（2017）苏0302民初713号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-25
案件名称
713徐州某某物业管理有限公司与田某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州某某物业管理有限公司,田某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初713号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：田某。委托诉讼代理人：闫某某。委托诉讼代理人：方某。被告：田某某。原告徐州某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告田某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，由审判员王某某依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人闫某某、方某，被告田某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费、公共能耗费、物业费违约金及公共能耗费滞纳金共计1521.46元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告田某某系徐州市鼓楼区某某小区1-2-302室业主，住宅面积为97.08平方米。根据我公司与徐州市某某房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》物业费标准1元/平方米/月、公共能耗费200元/户/年之约定，被告每月应缴纳物业费97.08元，全年1164.96元；被告于2015年8月1日至2016年7月31日接受了我公司的物业服务，因前期报修房屋渗水造成墙壁纸霉。但被告一直以要求赔偿为理由拒绝交纳物业服务费及相关费用，期间原告为其做了大量的协调工作、解决了实际问题并已告知其反映的物业服务范围以外的问题应该寻找另外的途径解决，被告一直不予理睬，并以此为借口至今仍拒绝缴纳物业费及相关费用。被告田某某辩称，涉案房屋是我的，房屋面积97.08平方米，我是从2015年8月1日至2016年7月31日未缴纳物业费。我家里面房屋漏水，我向原告反映了十几次，原告没有给我解决。原告代理人上任以后，我和这个经理谈了一次，就给我解决了问题，我2016年的物业费就交了。但我家因为房屋漏水，柜子和地板都变形了，我要求赔偿。原告请求的钱我不会全额交的，我认为只应该交一半。综上，请求依法判决。经审理查明，原告物业公司（乙方）与某某小区的开发商徐州市某某房产开发有限责任公司（甲方）签订一份物业管理服务合同，约定由原告为某某小区提供物业服务，其中合同约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、与业主相关的其他管理项目。本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅：1.00元/平房米（不含公共能耗费）；商铺：1.00/平方米。公共能耗：200元/户；一楼住户150元/户/年物业服务费用主要开支按照法律及当地政府的相关规定执行，乙方必须合法使用该笔费用，否则责任自负。物业服务费用按年或半年缴纳，业主或物业使用人应在缴费周期的首月交费。业主或物业使用人不按期交纳物业服务费用及相关费用的，每年按欠缴总费用20%的标准向乙方支付违约金。本合同期限为一年：自2015年8月1日起至2016年7月31日止；但在本合同期限内，如业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。该合同还约定了其他事项。另查明，被告田某某系本市鼓楼区某某小区1号楼2单元302室的业主，建筑面积为97.08平方米，涉案房屋用途为住宅。2015年8月1日至2016年7月31日，被告未交物业服务费。以上事实有原告提供的前期物业服务合同一份予以证明，结合当事人的陈述，本院依法确认。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与涉案小区的开发商徐州市某某房产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有法律约束力，故被告负有支付相应服务费的义务。关于物业服务费的数额确定及违约金问题。被告辩称，原告应赔偿涉案房屋漏水造成的财产损失。本院认为涉案房屋漏水，原告应承担协调义务但不负有维修义务，该事项不能成为拒缴物业服务费的理由，况且原告已协助被告解决这一问题，现被告以要求原告赔偿损失为由拒交物业服务费无事实和法律依据。故被告应向原告支付自2015年8月1日至2016年7月31日的物业服务费用。经计算，2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业服务费为1164.96元（1元/平方米/月×97.08平方米×12个月）。关于原告要求支付逾期未支付物业费产生的违约金问题，被告未按合同约定支付物业服务费用应承担相应的违约责任，但合同中约定的标准过高，根据法律及相关规范性文件的规定，本院依法酌定参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算违约金。经计算，被告应支付原告违约金32元（以1164.96元为基数，自2016年8月1日起至2017年2月16日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。故被告应向原告支付物业服务费及违约金共1196.96元。关于公共能耗费问题。前期物业服务合同明确约定公共能耗每户每年200元，故本院依法予以支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十六条之规定，判决如下：被告田某某于本判决生效后七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业服务费及违约金1396.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预收），减半收取25元，由被告田某某负担（与上述款项一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 王某某二〇一七年四月十三日见习书记员 刘某某 更多数据：