（2016）粤0106民初16332号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-05
案件名称
包广炉与林希、胡丽芬房屋租赁合同纠纷2016民初16332一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包广炉,胡丽芬,林希
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初16332号原告：包广炉，住浙江省文成县。被告:胡丽芬，住福建省惠安县。被告：林希，香港特别行政区居民，住香港九龙区。两被告共同委托代理人：潘新翀、江晓莹，分别为广东天胜律师事务所律师、实习律师。原告包广炉诉被告胡丽芬、林希房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告包广炉及被告胡丽芬、被告林希的共同委托代理人潘新翀、江晓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包广炉诉称：2015年7月14日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市天河区天河南一路34号103铺，建筑面积22平方米，租期共3年（36个月），自2015年7月14日至2018年8月14日止，月租金10000元，年租金120000元。由于被告并没有与原业主签订有效合同，导致2016年8月20日原业主收回了该商铺，原告被强制搬出该商铺，原告无法继续使用商铺。原告曾多次试图与被告协商退还该商铺的押金、进场费，遭到被告拒绝。原告认为双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告按金30000元。2、被告退回原告进场费62000元。3、被告赔偿原告装修费72000元。被告胡丽芬、林希共同辩称：不同意原告的诉讼请求。一、双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应如约履行合同义务。（一）合同第六条约定：“租客悉知不能申请营业执照和食品卫生许可证，因为小区是办不到饮食牌照的和此店铺不能明火煮食，所有责任甲方不负责。”我方已向原告履行了告知义务，原告也对此项条款表示确认。但原告租赁该店铺之后，擅自改建把店铺作餐饮之用，受到邻居投诉，引起相关部门登门查处，导致店铺无法经营，这一切都是原告过错造成，与我方无关。合同第六条同时也约定：“如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同，并不退还所收的保证金，及有权追偿由此而发生的一切损失的赔偿。”我方多次联系原告整改相关情况，原告置之不理，坚持继续做明火餐饮。原告提出因被监管部门严格查处，导致经营困难，要求我方向原房东申请减租，我方也是按原告的要求，尽力帮助原告。原告因经营困难无法履行合同、交付租金，完全是自身过错所导致，其要求我方退还保证金于法无据，于理不合。（二）在没有解除合同的情况下，原告拒绝缴纳租金，不履行合同义务，已经构成违约。我方依约向原告主张缴纳租金，原告以被监管部门查处、没有收入为由拒缴8月的租金。合同第七条规定：“乙方如拖欠租金，则每天按应缴纳租金的3%缴纳滞纳金。如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。”租金。原告假若经营实在困难，大可提前解除合同，向我方发出书面解除合同的通知，再协商相关款项事宜。但原告在没有解除合同的情况下，一直不愿意缴纳8月的租金，在我方多次沟通后原告仍不缴纳，已构成违约，按照合同规定房东可在9月收回商铺，此举并无不妥。原告违约在先，我方依约有权拒绝返还保证金，于法有据。二、我方从前手租客处承租的房屋，签订了有效的房屋租赁合同，本次转租事先经过了房东的同意。大概自2015年6月开始，我方已经直接向房东支付每月租金和水电费等，有银行转账记录为证，房东也可以证明，根本不存在原告所说的我方跟房东之间没有签订有效的房屋租赁合同一说。合同第六条约定“租客悉知此商铺为转租”，原告对于我方不享有商铺的所有权是明知的，房东和我方都没有影响到转租合同的履行，没有影响到原告经营，更没有导致原告不能实现合同目的。我方一直重信守诺，积极履行合同义务，不存在任何违约行为。原告以此为理由请求我方返还已经支付的其他款项没有依据。三、原告要求我方支付顶手费（进场费）62000元和装修费72000元是于法无据、于理不合。原告本来就没有按照合同法相关规定正式解除合同，过错在于原告，应由其承担责任。关于顶手费（进场费）退还的事宜，合同没有约定或约定不明的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照交易习惯确定。交易习惯是受我国《民法通则》保护的，收取顶手费是市场商业行为，没违反法律的强制性规定，属于合法行为。按照商铺租赁行业的交易习惯，顶手费（进场费）包括商铺本来的装修、装饰、设备以及前手租客不实际经营的相关补贴，只要进场经营，是不予退还的。至于装修费的问题，原告甚至没有提供相关单据确认此笔款项。