(2017)京03民终4311号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-05-16

案件名称

何美珍、刘淑平与赵杰等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘淑平,何美珍,赵杰,北京我爱我家房地产经纪有限公司,北京住房公积金管理中心

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终4311号上诉人（原审被告）：刘淑平，女，1953年4月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘晓雪，男，1980年2月25日出生。上诉人（原审被告）：何美珍，女，1944年11月27日出生，住北京市房山区。被上诉人（原审原告）：赵杰，女，1979年6月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原审第三人：北京住房公积金管理中心，住所地北京市东城区西革新里***号。法定代表人程建华，主任。上诉人刘淑平、上诉人何美珍因与被上诉人赵杰、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）、原审第三人北京住房公积金管理中心（公积金管理中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初39682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘淑平及其委托诉讼代理人刘晓雪，上诉人何美珍，被上诉人赵杰及其委托诉讼代理人魏学全到庭参加了诉讼。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司、原审第三人北京住房公积金管理中心经本院合法传唤，未出庭参加二审庭审，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。刘淑平、何美珍上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2016）京0105民初39682号民事判决书，并依法改判：解除刘淑平、何美珍与赵杰于2016年1月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，赵杰支付刘淑平、何美珍违约金520000元，赵杰配合刘淑平、何美珍办理注销网签合同；2.赵杰承担一、二审诉讼费用及保全费。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法予以改判。1.刘淑平、何美珍与赵杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中明确约定了过户的时间，也约定了解除合同的情形，一审法院对此却视而不见，对刘淑平、何美珍明显不公。2016年1月25日刘淑平、何美珍与赵杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，在《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内办理产权过户登记手续，因赵杰原因导致合同签订之日起120日内未完成产权过户登记，刘淑平、何美珍有权单方解除合同。《补充协议》第四条约定，因赵杰原因，合同履行期限延期执行至2016年6月30日。如果按照正常的过户程序，在2016年6月30日之前，双方是无法办理完过户手续，按照合同约定刘淑平、何美珍有权单方解除合同，并有权追究赵杰的违约责任，刘淑平、何美珍的反诉请求并无不当之处。2.对于过户的方式，在双方签订的合同中并未约定，按照通常的理解，过户是按照房屋交易大厅的正常程序预约办理。在合同的履行过程中，双方并未对过户的条款作出合意修改为通过绿色通道办理过户，而且刘淑平、何美珍年龄比较大根本不知道有绿色通道一说，赵杰和中介公司并未向刘淑平、何美珍出示年满70周岁可以通过绿色通道办理过户的明文规定，出于谨慎考虑，刘淑平、何美珍有理由拒绝赵杰无理的要求。即便是真的有绿色通道一说，赵杰也不能强迫刘淑平、何美珍通过绿色通道办理过户。因为一直没有接到中介公司预约过户时间通知，故刘淑平、何美珍一直在等待，且赵杰起诉的时间是2016年7月4日，早就过了合同履行最后期限，刘淑平、何美珍有权要求解除双方签订的合同，并追究赵杰的违约责任。3.按照《中华人民共同国合同法》的规定，合同是双方达成的合意，双方应遵照履行，合同未约定的情况下，不应当强迫合同守约方履行。本案中，刘淑平、何美珍与赵杰对过户并未约定通过绿色通道方式办理，刘淑平、何美珍也并不知晓绿色通道，赵杰之前也并未向刘淑平、何美珍明确释明绿色通道的明文规定和依据，刘淑平、何美珍有理由按照通常的理解及合同的约定履行，因赵杰起诉的时间和过户的时间均超过了合同约定的履行期，即2016年6月30日，刘淑平、何美珍有理由按照合同的约定解除合同，并追究赵杰的违约责任。赵杰辩称：同意原判，不同意刘淑平、何美珍的上诉请求。涉案纠纷系刘淑平、何美珍恶意提高价款、变更付款方式所致，赵杰无任何过错。本案合同应该继续履行，刘淑平、何美珍无权要求解除合同，无权要求支付违约金。