（2017）皖04民终39号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-13
案件名称
姚国勇、杨成军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮南市中级人民法院
所属地区
安徽省淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚国勇,杨成军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民终39号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚国勇，男，1965年11月24日生，汉族，个体户，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：梁允安，安徽俊诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨成军，男，1975年6月18日生，汉族，个体户，住安徽省淮南市谢家集区。委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。上诉人姚国勇因与被上诉人杨成军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2016)皖0403民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人姚国勇及其委托诉讼代理人梁允安，被上诉人杨成军及其委托诉讼代理人张学奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚国勇的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项，改判杨成军赔偿姚国勇包间损失4267200元（暂计算至2016年3月10日，之后包间损失按800元每天每间赔偿标准计算至包间维修验收合格之日）；2、改判2016年4月19日以后的租金杨成军无权主张；3、一、二审诉讼费均由杨成军负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条解除双方之间的房屋租赁合同及协议是适用法律错误。涉案房屋漏水，杨成军未履行维修义务，姚国勇享有同时履行抗辩权拒付租金，杨成军不享有合同解除的权利；2、一审判决租赁合同的解除时间是2016年3月10日，是违反法律规定的，属不合理判决。2016年3月17日，姚国勇才诉至一审法院，2016年10月10日，一审法院才送达判决书，在此期间，租赁合同的效力是合法有效的，对租赁合同是否解除应是合议庭对案件实体审理完毕，作出判决之日，故一审法院作出解除合同，解除的时间也应是作出判决之日；3、一审法院判决姚国勇支付370天的房屋租金，后续按164万∕年的标准计算至交还房屋之日，属于认定事实不清，判决错误。涉案房屋系杨成军从淮南市鼎业商贸有限公司处承租，将其中一部分转租给姚国勇。在一审诉讼中，淮南市鼎业商贸有限公司向姚国勇发函，该函明确表示淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军的房屋租赁合同已解除，故杨成军无权再向姚国勇主张租金和房屋占用费；4、一审判决未支持姚国勇新增八间包间的损失，属于认定事实不清。本次诉讼，姚国勇除对原生效判决认定的六间包间损失外，又针对新增的漏水严重，无法正常使用的八间包间主张损失。涉案KTV共有34间包间，其中有漏水的为22间。现姚国勇仅对其中14间主张赔偿损失是有依据的；双方签订的房屋租赁合同为10年，姚国勇花费巨额装潢费后仅使用了半年，房屋就出现漏水无法正常使用，导致姚国勇遭受了巨大的经济损失，一审法院仅简单的判决解除租赁合同，忽略了违约方给守约方造成的装潢损失、可期待利益等损失，违反了公平、合理的原则。杨成军辩称：姚国勇要求杨成军赔偿经营损失2907200元，无事实和法律依据，应予驳回。涉案房屋漏水，杨成军积极进行维修，姚国勇故意拒绝，不予配合。2014年3月至2015年6月1日，涉案KTV均能正常营业，此后即关门停止营业，即使房屋漏水，也不足以造成整个KTV无法经营，涉案KTV停止经营的原因系生意惨淡，姚国勇无力经营所致；2、杨成军与姚国勇之间的《房屋租赁合同》和《协议》应当解除。姚国勇至今未缴纳租金，构成根本违约，杨成军享有合同解除权。涉案KTV已停止经营，姚国勇也不配合杨成军对涉案房屋的漏水进行维修，其也不自行维修，任由损失的扩大，也不支付租金，双方订立合同的目的均无法实现。姚国勇向一审法院起诉请求：1.判令杨成军赔偿姚国勇经营损失2907200元（暂计算至2016年3月10日，之后包间经营损失按800元每天每间的赔偿标准计算至实际给付之日）；2.依法判令杨成军立即对“一代佳人”KTV内漏水包间、大厅、走道等进行维修，至具有装饰装修资质的部门验收合格为止；3.案件诉讼费、评估费均由杨成军承担。