（2017）粤01民终2575号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-07-12

案件名称

李劲松与马添松房屋租赁合同纠纷2017民终2575二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李劲松,马添松

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终2575号上诉人（原审原告）:李劲松，住广东省广州市番禺区。委托代理人:谭德军，广东明盛律师事务所律师。委托代理人:王泽斌，广东明盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:马添松，住广东省汕头市金平区。委托代理人:刘雪，广东威法律师事务所律师。委托代理人:续壬壬，广东威法律师事务所实习律师。上诉人李劲松因与被上诉人马添松房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李劲松现起诉解除其与马添松之间建立的租赁合同法律关系的理由有两点：1.马添松未经同意转租；2.马添松未经同意进行大规模改建装修。关于李劲松提出的第1点理由：虽然目前确实没有证据证实马添松分租部分涉案房产的行为得到李劲松明示同意，但马添松分别在2015年7月15日及2016年1月2日将涉案房产的部分分租给案外人，从证人证言及双方提交的照片亦可以证实次承租人分别进行了再次装修并设立独立招牌，而李劲松本人每月均亲自上门收租且其母亲就住在涉案房产楼上，李劲松仍主张其对马添松的转租行为不知情，明显有违日常生活经验法则，一审法院不予采信。李劲松应当知道马添松转租，但其从未提出异议，即便双方在2016年5月31日因租赁问题产生纠纷并报警处理，亦没有证据证实双方的争议系因马添松未经同意转租所致，而李劲松在2016年6月13日才提起本案诉讼，对其以马添松未经同意转租为由请求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李劲松提出的第2点理由：李劲松提供的现有证据不足以证实马添松对涉案房产进行大规模改建装修，且即便马添松存在上述行为，依双方的合同约定及法律规定，李劲松也不会因此获得合同解除权，故对李劲松以此为由请求解除合同，一审法院亦不予支持。李劲松还起诉要求马添松支付违约金17000元，但其该主张缺乏事实、合同或法律依据，一审法院不予支持。综上所述，李劲松的全部诉讼请求因缺乏事实、合同和法律依据，一审法院予以全部驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，于2016年11月28日作出如下判决：驳回李劲松的全部诉讼请求。一审案件受理费8871元，由李劲松负担。上诉人李劲松不服一审判决，向本院提出上诉认为：一审遗漏重要事实没有查清，以致适用法律错误。（一）本案纠纷产生的起因是：马添松将承租的涉案房产门前违章搭建的星瓦棚部分出租给次承租人使用，而李劲松出于情面及对双方的尊重，且该部分又不是在涉案房产之内，所以，对此没有过多的了解和干涉。2016年3月29日，涉案房产门前的星瓦棚被强制拆除，马添松即安排次承租人全部移入涉案房产，并对屋内进行分拆间隔，严重影响涉案房产的格局和原貌。经李劲松多次交涉，甚至公安部门调解无果，因此，李劲松才提出本案诉讼。一审法院没有对上述事实进行审查，直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定作出判决不妥。（二）次承租人之前使用的是涉案房产门前违章建筑的星瓦棚部分面积，该使用范围不在李劲松与马添松租赁协议中约定的范围内，李劲松没有必要过分干涉马添松的经营活动，但违章建筑被拆除后，马添松安排次承租人使用涉案房产，并改变房屋格局，因此，李劲松认为马添松违约，并提出解除合同，符合日常生活法则，但一审却依据日常生活法则剥夺李劲松解除权缺乏依据。（三）从马添松的三份分租、转租合同看，均指向门前的星瓦棚位置，并不指向涉案房产里面范围。直到涉案房产门前星瓦棚位置于2016年3月39日被拆除后，次承租人才被安排进入涉案房产，据此，李劲松及时提出异议，并不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的六个月内未提出异议的情形。