（2016）赣01民终2204号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-05-25

案件名称

魏洪根、南昌高投房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省南昌市中级人民法院

所属地区

江西省南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏洪根,南昌高投房地产开发有限公司,燕建军

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2016）赣01民终2204号上诉人（原审原告）魏洪根，男，1970年5��28日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人熊洪盛，江西宏正律师事务所律师。委托代理人周丹，江西宏正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南昌高投房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业高新二路18号，统一社会信用代码：9136010667795296XR。法定代表人丁天安，职务：董事长。委托代理人吕清润，职务：副总经理。委托代理人程绍琦，江西国风律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）燕建军，男，1968年7月2日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托代理人张振合，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托代理人李淑琴，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。上诉人魏洪根为与被上诉人南昌高投房地产开发有限公司（以下简称“高投公司”）、燕建军商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2016）赣0109民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人魏洪根及其委托代理人熊洪盛，被上诉人高投公司的委托代理人吕清润、程绍琦，燕建军及其委托代理人张振合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏洪根的上诉请求为撤销一审判决第一项，改判支持魏洪根一审的全部诉请。事实和理由为：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。一审法院以在团购房抽签登记表上预留实际购房人的身份证号、电话号码以及购房人身份证复印件即为实际购房人的“交易习惯”为依据，没有法律依据。且魏洪根只与案外人姜梨梨、谢秀英共同签订《团购房认购合同》，魏洪根未参与他们的抽签手续，而涉案房屋的团购房抽签登记表上有魏洪根、燕建军二人签名，二人共同抽签，且抽签号在魏洪根手上。此外，高投公司处留有习建飞的身份证号和手机号，但习建飞并没有购买房屋。二、一审法院认定缴纳涉诉房屋第三笔款的系燕建军错误，实际缴纳人为魏洪根。魏洪根于10月2日交纳房屋尾款198219.05元，备案费、办证费1454元，共计199673元，房屋款项实际已全部缴清。此后，燕建军向高投公司转款199172.56元，高投公司收取该笔款项存在与燕建军串通嫌疑，且根据抽签单房屋总价为448219.05元，魏洪根缴纳第三笔房款198219再加上首付款7万元及由燕建军缴纳的第二笔款18万元共计448219元，与房屋总价相符，燕建军所缴纳款项与房屋总价不符，燕建军主张包含税费，没有凭据。三、诉争房屋系魏洪根与燕建军共同共有。团购认购合同是魏洪根与燕建军共同签字，首付款和第二笔款均有二人名字，二人共同缴纳第一笔款7万元，燕建军缴纳第二笔款18万元，魏洪根缴纳第三笔款198219元。四、高投公司应继续履行合同，限期无条件交付房屋。高投公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院查明诉争房屋团购的全部交易过程，综合确立了江西省体育局组织实施团购商品房抽签留下实际购房人身份证复印件和联系电话的交易习惯，以及魏洪根为自己和其亲朋好友购置多套该批团购房的交易事实，认定燕建军为实际购买人。二、魏洪根上诉的事实和理由与事实不符。魏洪根主张只有职工才能购买与事实不符。魏洪根先主张诉争房屋由其所购，在重新审理时，又提出系其与燕建军共同购买，前后矛盾。燕建军答辩称：本案发回重审后事实均已查清，判决没有错误。