（2017）沪0115民初14742号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-09-19
案件名称
朱慧与徐莹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱慧,徐莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初14742号原告：朱慧，女，1976年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：徐莹，女，1982年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。原告朱慧与被告徐莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱慧向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期支付最后二个月房租的违约金12,500元；2.被告支付房屋占用期间的房租，从2017年1月26日至搬走日；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经上海聚家房产经纪事务所居间介绍于2016年3月10日签订了位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同，后被告以需要配合公司报销为理由，要求原告再签订一份中英文公司版本的租赁合同，原告予以配合。2017年1月起，被告不再支付租金。虽经多次沟通，被告仍以种种理由拒付离一年租期到期尚余2个月的租金。望法院支持原告的诉讼请求。徐莹辩称，被告发中英文合同给原告时告诉过原告，第一份合同过于简单，以中英文合同为准。原告看过中英文合同后每页签字了，表示原告认真看完并承认有效。在该合同中约定，保证金作为最后二个月的租金或租期结束、结清各项费用后将剩余保证金归还被告。维修责任约定原告在接到被告通知三日内就要维修，并且水电煤、空调等事项次日就要进行维修。但在租赁期内，原告拖延履行维修义务，没有及时更换毁坏的煤气灶。鉴于原告的所作所为，被告用押金作为了最后二个月的租金。交房时果然不出被告所料，原告无理取闹，要被告赔偿损失，而所谓的损失物品本来就不存在或者本就有损坏。被告没有违约，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋权利人之一。2016年3月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年3月26日起至2017年3月25日止，租金每月12,500元，按叁个月为一期支付，第一期租金应于2016年3月11日前付清，以后每期租金支付时间应为该首期月的柒日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金。合同第8条违约责任约定，如任何一方没按合同事项履行的则视为违约，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。同日，被告短信原告：“朱小姐麻烦你把你的邮箱给我我把中英文合同发给你你签完以后叫个快递给我吧我签完后再给你我们主要还是以中英文合同为准这个中介的合同实在是太简单而且我们必须是中英文的”。原告回复“好的”及邮箱地址。嗣后，原、被告签订了中英文版的《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方应于每月22日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，甲方有权向乙方需按日租金的3%收取违约金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金贰万伍仟元，将作为一年房屋租赁最后两个月的房屋租金，或甲方必须在乙方租期结束交房当日将所有费用结清，将剩余押金当日一并返还乙方。该合同补充条款第十四条补充“9.甲方将在乙方租期结束，交房当日将所有费用结清，剩余押金(保证金)当日一并归还。合同对房屋使用要求和维修责任等亦作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告按约向原告支付了租赁保证金并按月向原告支付租金。2016年11月初，被告要求原告更换煤气灶和脱排油烟机，原告上门察看后，于11月中旬更换了脱排油烟机和灶具。租赁期内，被告曾于2016年4月间、7月间、11月间提出灯泡、马桶盖、空调等更换、维修要求。原告因被告未于2017年1月22日之前支付当期房租，向被告催付，被告回复“请看清合同”。2017年2月10日，原告要求被告即时付清2月份租金，否则将于次日起按合同规定收取违约金。2017年3月25日，原、被告办理系争房屋交接手续，水、电、煤费用结清。审理中，原告表示为便于诉讼，可以将押金抵扣二个月租金，并撤回第2项诉讼请求。本院认为，原、被告就系争房屋签订了两份租赁合同，在租金支付方式、逾期支付违约责任及保证金处理上不尽一致。即使如被告所认为的以中英文版的租赁合同为准，该合同对保证金的处理约定了直接充抵最后两个月租金或于租期结束结清费用后余款归还的两种方式供选择，结合该合同补充条款第十四条第9项的约定，应当确定双方选择的保证处理方式是交房当日结清所有费用后归还剩余部分，而不是将保证金充抵租金，且在被告提出其以押金充抵租金后，原告并未同意。故被告未按约支付最后两个月房租，已构成违约。被告所述的维修事实发生后，原告给予了合理解决，被告亦仍按月支付了房租，被告以原告未尽维修义务为由直接以押金充抵租金，缺乏依据，本院难以采纳。被告应承担逾期付款违约责任。原、被告在实际履行中系按中英文合同约定的时间、金额付款，故违约责任也应相应地适用该条款，即每逾期一日按日租金的3%收取违约金。双方于租期结束后进行了房屋交接及水电费结算，原告也未将押金返还被告，故可以认为当时原告将押金充抵结了两个月租金，租金逾期支付时间计算至2017年3月25日，逾期共计93天，违约金总计1,162.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：徐莹于本判决生效之日起三日内支付朱慧违约金1,162.50元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取计56元，由朱慧负担31元，徐莹负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 全炜琦二〇一七年四月十三日书记员 陈韫鏐 微信公众号“”