（四）李劲松一直以来是将涉案房产门前的过道铁棚租给次承租人，次承租人并没有用到涉案房产里面范围，因涉案房产门前违章建筑被强制拆除后，马添松才让次承租人搬到涉案房产室内，此时，李劲松才知道马添松存在转租的事实，即使按照上述最高院司法解释的规定，也应从2016年3月29日开始才可以认定李劲松知道马添松转租行为。据此请求：1.解除李劲松与马添松签订的《房屋租赁协议》，马添松将涉案房产交还给李劲松；2.马添松向李劲松支付违约金17000元；3.一审、二审诉讼费用由马添松承担。被上诉人马添松答辩称，同意一审判决，不同意李劲松的上诉请求、事实和理由。（一）涉案房产门前的星瓦棚是李劲松在2012年出租之前由其出资搭建存在的，承租范围是一楼的整层，实际上李劲松是将涉案房产门外的星瓦棚作为整个租赁物出租给马添松；（二）一审查明事实全面，没有存在漏查的情况，李劲松在2015年7月已清楚转租，但没有提出解除，而对于拆除星瓦棚的事实，一审法院已予以查明；（三）马添松一直都有多次转租，晚上马添松自己经营夜宵大排挡，白天全部给次承租人使用，直到星瓦棚被拆除后就在房屋里经营，事实上马添松一直都在使用整个涉案租赁物，这一点李劲松是非常清楚的。一审法院也对李劲松提供的证人询问了使用的情况，两位证人也确认该事实的，因此，李劲松的上诉状的事实和理由与事实不符，不应当得到法院的支持。经审理查明：2012年7月1日，李劲松（甲方）与马添松（乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在番禺区南村镇里仁洞村环城大道48号首层的房产（房地产权证号码C0××70）出租给乙方作饮食用途使用，建筑面积80平方米，其中夹层建筑面积10平方米。租赁期限为2012年7月1日至2015年6月30日，每月租金4800元。租金按月结算，由乙方在每月的第1-5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳人民币10000元保证金，乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。……等等。2015年7月1日，李劲松（甲方）与马添松（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，租赁地址：里仁洞村里溪环城大道48号101铺；租赁面积100㎡；房屋用途：商业。租赁期限及其约定：甲方同意乙方租用伍年；自2015年7月1日起至2020年6月30日。房屋月租金为8500元整，乙方先交租金后租用每1个月结算一次，每月1日至5日交下1个月租金。租金递增：2016年7月1日按2015年租金的10%递增；2017年7月1日按2016年租金的10%递增；2018年7月1日按2017年租金的10%递增；付款方式：现金支付。合同签订后1天内，乙方一次性向甲方支付押金：17000元整。房租终止，甲方结算验收无误后将剩余押金退还乙方，不计利息。甲方应于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给乙方。乙方租用期间，水费、电费、垃圾费、燃气费、电话费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方必须交清欠费。租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）乙方利用承租方进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠房屋租金达5天或5天以上；以上乙方违约每一条，甲方有权处理。乙方因使用需要，不影响房屋结构的前提下，可以对承担房屋内进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，装饰物的工、材料费用由乙方交付。租赁期满后归甲方所有，乙方未经甲方同意不得拆除。……等等。2015年7月15日，马添松（甲方）与范某乙（乙方）签订《承租合同书》约定，锦德大排档左边店面1.8米宽的店面承包租给乙方范某乙做港式烧卤。店内配备三张餐台，租期为三年：从2015年7月15日至2018年6月30日止。第一年第月租金人民币4000元整，第二年递增10%即4400元整，第三年每月租金为人民币4840元整。合同签订之日起，乙方范某乙应一次性向锦德支付押金二个月人民币8000元，交一个月租金4000元整，合计人民币12000元。