（2017）吉0193民初147号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-06-18

案件名称

赵立勋与长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长春高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵立勋,长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款

全文

长春高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2017）吉0193民初147号原告：赵立勋，男，汉族，1946年11月23日生。委托代理人：赵永立，系原告儿子。被告：长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，住所吉林省长春市高新开发区硅谷大街3399号。负责人：吴立伟，村委会主任。委托代理人：由龙运，该村法律顾问。原告赵立勋与被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵立勋及其委托代理人赵永立、被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会的委托代理人由龙运到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵立勋诉称，2000年，根据被告的要求，原告将占地补偿款73541元投入被告成立的塑钢窗厂，被告承诺按利息返还。到2004年止的利息为73000余元，因被告无法支付此款项，经三家子村民委员会开会决定，以三佳综合市场2节柜台（20平方米摊位）抵顶，2004年10月20日，原、被告双方签订了《三佳综合市场认购合同书》，并在长春市朝阳区公证处进行了公正。根据认购合同的约定，被告负责将摊位的产权办理到原告名下，费用由被告承担。2004年11月4日，原被告又签订了《三佳社区综合市场返租协议书》，约定被告反租原告的摊位，租赁费为每年7500元，此反租协议也在长春市朝阳区公证处进行了公正。根据双方的约定，被告租赁原告所有的摊位至今，但被告未支付租金，也没有按照认购合同的约定为原告办理摊位的产权。原告多次向被告主张，被告均以各种借口拖延。2015年，被告将三佳综合市场以每平方米8500元的价格出售他人，原告至今未得到被告支付的认可款项补偿，故诉讼至人民法院，请求人民法院1.判令被告与原告解除《三佳综合市场认购合同书》，并按照被告已经支付给其他摊位业主摊位转让款项，支付给原告摊位费人民币17万元；2.请求判令被告与原告解除《三佳社区综合市场反租协议书》，支付给原告反租摊位的租金及损失至实际给付之日，至2016年10月31日的租金及损失为107040元；3.被告支付原告违约金14000元；4.诉讼费由被告负担。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会辩称，1、被告不同意支付1.4万元，被告认为1.4万元不是违约而是客观不能。2、若原告有证据证明缴纳了认购款同意解除认购书和反租协议。根据赵立勋的起诉及长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会的答辩，本庭归纳焦点问题为：原告诉讼请求是否有事实及法律依据。赵立勋为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：证据一、认购合同书、公证书，证明双方签订《三佳综合市场认购合同书》并在长春市朝阳区公证处进行了公正。证据二、反租协议、公证书，证明原被告签订了《三佳社区综合市场反租协议书》，并在并在长春市朝阳区公证处进行了公正。证据三、会议记录，证明当时原告将7.3万元投到三家村企业塑钢窗厂。证据四、利息计算标准，证明被告财务会计出具的利息计算标准。证据五、村干部18个市场床位说明，证明床位是我将7.3万元投到三家村企业塑钢窗厂的利息认购的市场床位。被告承诺按利息返还。证据六、长春市工商局依申请更正审批表、清算审批报告、清算事项说明，证明被告承担赔付依据。证据七、认购说明，证明三家村认可违约金的事实。17万元转让费里不包括1.4万元。三家村没给过户是被告的责任，不是我方责任。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会对以上证据的质证意见为对证据一、二的真实性无异议，但原告应证明根据认购合同第三条约定缴纳了认购费7万元。对证据三、四的村委会记录真实性无异议，但是记录不能证明原告缴纳了市场认购费，因为该会议记录中6条决议中没有任何文字记载是向市场缴纳认购费的议题。该记录的时间为2002年3月16日。与签订市场认购合同的时间2004年10月相差两年之久。