原告经营商铺已经超过一年，装修费用是为自身经营所发生的投入，不应该由我方承担。综上所述，我方与原告之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受到法律保护，我方依照合同约定认真履行了自己的义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护我方的合法权益。经审理查明：广州市天河区天河南一路34号103房（建筑面积41.21平方米，使用用途住宅，简称涉案房屋）的登记产权人为案外人ＸＸＸ。2015年6月30日，原告（乙方、承租方）与两被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方涉案房屋作为商业用途使用，建筑面积约22平方米，租期从2015年7月14日至2018年8日14日止。第一年月租金为10000元，第二年月租金为11000元，第三年月租金为11500元，每月14日前交清当月租金。保证金为2个月租金一共20000元。管理费每月80元，如管理费调整收费以管理处为准。服务费62000元、装修保证金10000元，租约完结后租客还原厕所可退还此金额。该商铺交付使用后所发生的水电费，物业管理费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所交纳的保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分。甲方须于2015年7月14日将该商铺交付乙方使用。甲方保证该商铺交付使用时水电及排水排污线路管道畅通。合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后十天内，返还乙方所交的保证金。乙方应如期交纳租金。租赁期间，所发生的水电费与物业管理费等，由乙方自行按时缴付。租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，不得擅自改变该商铺的结构及用途。如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同，并不退还所收的保证金，及有权追偿由此而发生的一切损失的赔偿。为确保用电安全，乙方不准私拉乱接电线，不准使用电炉等大功率电器；如需使用，须向供电部门申报增加用电负荷，待批准及缴交增容费后，方能使用。乙方不得擅自装修该商铺；如需装修，需经甲方同意，并一律不得改变该商铺的结构部分。租客悉知不能申请营业执照和食品卫生许可证，因为小区是办不到饮食牌照的和此店铺不能明火煮食，所有责任甲方不负责。租客知悉此商铺是转租，如业主透过乙方证实此铺转租所有损失由乙方负责。甲方如不遵守本合同第六条第一款第一点的规定，则乙方缴交保证金的期限顺延；如超过十五天将该商铺交付使用，则乙方有权宣布本合同无效，甲方需无条件退还乙方保证金。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。一切非自然因素造成租用商铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。本合同经双方签字盖章并在乙方缴交保证金之日生效等。合同签订后，两被告将涉案房屋交付原告，原告将之用作餐饮用途。原告向两被告支付租金至2016年8月14日。2016年9月12日，原告提起本案诉讼。庭审中原告称：我方经营了1年多，生意比较稳定，直至2016年8月药监部门到涉案房屋检查，称涉案房屋不能作为餐饮使用，我方相关物品被处理，当时药监部门出具了相应的法律文件，但我方现也找不到了。两被告表示：原告违反了租赁合同中关于不能明火经营及使用大功率电炉的约定，涉案房屋的主要经营工具已被工商部门依法没收，原告已没有实际经营和继续履行合同的能力；同时我方在催租过程中也要求原告提供租金支付的解决方案，以打消我方对原告履约能力的疑虑，但原告一直未提供，在此情况下我方才收回涉案房屋。关于收回涉案房屋的时间，庭审中原告表示：原业主收回铺位时间为2016年8月24日；被告提供的证据微信显示2016年8月23日业主会过来封铺，被告对此是知情的，但被告对此完全不理，也没有告知我方，导致最后业主将商铺收回；收回铺位时我方有报警处理，但警方告知是民事纠纷，不予受理，我方可向法院起诉；实际上被告已于2016年9月1日租赁给他人。两被告则称：原业主收回铺位的具体时间应为2016年9月16日，已超过合同约定一个月的期限，符合合同约定；2016年8月23日我方已善意提醒原告原业主可能收回商铺，我方提醒后没有实质性收回商铺的行为。原告提供其与被告胡丽芬的微信聊天记录（原告称被告胡丽芬的微信名为“青苹果”），拟证明被告胡丽芬曾到涉案房屋吃过饭，对原告将铺位用于餐饮没有异议。其中2016年6月13日的微信聊天记录显示：胡小姐：“……准备去你店里尝尝你手艺。”原告：“嗯那你几点过来。……味道怎样？还在店里吗？”胡小姐：“不错哦，刚走。”两被告对该证据不予确认。两被告对其辩称提交如下证据：1、案外人任小丽与案外人杨某就涉案房屋签订的租期为2014年7月15日至2018年7月14日的《房地产租赁合同》，拟证明其与前手租客存在合法租赁关系。