备注：政府若需拆迁，一切损失，锦德大排档括不负责、赔偿或天灾人祸。中途不能以任何理由赶走乙方范某乙港式烧卤租方，违反必须赔偿损失。此合同自签订之日起生效。合同签约的双方是：锦德大排档签名人为马添松，租方港式烧卤签名人为范某乙。2016年1月2日，马添松（甲方）与汪某（乙方）签订《承租合同书》约定，锦德大排档左边店面承包租给乙方汪某做包点。租期二年7个月，从2016年1月2日至2018年6月30日止。第一年每月租金人民币3500元正。第二年递增10%即3850元正，第三年每月租金为人民币4235元正。合同签订之日起乙方汪某应一次性向锦德支付押金二个月人民币即7000元正，交一个月租金3500元正合计人民币10500元正。备注：政府若需拆迁，一切损失，锦德大排档既不负责赔偿或天灾人祸。中途不能以任何理由赶走乙方汪某包点店，违反必须赔偿损失。此合同自签订之日起生效。合同签约的双方是：锦德大排档签名人为马添松，租方包点店签名为汪某。合同下方有手写内容：“补充：短时间内，包店拆迁，同意按原来搬回后面做店面，长度减少。”。由于李劲松认为马添松未经李劲松同意擅自将一部分铺面转租案外人，并将房屋进行分拆间隔为多个铺位，违反合同约定，且拒绝李劲松要求恢复原貌的要求，于2016年6月13日向一审法院提出诉请主张：1.解除李劲松与马添松签订的《房屋租赁协议》，马添松将房屋交还李劲松；2.马添松向李劲松支付违约金17000元；3.案件诉讼费由马添松承担。一审庭审中，李劲松陈述涉案房产一共三层半，二楼和四楼租给他人作托管补习，三楼是其母亲居住，其每月到涉案房产以现金方式向马添松收取租金。2016年3月份之前，涉案房产没有转租也没有进行分割，2016年3月份，涉案房产门前空地被城管拆除违法建筑后，才知道马添松转租的行为。因此，李劲松提供了照片，拟证明涉案铺面的间隔分租现状以及未经其同意进行改建，马添松表示李劲松提供的照片恰恰证明李劲松自始至终知情马添松转租行为，且李劲松与次承租人范某乙的姐夫是同学关系，经常见面和交谈，上述照片不足以证明马添松有私自装修的事实。一审诉讼中，李劲松认为马添松未经其允许，将涉案商铺转租行为构成违约，据此申请证人汪某、范某乙出庭作证，其中，汪某到庭表示其与马添松签订合同时没有见到李劲松与马添松之间的租赁合同，大约在2016年7月份前知道马添松无权转租，其承租实际使用的位置是涉案商铺里面。范某乙表示其与马添松签订合同时，没有看过李劲松与马添松之间的租赁合同，大约在2016年7、8月份前李劲松发通知要求不能再承租涉案房产，其承租实际使用是涉案商铺里面的右边位置。马添松表示证人证言不能证明李劲松在2016年7、8月份才知道马添松有转租行为。二审庭审过程中，李劲松向本院提供如下证据：1.番禺区里仁洞村社会管理综合整治行动指挥部办公室于2015年11月10日出具的《责令限期整改通知书》，拟证明涉案租赁房屋门前星瓦棚属于违章搭建，被政府限期拆除；2.里仁洞村民委员会于2016年12月12日出具的《证明》，拟证明涉案租赁房屋门前违章搭建的星瓦棚于2016年3月29日被拆除；3.拆除违章建筑前的照片，拟证明强拆前烧卤档、包子档均摆在租赁房屋范围外星瓦棚下；4.拆除违章建筑后的照片，拟证明强拆后烧卤档、包子档均搬入租赁房屋范围内，并实际改变租赁物格局。马添松质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以确认，但该证据在一审已涉及过；对证据2的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据3的真实性予以确认，但该证据不能证实其拟证明的内容；对证据4的真实性、合法性予以确认，但该证据不是新证据，且不能证实其拟证明的内容。诉讼中，李劲松认为马添松未经其同意擅自转租、分租涉案租赁房屋，再次申请范某乙、汪某到庭作证。其中，范某乙到庭表示其与马添松签订合同时没有查看过涉案房产产权证明以及李劲松与马添松之间的租赁合同，其承租的是涉案房产外的星瓦棚部分，同时也确认马添松在涉案房产内配备餐台给其使用。汪某到庭表示其与马添松签订合同时没有查看涉案房产产权证明以及李劲松与马添松之间的租赁，其承租的是涉案房产外的店面，但马添松曾说过如果外面被拆除同意汪某在涉案房产内使用，同时汪某也表示其偶尔会将一些材料放在涉案房产内。二审中，马添松表示其承租涉案房后一直都有转租，且是按照宽度以及对应的星瓦棚转租给次承租人使用，次承租人是白天使用，晚上是马添松自己在使用，李劲松对该事实也是清楚的。