通过绿色通道办理过户登记手续是交易各方签约时的真实意思表示，对刘淑平、何美珍的实体权利无任何影响。一审认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回刘淑平、何美珍的全部上诉请求，维持原判。赵杰对一审判决中驳回赵杰违约金的诉讼请求有一定的异议，但为了尽快处理本案纠纷故未提出上诉。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司未出庭参加二审庭审，向本院提交书面答辩意见称：因工作安排原因，北京我爱我家房地产经纪有限公司无法按照法院传唤的时间到庭参加诉讼，认可一审法院判决结果，对一审判决事实查明部分没有异议，对上诉人的上诉请求，不发表答辩意见，服从法院判决。原审第三人公积金管理中心未出庭参加二审庭审，向本院提交书面答辩意见称：公积金管理中心作为无独立请求权第三人，只是与本案处理结果存在法律上的利害关系，公积金管理中心不参加庭审不影响该案件审理，为此公积金管理中心不参加该案件庭审，但公积金管理中心将按法院判决履行公积金管理中心需要履行的义务。公积金管理中心同意原审判决，请求维持原判。公积金管理中心作为公积金贷款职能部门，确已受理赵杰（身份证号：×××）因购买北京市朝阳区望花路西里×号楼×层×号房屋的公积金贷款申请，其共同申请人为代保民（身份证号：×××）。该笔贷款的借款申请人编号为：913XXXXXXXX638，借款金额：捌拾万元整，借款年限：21年。截至2017年4月5日，该笔贷款的状态为：在公积金管理中心已办理完签订借款合同手续。公积金管理中心尊重法院判决结果，将按法院生效判决确定的内容在法定职责内依法履行公积金管理中心职责。关于本案其他事实部分，因公积金管理中心非合同当事人，因此对同原审案件事实不持异议，认可法院依法认定的事实。赵杰向一审法院起诉请求：1.判令刘淑平、何美珍继续履行北京市存量房屋买卖合同及补充协议，协助赵杰将位于北京市朝阳区望花路西里×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）过户登记至赵杰名下并交付涉案房屋；2.刘淑平、何美珍向赵杰支付逾期办理产权登记违约金135900元（自2016年7月1日起算至2016年11月30日止，按照180万元的日万分之五计算）。事实和理由：赵杰和刘淑平、何美珍及中介公司于2016年1月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定赵杰购买刘淑平、何美珍所有的涉案房屋，合同签署后到2016年6月6日已履行完首付款、网签、公积金贷款的审批及税费等主要手续。因何美珍年龄超过70岁，可通过绿色通道于缴税当天即可办理涉案房屋过户登记手续，但是刘淑平、何美珍明确表示拒绝并要求必须在总价款的基础上涨价30万元，否则就拒绝配合办理过户，因此导致各方未能于2016年6月6日办理过户登记手续，经多次沟通，刘淑平、何美珍同意再次于2016年6月14日到朝阳区不动产登记中心办理产权过户登记手续，过户当日，刘淑平、何美珍再次拒绝过户。沟通中刘淑平、何美珍认为涉案房屋至今已经涨价近40万元，故要求涨价并拖延至今尚未办理过户，故诉至法院。何美珍、刘淑平在一审法院答辩并反诉称：2016年6月28日何美珍都同意去办理过户手续了，但是对方当时骂人。绿色通道的问题之前双方未口头约定过，2016年6月6日之前刘淑平都不知道绿色通道这个事儿，当日中介经办人跟刘淑平说走绿色通道，二手房市场比较混乱，怕受骗，所以刘淑平、何美珍要求不走绿色通道，当时即使约一个正常过户号，超过了2016年6月30日即使约过户到10月份刘淑平、何美珍也同意继续履行合同，因为这是不可抗力。不同意赵杰的全部诉讼请求，整个履行过程中，刘淑平、何美珍都积极配合，不存在违约情形。刘淑平、何美珍提出反诉，请求判令：1.解除双方于2016年1月25日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.判令赵杰向刘淑平、何美珍支付违约金52万元（依据补充协议第五条）；3.判令赵杰将涉案房屋内属于赵杰的物品腾空（实际未交房，只是赵杰和刘淑平、何美珍商量后有一些床垫等物品放在了涉案房屋内）；4.判决赵杰配合刘淑平、何美珍办理注销网签合同。反诉的事实和理由：刘淑平、何美珍和赵杰于2016年1月25日签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定将刘淑平、何美珍共有的涉案房屋一套出售给赵杰，总价款260万元，刘淑平、何美珍依约履行义务，配合办理网签等各项手续。在办理过户登记时，赵杰突然提出要求通过绿色通道办完房屋产权过户登记手续，何美珍向赵杰表示应按照普通程序办理，但是赵杰强烈要求通过绿色通道办理过户手续。双方多次沟通就变更合同履行方式没有达成一致意见，何美珍坚持要求按照普通程序办理产权过户手续，何美珍、刘淑平在2016年6月30日前7次通过面谈、电话和短信方式要求赵杰和中介公司按照普通程序办理过户，赵杰均拒绝。何美珍、刘淑平从未提出过涨价，时至今日赵杰再没有和何美珍、刘淑平协商，也没有按照普通程序要求办理过户，严重违约，故提出反诉。