（2017）冀0702民初299号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-09
案件名称
张家口安泰房地产开发有限公司与赵东商品房销售合同纠纷一审民事裁定书
法院
张家口市桥东区人民法院
所属地区
张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张家口安泰房地产开发有限公司,赵东
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
河北省张家口市桥东区人民法院民 事 裁 定 书（2017）冀0702民初299号原告：张家口安泰房地产开发有限公司，住所地张家口市经济开发区盛华东大街10号。法定代表人：李宏，该公司总经理。委托代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。被告：赵东，女，汉族，1972年9月14日出生，农民，现住张家口市张北县。委托代理人：吴万友，河北吴万友律师事务所律师。原告张家口安泰房地产开发有限公司与被告赵东商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张家口安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）委托代理人雷海军，被告赵东及其委托代理人吴万友到庭参加了诉讼。现已审理完毕。原告安泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方于2013年12月16日签订的《彩虹城内部认购协议》。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年12月16日签订的《彩虹城内部认购协议》，约定被告购买原告开发的位于张家口市盛华东大街的彩虹城项目房屋，房屋总价款为205704元，协议签订之日被告向原告交纳房屋定金30000元，自认购协议签订之日至今双方未签订正式商品房买卖合同，被告也未向原告交纳购房款。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条的规定，原告依法解除与被告签订的认购协议，并同意适用定金罚则。经与被告协商，被告置之不理，故诉至法院。被告赵东辩称，1.原、被告之间签订的认购协议是当事人之间真实意思的表示，是有效的合同。2.认购协议名为认购协议，实际是商品房买卖合同，因为认购协议已经具备商品房买卖合同的要件，根据法律的相关规定，一旦认购协议就出卖方、订购方、订购房屋位置、面积、单价、总价、定金、违约内容作出约定，就具备商品房销售管理办法第16条规定的主要内容。而且原告按照协议收取被告部分购房款，该商品房买卖合同是合法有效的，是成立的，原告应当依法继续履行相应的义务。3.认购协议中约定的定金，原告认为不是解约定金，而且是为了让原告更好地履行商品房买卖合同，被告按照约定该交全款交全款，原告该交房屋交房屋。4.本案涉及好几百户普通老百姓的事，从2011年开始一直拖延到现在，原告在认购协议上体现了有原房号和现房号，认购协议一改再改。但是作为买房者为什么被迫承认让原告改，最终目的为了买到此房屋。5.起诉状中是定金合同纠纷，是不切实际的，因为定金不是交易而订立的合同，而是在交易过程中选择的约定。案由应当定为商品房的买卖合同纠纷。定金主张权力人应当是被告，而不是原告。6.从事实方面，赵东在2010年3月份就与原告签订了认购协议，2013年12月16日又签订了认购协议，2010年3月签订约定房号为2号楼4单元902室，那么现在2013年12月16日是24号楼3单元902室，建筑面积为55.73平米，在2010年到2013年变了一次，到今天过了四年，原告又起诉我们。从2010年认购房号已经建起，2013年12月16日的房号房子也已经建起，现在有了房子，原告不卖给我。7.法律方面，根据合同法规定，合同依法成立，应当受到法律保护，而且是当事人意思自制的体现，在原告能够实现给房的情况下，要改变合同，是违约，不受法律保护。原告主张解除认购协议没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实：原、被告双方于2013年12月16日签订的《彩虹城内部认购协议》，约定被告购买原告开发的位于张家口市盛华东大街的彩虹城项目房屋，原位于2号楼4单元902号，现位于24号楼3单元902号；每平方米3718元，房屋总价款为207204元，折后房款205704元，协议签订之日被告向原告交纳房屋定金（即认购金）30000元；被告应自原告通知之日起7日内与被告签订《商品房买卖合同》，被告交纳的认购金可以作为签订《商品房买卖合同》时的房款；原告保证在签订合同时具备国家规定的相关出售条件；原告承诺于2015年12月31日交房；违约责任等。在约定期限原告未交房，原告要求与被告重新签订协议，但要求房屋价格每平方米需涨至四千多元和五千多元。被告不同意，双方未达成新的协议。在本案审理中，本院认为原、被告所签订的《彩虹城内部认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；庭审中原告主张被告交纳的30000元是定金，被告认为是购房款，但在《彩虹城内部认购协议》中双方约定被告交纳的认购金可以作为签订《商品房买卖合同》时的房款，故认定被告交纳的30000元是购房款，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定《彩虹城内部认购协议》是商品房买卖合同。原告所主张的法律关系的性质和民事行为的效力与本院根据案件事实认定的不一致，故向原告释明。原告坚持已方的诉讼请求，未变更诉讼请求。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定的规定》的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，经本院告知，原告仍未变更诉讼请求，故应驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）、（三）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告张家口安泰房地产开发有限公司的起诉。案件受理费50元，由原告张家口安泰房地产开发有限公司负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员 孙秀峰二〇一七年四月十三日书记员 乔瑞乐附法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第三十五条：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 来源：百度搜索“”