证人证言在一、二审有自相矛盾的地方，范某乙与李劲松一直都是认识的，范某乙是与其姐姐和姐夫一起经营的，范某乙的姐姐和姐夫与李劲松是同学关系，且当时在拆除星瓦棚时也是范某乙找李劲松协商并且达成赔偿的，他们的关系是很密切的，而不是没有任何关系。不管拆除之前还是拆除之后马添松都按时缴租，李劲松也按时收租，并没有提出异议，之所以发生争议是因为涉案房产有经营客家豆腐，当时因为被拆除后没有地方可以摆放客家豆腐，李劲松要求马添松免费提供20平方米的面积给客家豆腐经营，但马添松不同意，才发生了该争议。而李劲松每个月亲自上门收租，且其兄弟及其父亲都住在涉案房产楼上，对于转租的事实李劲松一直都是清楚的。李劲松确认范某乙的姐夫是其同学，但表示不认识范某乙，同时，李劲松认为马添松承租涉案房产后，于2016年3月底把涉案房产实际分租给他人，将租赁物前厅大肆改建，并将次承租人原先摆设在门外的操作间和摊档移入屋内，屋厅已变成了两间厨房，严重影响整栋房屋的使用，无论是分租还是改建，均未取得李劲松的同意，违反合同约定，侵害租赁物正常使用和安全。为此，李劲松向本院提交《现场勘查申请书》申请法院到现场实地勘查。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李劲松的上诉请求和理由以及马添松的答辩，本院确定本案争议的焦点是：李劲松主张解除其与马添松签订的《房屋租赁协议》应否支持的问题。现评析如下：其一，李劲松称马添松承租涉案房产后将屋内分拆间隔，改变房屋格局和原貌，构成违约。对此，马添松不予确认，而李劲松未能提供出租前涉案房产现状的证据予以证实，仅凭其在本案中提供的照片难以判断是马添松自行分拆间隔屋内结构，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由李劲松对其上述主张承担举证不能的法律后果，且双方之后的合同也无关于承租人改变屋内结构，出租方有权解除合同的约定，因此，李劲松以此主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，缺乏充分依据，本院不予支持。其二，李劲松认为其是在2016年3月29日后才知道马添松擅自转租，故其有权主张解除双方合同。但李劲松是每月亲自上门向马添松收取租金，而马添松早在2015年7月15日及2016年1月2日已将涉案房产的部分面积转租给案外人使用，且从本案双方提供的照片很明显可以看出次承租人承租的部分面积均设立了独立招牌，李劲松表示其于2016年3月29日前不知情马添松存在转租行为，显然不符合常理，因此，一审法院不采信李劲松关于不知情马添松转租行为，并无不当，本院予以确认。由于李劲松在应当知道马添松转租后没有及时提出异议，其至2016年6月13日才提出本案诉讼，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租行为无效的，人民法院不予支持。”之规定，一审法院没有支持李劲松以马添松未经同意擅自转租为由主张解除合同诉请，亦无不妥，本院予以维持。同理，由于本院不支持李劲松解除合同的诉请，且李劲松主张马添松支付违约金17000元，缺乏合同和法律依据，因此，本院不予支持。李劲松上诉称案外人承租的是涉案房产门前星瓦棚下面的违章建筑面积，但马添松与次承租人范某乙签订的合同约定了店内配备三张餐台，且李劲松申请出庭的证人范某乙、汪某也证实其与马添松签订合同后有实际使用涉案房产的事实，故李劲松上诉以次承租人承租的是涉案房产门前部分面积为与事实不符，其据此抗辩未向马添松提出异议符合日常生活法则，并表示应从2016年3月29日拆除涉案房产门前违章部分建筑开始才可认定其知道马添松转租行为，本院不予采信。其三，关于李劲松申请勘查涉案房产现场问题，由于李劲松不能提供涉案房产出租前现状的证据，即涉案房产出租后是否存在改变屋内结构没有比对的基础，同时，李劲松也没有提供涉案房产存在安全隐患的任何依据，因此，李劲松以马添松对涉案房产进行改建影响整栋房屋的使用为由，申请本院到现场进行勘查，没有实质意义，本院不予采纳。李劲松二审提供的证据也不能支持其解除合同的主张，故本院均不采信。综上所述，上诉人李劲松的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8871元，由上诉人李劲松负担。本判决为终审判决。审判长　张　怡审判员　余　盾审判员　李　静二〇一七年四月十三日书记员　邓安达游瑞娜关注公众号“”