燕建军持有全套的购房手续，包括购房合同，三次购房付款收据以及在开发商处抽签留底的身份证复印件以及电话，故是涉案房屋的实际购房人是常人可以判断的，魏洪根所交的第三笔款项的原因只有上诉人自己清楚，但其交纳第三笔款的时间是在其与燕建军产生矛盾之后，故燕建军认为上诉人是恶意交款，且不能因为其交纳了一笔款项，其就是涉案房屋的共同所有人。涉案房屋是职工内部团购房屋，是因为之后政策缘故，可以借用职工名义来购买房屋，故燕建军找了上诉人购买，所以在高投公司留底的材料中都有实际购房人的信息，以便于和实际购房人联系，且进行抽签选房都是让实际购房人来，从高投公司提交的证据来看，也可以看出燕建军是实际购买人。如果涉案房屋是上诉人个人所有，就不会出现重审后的主张说涉案房屋是两个人所有，故燕建军认为上诉人相互矛盾的诉讼请求足以推翻每次的主张和陈述的事实。请求二审法院维持原判。魏洪根向一审法院的起诉请求：1.位于艾溪××以南、××大道以西××溪湖水岸××＃××单元××、××室归魏洪根与燕建军共同所有。2.高投公司继续履行合同，限期无条件交付房屋（溪湖水岸3#1单元801、802室），并无条件办理房屋产权证。3、本案诉讼费由高投公司、燕建军承担。燕建军向一审法院的起诉请求：1.确认魏洪根、高投公司争议的溪湖水岸3栋1单元801、802室为燕建军所有。2.本案诉讼费用由魏洪根承担。一审法院认定事实：2009年6月11日，魏洪根和燕建军与江西晨泰投资发展有限公司签订《团购房认购合同（简）》，约定：魏洪根、燕建军自愿认购江西晨泰投资发展有限公司开发的江西省体育新住宅小区商品房；面积为150平方米；首次预交购房款7万元；适时换签统一的南昌市商品房买卖合同。同日，江西晨泰投资发展有限公司出具收据给燕建军，收据载明：交款单位魏洪根（燕建军）；收款方式现金；收款事由预交款；金额7万元。2009年8月11日，江西省体育局办公室发出通知，载明：已经交团购房首付款的同志于2009年8月17日至8月20日将第二期房款（含首期房款为总房款60%）交齐；逾期未交第二期房款则视为自动放弃购房，退还已交的首期房款。2009年8月18日，燕建军通过银行转账方式支付江西晨泰投资发展有限公司购房款18万元。2009年8月19日，江西晨泰投资发展有限公司出具收据给燕建军，收据载明：交款单位魏洪根（燕建军）；收款方式转账；收款事由预收款；金额18万元。2012年10月19日，燕建军以其妻罗贤金户名通过银行转账的方式支付高投公司房款199172.56元，同日，高投公司出具收据给燕建军，收据载明：交款单位燕建军、罗贤金；收款方式转账；收款事由房款；金额199172.56万元。综上所述，燕建军共支付江西晨泰投资发展有限公司、高投公司购房款449172.56万元。2012年9月20日，高投公司在团购房抽签登记表中的“身份证号”栏载明高新开发区昌东大道6616号溪湖水岸3#西单元801室为燕建军的身份证号码，并载明单价为2965元/㎡；总价为448219.05元。高投公司按其交易习惯留存了燕建军身份证复印件、电话号码。2012年10月2日，魏洪根以其妻燕小英户名通过银行卡刷卡的方式支付高投公司人民币199673元。同日，高投公司分别出具三张收据给魏洪根，收据分别载明：交款单位魏洪根，收款方式刷卡，收款事由房款3#-1-801、802，金额198719万元；收款事由3#-1-801办证费，金额500元；收款事由备案费3#-1-802，金额137元。另查明，2009年6月11日，魏洪根和习建飞、姜梨梨，魏洪根和燕明海，魏洪根和谢秀英，魏洪根和樊友兰分别与江西晨泰投资发展有限公司签订《团购房认购合同（简）》。上述人员参加抽签确定房号后，高投公司在团购房抽签登记表、留存购房人的电话号码及购房人身份证复印件分别为习建飞、姜梨梨，燕明海，谢秀英，樊友兰。后高投公司按留存的购房人身份证复印件分别与姜梨梨、谢秀英、樊友兰等人签订了《南昌市商品房买卖合同》。还查明，2012年9月28日，高投公司取得了溪湖水岸3#楼的《商品房预售许可证》。江西晨泰投资发展有限公司已决议解散，庭审中魏洪根、高投公司及燕建军对于高投公司是江西晨泰投资发展有限公司权利义务继受者均不持异议。在本案审理过程中，一审法院向江西省体育局去函询问，该局函复：该局组织员工团购溪湖水岸商品房，系该局团购房，有一定福利性，非该局职工不能购买。该局没有出台非单位职工可借用单位职工名义购买该商品房的政策。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当诚实信用原则。魏洪根和燕建军与江西晨泰投资发展有限公司签订《团购房认购合同（简）》，后江西晨泰投资发展有限公司决议解散公司并在工商行政管理部门办理了注销登记，庭审中当事人对此均不持异议，予以确认。魏洪根、高投公司和燕建军在庭审中均确认案涉房屋溪湖水岸3#1单元801、802室为江西省体育局组织员工向高投公司团购的商品房，根据高投公司、江西省体育局与实际购房人的交易惯例，以及魏洪根和案外人姜梨梨、谢秀英、樊友兰等人与高投公司的交易习惯，非江西省体育局人员参加团购溪湖水岸商品房，应借用江西省体育局职员名义参加团购，实际购房人参加抽签确定房号后，高投公司团购房抽签登记表上预留实际购房人的身份证号码、电话号码及实际购房人身份证复印件。