（2017）新0109民初304号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-09-14
案件名称
梁文彬与马月贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市米东区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁文彬,马月贵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第二百二十七条，第二百三十五条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0109民初304号本诉原告（反诉被告）：梁文彬，男，汉族，1989年7月20日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托代理人：郝星光，上海市建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：王志伟，上海市建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：马月贵，男，回族，1976年3月20日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市米东区。委托代理人：朱海红，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）梁文彬与被告（反诉原告）马月贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁文彬的委托代理人郝星光、被告（反诉原告）马月贵及其委托代理人朱海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订合同中的房屋因未办理相关规划许可、消防验收备案等手续导致双方租赁合同无效；2、被告返还房租275000元；3、被告赔偿因房屋无法使用产生的损失100000元，该费用为原告为筹办武术学校，购买教学用品、器械的部分金额；4、本案诉讼费用及邮寄费用由被告承担。事实与理由：我与被告马月贵于2016年3月28日就坐落于乌鲁木齐市米东区古牧地镇太平渠村四队（稻香北路太平渠村村委会斜对面）面积为4750平方米的房屋签订租赁合同，租赁期限2016年5月15日至2019年5月15日，年租金300000元，后向被告马月贵交纳租金共计275000元。因租赁房屋系违法建筑，亦未经消防验收，存在严重安全隐患，且被告未提供该房屋的土地使用证、房产证等相关手续导致合同目的无法实现，故原告起诉来院。本诉被告马月贵辩称：同意确认双方租赁合同无效。原告其他各项诉讼请求无事实和法律依据，请依法予以驳回。认可双方于2016年3月28日签订房屋租赁合同后收到275000元。虽然合同是无效的，但是原告签订合同以后在2016年4月已经有招聘工作人员为学校招生，原告一直使用房屋至今。原被告签订租赁合同时，原告到现场实地了解租赁房屋，明知我所出租的房屋是农村自建房，根本没有房屋产权证和土地证，后我按照原告要求修改了原来作为宾馆建造的部分房屋户型。现提出反诉请求：1.判令反诉被告恢复房屋原状或者赔偿损失40000元（我修建房屋是以宾馆格局，我根据反诉被告的需要拆除了隔墙和卫生间等，按照合同约定5（5）项所规定，租赁房屋交还时，反诉被告应当负责恢复被改造的房屋至出租前格局或者赔偿我修复还原房屋的费用损失40000元）；2.要求反诉被告于2017年4月10日之前腾退房屋恢复原状。反诉被告梁文彬辩称：同意在双方交接完后腾退房屋。不同意恢复原告房屋格局或者赔偿恢复费用40000元。根据双方租赁合同的约定，承租人安装50余个内装门。“恢复原状”的前提系“原状”是指符合法律规定的且保证人身财产安全的合法状态。房屋我们就没有使用，因为房子冬天要烧锅炉，必须要有人烧，所以才在租赁房屋中留人。经审理查明：作为甲方的马月贵与作为乙方的梁文彬于2016年3月28日签订租赁合同，合同载明：“一、甲方将坐落于乌鲁木齐市米东区古牧地镇太平渠村四队（稻香北路太平渠村村委会斜对面）面积为4750平方米的厂房租赁给乙方使用；二、租赁期限2016年5月15日至2019年5月15日，租期叁年；…四、1、年租金300000元，2、乙方于2015年年底付给甲方房屋租赁定金肆万元整。甲方于2016年5月15日前将房屋装修完毕交于乙方，如未按时交工，则视为违约，应赔付乙方损失伍万元。甲方在2016年5月15日前将房屋装修完毕交由乙方后，乙方确认正常使用后，乙方应立即付清剩余租金，如违约，将赔偿甲方伍万元…租金定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于2017年4月17日前交至出租方。五、租赁前期与租赁期间的房屋修缮。租赁前期，甲方应将该房屋的基本装修尽快修缮到位，于2016年5月15日前交于乙方经营使用，基本装修包括：…5、按照乙方所提供的合理要求对房屋内部的改造，其中改造房屋的费用由乙方承担。