2、2015年10月至2016年7月每月转账8100元给案外人何雪珍的记录，拟证明其向涉案房屋业主直接支付租金。3、原告与被告的微信聊天记录，拟证明原告逾期缴纳租金及店铺被查处无法经营。其中2016年8月11日聊天记录载明：原告：“林小姐监管部门过来把我店给查了不让开。”2016年8月18日下午的聊天记录载明：原告：“我装修费和转让费十几万已经耗进去了，目前我已经被逼到墙角了，你们说怎么办？……如果我现在再开，药监局就会来贴封条，他们说业主没有临商证。还有药监局关了我的店开始，我没有义务再交租的。”被告：“包先生，你想跟业主说什么，麻烦打字出来，然后我复印给她。”2016年8月21日至2016年8月23日的聊天记录载明：原告：“请你退回服务费和押金，房租上个月肯定会交给你……”被告：“……重点是你现在不交租，业主要求收回店铺是合情合理合法……大家签合同时说明小区做饮食不是正式，你清楚你明白。这些应用问题时你需要解决，我们只是租店面给你。最后你提出所有无理的要求，我们不会再讨论。我们只会遵守合约的条款……温馨提醒业主说明天会封铺。”4、被告与房东之间微信聊天记录两份，证明房东对转租事实知情。经质证，原告表示：对证据1不清楚；证据2与其无关；证据3、4只能代表部分事实，药监部门称涉案房屋不能租赁给租户做餐饮，需要整改做其他，直接要求我方整业停顿，不能做餐饮，但当时我方向被告林希表示要面谈解决药监部门称的涉案铺位不能做餐饮的问题，后来被告林希一直没有出面与我方面谈；两被告在合同期未满的情况下将涉案房屋转租给其他人，损害了我方的权益。关于原告诉请的20000元保证金、62000元服务费、10000元装修保证金，原告称以上款项均为现金支付，两被告没有开具收据。关于原告诉请的72000元装修费，原告称进场后对涉案房屋进行装修，但没有相应的凭证。庭审中两被告表示：原告对其支付62000元服务费负有举证责任；关于装修费，原告没有提供任何装修收据，无法证明该费用真实发生及实际发生的装修数额。另：两被告确认其为三房东，前一手为二房东，再上一手为业主方。本院认为：原告及两被告双方签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺租赁合同》明确约定“租客悉知不能申请营业执照和食品卫生许可证，因为小区是办不到饮食牌照的和此店铺不能明火煮食，所有责任甲方不负责。”众所周知，合法经营餐饮须取得营业执照和食品卫生许可证，而原告作为完全民事行为能力人，明知涉案房屋不能申请上述证照及两被告对此不负责任，仍在签约后将涉案房屋用于经营餐饮，原告应自行承担相应的法律后果。原告自述经营餐饮一年多后药监部门上门查处，没收了其经营物品，原告无法继续经营，原告不能以此为由拒付租金。此后原告就交租及转让铺位等事宜与被告进行交涉，被告则坚持要求原告支付租金，双方协商未果，其后业主方收回了涉案房屋。根据合同相对性原理，业主方以上行为应视为两被告收回涉案房屋，原告与两被告之间的《商铺租赁合同》已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。《商铺租赁合同》约定“租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及物业管理规定，爱护并正确使用该商铺及内部设施，不得擅自改变该商铺的结构及用途。如乙方违反有关规定或超出其经营范围进行的活动，所引起的一切后果，由乙方自负。甲方可以此原因解除本合同，并不退还所收的保证金，及有权追偿由此而发生的一切损失的赔偿”及“如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金”，如上所述，原告在未办理营业执照和食品卫生许可证的情况下经营餐饮，违反有关规定进行经营活动且拒绝缴纳2016年8月14日后的租金，原告违约在先，被告据此解除《商铺租赁合同》及不退还所收的保证金，合法有理，故原告诉请被告返还30000元按金（包括20000元保证金、10000元装修保证金）无理，本院不予支持。关于原告要求被告返还进场费62000元的诉请。结合合同约定，原告所指的进场费62000元应为服务费62000元。首先，原告未举证证实上述款项的支付情况，应承担举证不能的责任。其次，即使原告付款属实，《商铺租赁合同》也未约定该款项在何种情况下应予退还，且原告已实际使用了涉案房屋，上文亦论述违约方为原告，《商铺租赁合同》解除归责于原告，在此情况下原告要求退还该费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费72000元的诉请。原告对该项费用未举任何证据证实，且上文亦论述违约方为原告，《商铺租赁合同》解除归责于原告，因此原告该项诉请显然无理，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告包广炉的全部诉讼请求。本案受理费3580元，由原告包广炉负担。如不服本判决，原告包广炉、被告胡丽芬可在判决书送达之日起十五日内，被告林希可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 叶曼玲人民陪审员 唐华荣二〇一七年四月十三日书 记 员 许丽凤秦爽 关注公众号“”