，本院亦不予确认。综上，上诉人的上诉意见不成立，一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1672元，由丹阳市德欣房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李益成审判员 陈开亮审判员 冷德华二〇一七年四月十三日书记员 韩蓉蓉