一审法院认定事实：2016年1月25日，刘淑平、何美珍（出售方、甲方）、赵杰（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同主要约定赵杰以260万元的价格购买建筑面积58.77平方米的涉案房屋，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元，乙方选择公积金贷款，拟贷款金额为80万元，网签后交税前一日乙方向甲方支付170万元，甲方于收齐全款后2日内将房屋交付乙方，交易的全部税费由乙方承担，甲方逾期交付，乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，单方解除合同应当以书面的方式进行，因乙方原因，双方同意买卖合同延期执行至2016年6月30日，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间的买卖合同，甲乙任何一方违反补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。签约当日，赵杰支付刘淑平、何美珍定金10万元。2016年5月16日，涉案房屋办理网签手续，2016年5月26日，赵杰支付刘淑平、何美珍购房款170万元，2016年5月30日，住房公积金中心通过赵杰的公积金贷款审核，2016年6月6日，赵杰办理完毕涉案房屋的缴税手续。赵杰称因何美珍年龄超过70岁，可通过绿色通道窗口于缴税当日（2016年6月6日）办理过户手续，提交照片打印页，照片显示：“绿色通道标准，不动产登记申请人（不含委托代理人）应符合下列条件：1、不能正常行走的残疾人，提供《残疾人证》；2、怀孕5个月以上的孕妇，提供医院建档证明；3、年满70周岁的老人，提供居民身份证；4、现役军人，提供部队颁发的有限身份证件。”经法院与北京市朝阳区不动产登记中心核实，该单位自2013年3月1日起至今，对外实行绿色通道的便民措施。凡当事人符合该单位绿色通道条件，都可以享受便民措施，不用网上预约号，可以现场发绿色通道号，当天办理相关业务。绿色通道条件是：70周岁以上的老人、现役军人、肢体残疾、怀孕5月以上的孕妇。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵杰与刘淑平、何美珍签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。结合法院查明的事实，现双方按照交易流程已履行完过户前的购房环节，因赵杰的原因，合同履行期限延长至2016年6月30日。2016年6月6日赵杰完成缴税后，若双方通过不动产登记中心的绿色通道过户，双方应可在2016年6月30日前完成合同的履行。若不通过绿色通道方式过户，双方无法在2016年6月30日前完成合同履行。对于拒绝通过绿色通道方式过户的原因，刘淑平、何美珍称因怕受骗，并表示当时即使约一个正常过户号，超过了2016年6月30日，过户约到10月份刘淑平、何美珍也同意继续履行合同。现赵杰主张继续履行，法院对赵杰主张的继续履行请求予以支持，对刘淑平、何美珍的全部反诉主张不予支持。关于赵杰要求刘淑平、何美珍支付违约金的主张，综合本案案情，没有充分证据显示买卖双方就过户的方式进行过明确约定，无论是绿色通道过户或预约过户号过户，均是不动产登记中心的过户程序性安排，补充协议中载明合同履行期的延长系因赵杰个人的原因造成，后续涉案房屋买卖合同陷入履行障碍的主要原因在于买卖双方对适用哪一种过户程序产生分歧，综合本案实际情况，考虑到涉案房屋已大幅升值及合同的履行情况等综合因素，本着公平原则，法院对赵杰主张的违约金不予支持。住房公积金中心经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，法院依法缺席判决。判决：一、刘淑平、何美珍于判决生效后十日内协助赵杰办理北京市朝阳区望花路西里×号楼×层×号房屋产权过户手续,将上述房屋过户至赵杰名下；二、赵杰，刘淑平、何美珍于判决生效及上述房屋产权过户后十日内协助北京住房公积金管理中心办理放贷程序，北京住房公积金管理中心将贷款八十万元支付给刘淑平、何美珍；三、刘淑平、何美珍于判决生效及收到贷款八十万元后三日内协助赵杰办理物业交割手续，将北京市朝阳区望花路西里×号楼×层×号房屋交付给赵杰；四、驳回赵杰的其他诉讼请求；五、驳回刘淑平、何美珍的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中,赵杰与刘淑平、何美珍签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，双方按照交易流程已履行完过户前的购房环节，双方约定的合同履行期限至2016年6月30日。双方在2016年6月6日赵杰完成缴税后，过户登记时是否通过绿色通道方式的问题上发生争议。在一审中，对于拒绝通过绿色通道方式过户的原因，刘淑平、何美珍称因怕受骗，并表示当时即使约一个正常过户号，超过了2016年6月30日，过户约到10月份刘淑平、何美珍也同意继续履行合同。综上，赵杰主张继续履行合同，一审法院对赵杰主张的继续履行请求予以支持，对刘淑平、何美珍的一审全部反诉主张不予支持，并无不当，本院予以确认。综上，刘淑平、何美珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44567元，由刘淑平、何美珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张岚岚代理审判员　　申峻屹代理审判员　　赵　纳二〇一七年四月十三日书　记　员　　高　明书　记　员　　林家诚来自