所以，该记录与市场认购合同有何关联性无法证明。对于原告举证利息计算标准真实性和证明问题均有异议，因为该利息单上没有任何人签字，且该利息计算时间为2000年与原告所举第三份及第一份证据时间均不相符，且其中利息有月利率1.8和0.9，所以该证据不能证明原告缴纳了市场认购费。对证据五的真实性无异议，对证明问题与事实有出入，利息计算有问题。对证据六真实性没有异议，对于原告证明承担三佳集团债权债务的主张与审批表和清算报告不符，清算报告中只表明三家村分回实物及现金18000000余元并负责保管清算后，只是对清算后保管账册等一切事项负责，并未注明承担债权债务。所以三家村的责任是应当在其分回的财产范围内负责。对证据七1、我方认为认购说明不具有法律证明作用，因为当时认购合同是三佳集团与各业户签订的认购合同，该合同履行情况只有三佳集团能说明，三佳集团注销后三家村无权就履行情况进行说明；2、三佳集团注销后该市场分回三家村属三家村全体集体成员所有，村委会无权就集体所有财产给予处置和证明，所以该证据不能说明未办理产权证系三佳集团的过失所致。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会未向本院提交证据。经审理查明，2004年10月20日，赵立勋作为乙方与长春三佳实业集团有限责任公司作为甲方签订《三家综合市场所有权认购合同书》一份，内容为：甲方将三佳综合市场内摊位所有权按组划分销售给乙方一组，含公用面积在内共为20平方米，（20平方米为一组，一组为两节营业柜台），乙方同意购买，乙方购买该营业柜台后，拥有该营业柜台的所有权。使用权从该市场建设完工，乙方入场经营时算��。甲方负责办理产权证，办理到乙方名下，费用由甲方承担。乙方在签订本合同时需要甲方交纳所有权认购费人民币柒万元整。2004年11月9日，长春市朝阳区公证处出具（2004）长朝证民字第726号《公证书》，公证内容为“甲方：长春市三佳实业（集团）有限责任公司，乙方：赵立勋，公证事项：三佳综合市场认购合同书，双方在2004年10月20日签订了《三佳综合市场认购合同书》，合同内容符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。2004年11月4日，赵立勋作为乙方与长春三佳实业集团有限责任公司作为甲方签订《三佳社区综合市场反租协议书》一份，约定：乙方在甲方所属三佳综合市场认购的一组营业柜台使用权（含公共面积在内共20平方米，以与三家子村委会签订的三佳市场认购合同书为准）返租给甲方使用。返租期为十年，租赁费为每年7500元人民币。在第二年年底，甲方将柜台租赁非支付给乙方，租赁费每年一交，如果甲方不能在规定期限内将租赁费发放给乙方，甲方将赔偿乙方20%的损失，即1500元人民币……如果甲方无故违约，除返还给乙方除购置三佳综合市场所有权购置本金外，同时付给乙方剩余违约年限的租金。如果乙方无故违约，甲方在乙方购买综合市场所有权的本金中扣除违约年限的租金后，将剩余本金返还给乙方，同时收回乙方在三佳综合市场20平方米的所有权。2004年10月26日，长春市朝阳区公证处出具（2004）长朝证民字第748号《公证书》，内容为：赵立勋作为乙方与长春三佳实业集团有限责任公司作为甲方签订《三佳社区综合市场反租协议书》符合《中华人民共和国合同法》的规定。2002年3月16日。三家村委会形成《会议记录》记载：6.因塑钢厂资金紧张，村干部安置补助费先不领取，投到塑钢��厂，以后按利息返还。另查明，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于2014年11月27日出具《村干部18个市场床位的说明》，内容为2000年，高新区整体征占三家子村土地，鉴于三家子村当时形势，当时在村里工作的人员（村干部及工作人员、社主任共计18人）必须首先带头签订安置补助费合同，但不能领取安置费，因资金紧张，钱款投入塑钢窗厂，投入期间安置费计息。到2004年利息共计73000余元，根据实际情况，村委会决定，当年综合市场摊位每个是70000元，每个村干部给一个市场摊位，抵顶利息款，并签署了认购合同，并作了公证，但某种原因，此事项并没有在会计账内反映。2011年9月18日，长春三佳实业集团有限责任公司因经营不善注销。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会与长春市朝阳区长鞍轧钢厂作为孤灯均在股东会决议中同意注销长春三佳实业集团有限责任公司。《长春市三佳实业（集团）有限责任公司清算报告）》中记载：清算后出现一切事项由股东长春市朝阳区三佳村负责。2015年12月24日，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会出具《关于双德乡三家子部分村民2004年购买三家综合市场20平方米经营权的认购说明》，内容为“2004年双德乡三家子村部分村民以7万元人民币购买了三佳综合市场20平方米的经营权。