燕建军述称，案涉房屋是第三人燕建军借用魏洪根名义参加团购高投公司开发的商品房，燕建军已向高投公司付清了团购房款449172.56万元，应当确认案涉房屋归第三人燕建军所有。燕建军为证明其主张，提供了《团购房认购合同（简）》、付款凭证、高投公司出具的收据、高投公司团购房抽签登记表、预留在高投公司的实际购房人身份证复印件等证据相互印证，应予确认。燕建军的述称符合高投公司、江西省体育局与实际购房人的交易习惯，予以采信，一审法院依法确认第三人燕建军为溪湖水岸3#1单元801、802室的实际购买人。魏洪根主张案涉房屋首期预交款7万元为其交纳，但江西晨泰投资发展有限公司出具的首期预交款7万元收据原件在燕建军处，魏洪根此项主张不符合常理，一审法院不予采纳。魏洪根要求确认案涉房屋由魏洪根和燕建军共有，未提供充分证据予以佐证，不予采纳。魏洪根要求高投公司继续履行合同，交付溪湖水岸3#1单元801、802室，于法无据，一审法院不予支持。魏洪根向高投公司支付了购房尾款199673元，本案中，魏洪根没有向高投公司主张返还此款，故一审法院对此款不予审理，魏洪根可就此款另行主张权利。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四��第一款之规定，判决如下：一、南昌高投房地产开发有限公司开发的位于艾溪××以南、××大道以西××溪湖水岸××＃××单元××、××室的实际购买人为燕建军。二、驳回魏洪根要求确认位于艾溪××以南、××大道以西××溪湖水岸××＃××单元××、××室归魏洪根与燕建军共同共有的诉讼请求。三、驳回魏洪根要求南昌高投房地产开发有限公司继续履行合同、限期无条件交付房屋（溪湖水岸3#1单元801、802室）并无条件办理房屋产权证的诉讼请求。案件受理费22600元，由魏洪根和燕建军各承担11300元。二审期间，各方均未提交新的证据。魏洪根指出2009年6月11日，魏洪根、习建飞、姜梨梨与江西晨泰投资发展有限公司签订《团购房认购合同（简）》，参加抽签确定房号后，高投公司在团购房抽签登记表、留存购房人的电话号码及购房人身份证复印��只有姜梨梨，没有习建飞，后高投公司与姜梨梨签订了《南昌市商品房买卖合同》，高投公司根据对档案底单的查阅，对此表示认可。对此事实，本院予以确认。再查明，2012年10月2日，魏洪根以其妻燕小英户名通过银行卡刷卡的方式支付高投公司人民币199673元。同日，高投公司分别出具五张收据给魏洪根，收据分别载明：交款单位魏洪根，收款方式刷卡，收款事由房款3#-1-801、802，金额198219元；收款事由3#-1-801办证费，金额500元；收款事由备案费3#-1-801，金额317元；收款事由3#-1-802办证费，金额500元；收款事由备案费3#-1-802，金额137元。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于诉争房屋是由魏洪根、燕建军共同出资购买还是燕建军个人出资借魏洪根的名义购买。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”魏洪根初起诉时主张诉争房屋由其购买，本案重审时变更诉请，主张诉争房屋由魏洪根与燕建军共同出资购买。魏洪根的主要证据包括1.2009年6月11日，魏洪根和燕建军与江西晨泰投资发展有限公司签订的《团购房认购合同（简）》的复印件；2.2009年6月11日，江西晨泰投资发展有限公司出具的第一笔7万元款项的收据复印件；3.2009年8月19日，江西晨泰投资发展有限公司出具的第二笔款项18万元的收据复印件；4.2012年10月2日，高投公司出具的魏洪根支付剩余房款及办证费、备案费共计199673元的收据原件。魏洪根主张第一笔款7万元系魏洪根与燕建军各付一半，第二笔款由燕建军支付，第三笔款由其支付，故诉争房屋系双方共同出资。但其并没有双方共同出资或收益分配的书面协议，也没有其他相关证据予以佐证。反之，燕建军持有《团购房认购合同（简）》的原件、第一笔7万元款项收据的原件、第二笔18万元款项的收据原件以及其于2012年10月19日支付199172.56元，高投公司开具的收据原件。再结合高投公司提供的案外人姜梨梨、谢秀英、樊友兰以魏洪根名义购房时所留存的合同及身份证复印件等购房人信息的证据，本院对魏洪根关于由其与燕建军共同出资购房的主张，不予采信，对于燕建军关于其个人出资以魏洪根名义参与购房的主张予以支持。综上，上诉人魏洪根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人魏洪根承担。本判决为终审判决。审判长　　汪西菲审判员　　吴建平审判员　　裴重芳二〇一七年四月十三日书记员　　王　倩关注公众号“”