甲方允许乙方在不破坏房屋结构的情况下改造房屋，并在租期完成后，负责恢复改造的房屋。一、内装门由乙方负责安装，甲方不得干涉，甲方付给乙方壹万元整…”2015年11月24日至2016年9月20日，马月贵陆续向梁文彬出具四张收条和一张收据，双方认可共收取房租275000元。2016年9月20日右下角署名为马月贵收条记载：“今收到梁文彬交来的房租款柒万伍仟元整。2016年房租已全部清。”2017年3月21日，米东区古牧地镇太平渠村村民委员会出具证明，记载：“我村村民马月贵们于太平渠村四队有住宅一处，无产权证。”本诉原告为证明其诉讼请求，向本院提交了租赁合同、收款收条、用作武术学校操场的土地租赁合同、采购清单，拟证明原告筹备天山武术学校开办事宜采购物品支出132501元、照片三张，拟证明2016年10月中旬暖气试水后，房屋漏水严重无法使用。本诉被告对租赁合同及收款收条认可，对其他证据三性不认可，称购物清单无法证明物品是给原告开办的学校购买，照片称其向原告交付房屋的时候，已经通水试用，在原告使用过程当中，产生的漏水，应该由原告自己来负责。本诉被告提供村委会证明拟证明房屋产权属于自己，有权利出租；2016年10月原告开办学校招生向家长收学费的收款收据、2017年3月8日拍摄的十六张照片、原告学校工作人员马静、该村村民马风山的证人证言拟证明房屋一直由本诉原告使用。本诉原告对上述证据不予认可。涉案双方租赁房屋坐落于乌鲁木齐市米东区古牧地镇太平渠村四队，稻香北路太平渠村村委会斜对面。以上查明事实有房屋租赁合同、收条、照片、证人证言等及法庭审理笔录在卷为证。本院认为，本诉原告要求确认原、被告签订合同中的房屋因未办理相关规划许可、消防验收备案等手续导致双方租赁合同无效的诉讼请求，因双方签订的租赁合同房屋系农村房屋，即使双方均同意确认无效，但本院审查不存在原告所述应当被确认无效的情形，对本诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。本诉原告要求被告返还房租275000元的诉讼请求，根据被告提供的证人证言和可以认定原告自2016年4月至2017年2月底使用涉案租赁房屋开办武术学校的事实，原告未提供证据证明至本案开庭审理时房屋已经交还给原告的事实，本院认定原告实际使用房屋，故原告要求退还第一年的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。本诉原告称其因被告未根据合同约定提供该房屋的土地使用证、房产证等相关手续导致房屋不能使用，无法开办学校的意见，因双方合同中并未就办理房屋证手续做出特别约定，其该项退还房租理由不成立；原告称房屋于2016年10月存在暖气漏水导致房屋无法使用的理由，不属于其拒付房屋租金的理由，原告上述二项退还房租的理由本院均不予采信；3、本诉原告要求被告赔偿因房屋无法使用产生的其为筹办武术学校，购买教学用品、器械的部分金额损失100000元的诉讼请求，对于该项费用金额，被告不予认可，且该费用与被告租赁房屋行为之间不具有关联性，对其该项诉讼请求，本院不予支持；反诉原告马月贵提出要求判令反诉被告梁文彬恢复房屋原状或者赔偿损失40000元的诉讼请求，因反诉被告不同意赔偿损失40000元，反诉原告要求恢复原状（即拆除一楼塑钢隔断，拆除一楼门恢复为墙面；二楼恢复修建一堵隔墙，拆除两层台阶状的蹲坑和洗脸盆；三楼恢复修建四堵隔墙及原建卫生间）的诉讼请求，反诉原告负有对恢复前“原来状态”提供证据证明的举证责任，因本反诉被告对于反诉原告所述房屋装修前待恢复的房屋格局不认可，反诉原告亦未提供证据证明“原状”的具体状态或房屋格局，对反诉原告的该项诉讼请求，因缺乏证据证明，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告腾退房屋的诉讼请求，因反诉被告亦同意交接完毕后腾退房屋，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告梁文彬要求确认双方租赁合同无效的诉讼请求；二、驳回本诉原告梁文彬要求本诉被告马月贵退还房租275000元的诉讼请求；三、驳回本诉原告梁文彬要求本诉被告马月贵赔偿损失100000元的诉讼请求；四、驳回反诉原告马月贵要求反诉被告梁文彬恢复被改造房屋原状或赔偿损失40000元的诉讼请求；五、反诉被告梁文彬在本判决生效之日起五日内将位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇太平渠村四队稻香北路太平渠村委会斜对面租赁房屋腾退给反诉原告马月贵。本案本诉部分起诉标的额375000元。案件受理费6925元（本诉原告预交），因适用简易程序，受理费减半收取3462.5元，向本诉原告退还3462.5元，实际收取受理费3462.5元，由本诉原告梁文彬自行承担。反诉部分起诉标的额40000元，案件受理费800元（反诉原告预交），因适用简易程序，受理费减半收取400元，向反诉原告退还400元，实际收取受理费400元，由反诉原告马月贵自行承担。邮寄送达费60元，原、被告各承担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 娜二〇一七年四月十三日书记员 吐鲁娜依 来源：