杨成军向一审法院反诉请求：1.判令解除双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《协议》；2.判令姚国勇向杨成军支付房租1662465.75元（2015年4月15日至2016年4月19日），后续按164万/年的标准计算至实际交还房屋之日止；3.本案诉讼费用由姚国勇承担。一审法院认定事实：杨成军与案外人淮南市鼎业商贸有限公司于2011年8月2日签订了一份房屋租赁合同，由淮南市鼎业商贸有限公司将其名下的淮南森都大酒店整体租赁给杨成军。合同第二条第4款中约定，杨成军对该房屋有小部分转租权。合同签订后，杨成军用于经营森都大酒店。2011年9月15日，杨成军将酒店东北角部分门面及二楼房屋3938平方米租赁给案外人朱千户，用于经营“一代佳人”KTV，租赁期限自2011年12月15日至2021年12月14日止，租金前六年为164万元/年，后四年为183万元/年。朱千户提前30日，缴纳半年房租。合同签订后，因朱千户个人原因离开，由姚国勇实际接手。姚国勇接手经营“一代佳人”KTV之后，因拖欠的房租及水电费用，以及房屋漏水及维修事宜，双方多次发生纠纷。2014年3月13日，双方当事人在中间人李浩的调停下达成“协议”一份，协议约定：1、原租赁合同中，关于房租交纳的方式，变更为房租一月一付，即每月15日付租金（即3月15日支付3月15日至4月14日的租金）。2期间使用的水电费……3、以上两条仅限姚国勇经营期间……4、2013年9月1日姚国勇经营之后与杨成军产生的纠纷，由姚国勇解决，2013年9月1日之前由朱千户经营，由杨成军与朱千户自行解决，与姚国勇无关。5、由于杨成军原因，导致“一代佳人”包间内漏水，导致其装璜、装饰等物品受损，由杨成军负责维修，维修至李总验收认可为止。（油漆不能有味道……）6、本次保质期为一年，一年之内原修复地方，再次漏水或出现质量问题，由杨成军负责赔偿，每天每包间赔偿800元。7、如不在本次修复范围内出现问题，杨成军必须在24小时内修复，如不能修复每天赔偿姚国勇800元。8、关于姚国勇因本次漏水事件及修复中所产生的损失等问题另行协商。协议签订后，杨成军制作了“一代佳人维修项目及报价预算表明细”，并前往KTV进行维修，但姚国勇认为涉案房屋并未修缮，为此而拒绝支付房租，导致双方再次发生纠纷。杨成军于2014年5月向法院提起诉讼，后撤回起诉，后再次起诉请求判令姚国勇立即支付房租及违约金860995元，并承担诉讼费用，开庭前变更诉讼请求，要求姚国勇立即支付租金1366666元及违约金38745元，合计1405411元。姚国勇提出反诉，请求判令：1、杨成军立即修复漏水房屋和被损坏的装修、装饰，维修费用由杨成军承担；2、赔偿经营损失511866元（2014年11月17日以前的损失金额冲减租金后）；3、反诉费用由杨成军承担。开庭经法院释明，姚国勇要求继续履行合同。后姚国勇向法院提出申请，请求对“一代佳人”KTV大厅及包间因漏水造成的装修装饰损失进行评估，该案经法院委托后，姚国勇撤回申请，将其诉讼请求变更为反诉请求第一项。该案经一审判决，姚国勇不服上诉，最后二审法院作出（2015）淮民一终字第00550号民事判决书，判令：一、维持安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第02249号民事判决的第一、二、三、五项，即“一、继续履行杨成军与姚国勇签订的房屋租赁协议。二、姚国勇于本判决生效后十五日内一次性向杨成军支付拖欠房屋租金1366666元（2014年6月15日至2015年4月14日房租）。三、杨成军于本判决生效后三十日内，对“一代佳人”KTV内漏水包间、大厅、走道等进行维修，至具有装饰装修资质的部门验收合格为止。五、驳回杨成军的其他诉讼请求”。二、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第02249号民事判决的第四、六项，即“杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿姚国勇321520元（32152元×10个月）”、“驳回姚国勇的其他诉讼请求”。三、杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿姚国勇损失1195200元。四、驳回姚国勇的其他诉讼请求。一审法院归纳的本案争议焦点：一、杨成军是否对姚国勇造成了经营损失以及损失的具体范围及金额；二、姚国勇请求杨成军对于租赁的房屋进行维修的诉请是否应予以支持；三、双方签订的房屋租赁合同及协议是否应予以解除；四、姚国勇是否应当向杨成军支付房屋租金以及租金的具体数额。一审法院认为：依据淮南市中级人民法院（2015）淮民一终字第00550号民事判决书，该终审判决已经认定其中六间包间不能使用，按照每天每包间800元的标准进行赔偿至2014年11月17日。判决后该房屋仍然未得到实际修复，因此，现姚国勇要求杨成军对继续对上述六个包间的经营损失进行赔偿自2014年11月18日至2016年3月10日2289600元（800元×6间×477天），依法予以支持。