当时双德乡三家子村民委员会承诺自购买之日起，2年内给购买三家综合市场经营权的村民办理产权分户手续，并在朝阳区公证处办理了公证书，由于双德乡三家子村民委员会的过失，直至三佳综合市场出售至今，并没有给购买三家综合市场20平方米经营权区的村民办理产权分户手续。所以在村民代表将此事起诉到高新法院审理时，三家子村委会并未参加庭审。2015年.三家子村民委员��把三佳综合市场一层建筑整体出售，售价为每平方米8500元整，购买三家综合市场20平方米经营权的三家子村的村民每户获得17万元，但这17万元并不包括未办理产权分户的违约金和其他任何损失的费用。2005年起，购买三佳综合市场20平方米经营权的村民，一直要求在三家子村民委员会给予办理产区分割手续，10年来，三家子村民委员会因多种原因，一直没能给予并办理，以上情况属实。”本院认为：一、关于赵立勋所主张的解除与长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会签订的《三佳综合市场认购合同书》，并支付原告摊位费人民币17万元的问题；根据《长春市三佳实业（集团）有限责任公司清算报告）》，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应对长春市三佳实业（集团）有限责任公司相应债权债务承担责任，但三佳综合市场现在已经出售，因此《三佳综合市场认购合同书》已经不涉及是否解除的问题，至于摊位费17万元，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会抗辩认为赵立勋并未实际缴纳投资款70000元，但根据其出具的《村干部18个市场床位的说明》及《关于双德乡三家子部分村民2004年购买三家综合市场20平方米经营权的认购说明》结合双方已经签订《三佳综合市场认购合同书》并进行了公证，足以证实长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会认可赵立勋将未支付其土地补偿款产生的利息进行交付的行为，故长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会抗辩意见本院不予采纳。长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应按《三佳综合市场认购合同书》约定并将三佳市场出售的同一价款即170000元支付给赵立勋；关于赵立勋所主张的解除与长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会签订的解除《三佳社区综合市场反租协议书》，支付给其反租摊位的租金及损失至实际给付之日的问题。如上所述，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员已经将案涉营业柜台使用权出售给他人，因此《三佳社区综合市场反租协议书》已经不涉及是否解除的问题。但根据该协议书，应向赵立勋按照每年7500元支付相应租金，因该协议中约定租赁期限为十年，因此，应向赵立勋支付租金750000元。关于赵立勋所主张的按照20%支付违约金一项，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会认为违约金过高，请求调整，本院认为违约金金额并未违反相应法律法规，故不予调整，综上，长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会应支付赵立勋租金数额为750000元及违约金15000元，共计90000元。因本院已经对违约金进行了保护，故赵立勋请求支付利息的请求本院予以支持。关于赵��勋所主张的未能办理产权分户违约金14000元的问题。因办理产权手续的主体并非长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会，因此赵立勋所主张的未能办理产权分户违约金14000元一项，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即支付原告赵立勋摊位费人民币170000元；被告长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会于本判决生效后立即支付原告赵立勋租赁费人民币75000元及违约金15000元，共计90000元；三、驳回原告赵立勋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5666元由被告赵立勋长春市朝阳区双德乡三家子村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审　判　长　　郭鹏飞人民陪审员　　靳文杰人民陪审员　　董世阔二〇一七年四月十三日书　记　员　　迟春卉微信公众号“”