杨成军辩称其未履行维修义务的抗辩理由是姚国勇的阻止，因未提交相关的证据予以证明，一审法院不予采信。对于姚国勇另诉请新增八个包间的赔偿，因其诉请中的八个包间并未具体、明确，也未提供充分的证据证明该八个包间的受损情况，且在上述判决后，姚国勇也未在该房屋包间内实际使用和经营，故对该部分诉讼请求依法不予支持。姚国勇请求杨成军立即对“一代佳人”KTV内漏水包间、大厅、走道等进行维修，至具有装饰装修资质的部门验收合格为止的诉请是否应予以支持。因该项诉请在淮南市中级人民法院（2015）淮民一终字第00550号民事判决书中已经作出判决处理，属于后续执行阶段的事项，根据一事不再理的原则，在本案中不再另行处理。关于双方签订的房屋租赁合同及协议是否应予以解除。双方因诉争房屋产生纠纷已经多次向法院提起诉讼，（2015）淮民一终字第00550号民事判决书作出后，该房屋受损部分也仍未得到修缮，姚国勇也未实际支付应付的租金，双方均以自己的行为表示不再继续履行合同，双方的合同目的已经无法实现，后杨成军请求解除合同，且姚国勇也曾在2015年8月18日的庭审笔录中表示终止履行合同的意愿，因此，依法确认解除双方于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》及2014年3月13日签订的《协议》。姚国勇再次起诉至法院的时间为2016年3月10日，故确认解除的时间为2016年3月10日。关于姚国勇是否应当向杨成军支付房屋租金以及租金的具体数额。杨成军未履行合同约定的修缮义务，对姚国勇应负赔偿责任，而姚国勇并无证据证明部分房屋存在的漏水现象而导致整个KTV无法使用和经营，故在案涉房屋租赁合同及协议解除之前，姚国勇也应按照协议的约定继续支付房屋租赁费用，对于杨成军请求姚国勇支付2015年4月15日至2016年4月19日房屋租金1662465.75元（1640000元÷365天×370天）,并按照164万/年的标准计算至实际交还房屋之日止，依法予以支持，其中2016年3月11日至2016年4月19日期间为房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、二百二十条、二百二十一条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：1、解除姚国勇与杨成军签订的房屋租赁合同及协议；2、杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿姚国勇损失2289600元；3、姚国勇于本判决生效后十五日内一次性向杨成军支付拖欠房屋租金（含占有使用费）1662465.75元，后续按照164万/年的标准计算至实际交还房屋之日止；4、驳回姚国勇的其他诉讼请求。本诉案件受理费30058元，由杨成军负担23673元,由姚国勇负担6358元；反诉案件受理费19762元，由姚国勇负担。二审中，杨成军向本院提交证据：淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初762-2号民事裁定书，证明杨成军与案外人淮南市鼎业商贸有限公司之间的房屋租赁合同至今未解除，租赁的房屋包括涉案房屋。姚国勇认为对该份证据的真实性由法院核实，该裁定书无法反映杨成军与淮南市鼎业商贸有限公司之间的房屋租赁合同是否解除。本院对该证据的真实性予以认定，该裁定可以反映一审法院驳回了淮南市鼎业商贸有限公司要求解除其与杨成军房屋租赁合同案件的起诉，无法反映杨成军与淮南市鼎业商贸有限公司的房屋租赁合同是否解除。本院就淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军之间的《房屋租赁合同》履行情况进行了核实，淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军之间的房屋租赁合同纠纷正在淮南市田家庵区人民法院审理阶段，本院调取了淮南市鼎业商贸有限公司的起诉状及淮南市田家庵区人民法院的立案信息表。杨成军对本院调取的上述材料发表意见为：真实性无异议，可以反映淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军之间《房屋租赁合同》仍然在履行，不存在姚国勇上诉称的《租赁合同》已解除。姚国勇对本院调取的上述材料发表的意见为：真实性无异议。二审对一审判决书认定事实予以确认。另查明：2015年5月30日起涉案KTV停业至今。2015年10月8日，淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军之间就房屋租赁合同纠纷诉至淮南市田家庵区人民法院。淮南市田家庵区人民法院作出（2015）田民一初字第04214号民事判决判令淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军房屋租赁合同继续履行及给付相应的租金、违约金等内容。淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军均不服提出上诉。淮南市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）皖04民终246号民事判决判令驳回上诉，维持原判。2017年1月5日，淮南市田家庵区人民法院立案受理淮南市鼎业商贸有限公司与杨成军租赁合同纠纷一案。淮南市鼎业商贸有限公司的诉讼请求为：1、判决房屋租赁合同予以解除；2、支付拖欠的租金1409725元；3、支付违约金362500元。本院归纳本案二审争议焦点为：1、姚国勇与杨成军之间涉案《房屋租赁合同》及《协议》应否解除，一审法院关于涉案《房屋租赁合同》及《协议》解除时间的认定是否妥当；2、姚国勇主张涉案房屋的包间损失应当如何认定；3、原判判令姚国勇按照每年164万的标准支付从2016年4月19日至交还房屋时的费用是否妥当。针对争议焦点一，本院认为，姚国勇与杨成军之间签订《房屋租赁合同》及《协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院对该《房屋租赁协议》及《协议》的合法性予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因涉案房屋漏水，杨成军未履行修复义务，姚国勇亦未向杨成军支付租金，且涉案房屋从2015年5月30日至今未经营，双方当事人均未积极履行合同义务，致使双方当事人的合同目的均无法实现，故杨成军要求解除其与姚国勇之间的《房屋租赁合同》及《协议》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，杨成军未提供证据证明在诉讼前通知姚国勇解除《房屋租赁合同》及《协议》，原判以2016年3月10日作为双方合同解除时间，依据不足。杨成军通过诉讼方式要求解除合同，人民法院审查合同是否应当解除，在人民法院未认定解除之前，合同应处于合法存续阶段，故应以人民法院的判决之日，作为涉案合同的解除时间。一审法院经审理认为涉案合同应解除，应以一审法院判决时间作为合同解除时间。姚国勇上诉认为，如果合同解除，应以一审法院判决的时间作为合同解除的时间，故本院认定杨成军与姚国勇签订的《房屋租赁合同》及《协议》于一审法院下达判决之日即2016年9月26日解除。针对争议焦点二，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，姚国勇主张新增八间包间无法使用，要求杨成军赔偿损失。其诉请中未明确新增八个包间具体信息，亦未提供充分的证据证明八个包间的受损情况，且涉案KTV已长期停止经营，故姚国勇要求赔偿新增八个包间的损失，依据不足，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，姚国勇与杨成军之间的《房屋租赁合同》解除后，姚国勇应将涉案房屋返还给杨成军，鉴于本院已认定双方之间的《房屋租赁合同》于2016年9月26日解除，在此之后，姚国勇占用涉案房屋期间，应向杨成军支付占用费，占用费标准参照房屋租金标准。原判从2016年3月11日起计算房屋占用费不当，本院予以纠正。姚国勇应于2016年9月27日起向杨成军支付占用房屋费至交还房屋时止。综上所述，原判认定事实基本清楚，但对姚国勇损失数额的计算及姚国勇应向杨成军支付的租金、占用费计算不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，判决如下：一、维持淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初1934号民事判决第一项即“解除姚国勇与杨成军签订的房屋租赁合同及协议”；二、变更淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初1934号民事判决第二项即“杨成军于本判决生效后十五日内一次性赔偿姚国勇损失2289600元”为“杨成军与本判决生效后十五日内一次性赔偿姚国勇损失3249600元（800元×6间×677天，自2014年11月18日至2016年9月26日止）”；三、变更淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初1934号民事判决第三项即“姚国勇于本判决生效后十五日内一次性向杨成军支付拖欠房屋租金（含占有使用费）1662465.75元，后续按照164万/年的标准计算至实际交还房屋之日止”为“姚国勇于本判决生效后十五日内一次性向杨成军支付房屋租金2381370元（1640000元÷365天×530天,自2015年4月15日至2016年9月26日止），2016年9月27日起按照164万元／年的标准支付房屋占用费至实际交还房屋之日止”；四、驳回姚国勇的其他诉讼请求。二审案件受理费22598元，由姚国勇负担16798元，由杨成军负担5800元。本判决为终审判决。审判长 张 晨审判员 卞九龙审判员 代 奇二〇一七年四月十三日书记员 李 乐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”