（2017）甘08民终53号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-17
案件名称
包拴平与李吉、王荣确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省平凉市中级人民法院
所属地区
甘肃省平凉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
包拴平,李吉,王荣
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省平凉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘08民终53号上诉人（原审第三人）：包拴平，男，生于1966年3月25日，汉族，农民，住华亭县河西乡建沟村刘家沟社**号。委托诉讼代理人：高昱，甘肃璞义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李吉，曾用名李宏亮，男，生于1973年2月7日，汉族，居民，住华亭县河西乡河西社区东街居民小组***号。被上诉人（原审被告）：王荣，男，生于1964年7月26日，汉族，农民，住华亭县河西乡河西村东街社**号。上诉人包拴平因与被上诉人李吉、王荣确认合同无效纠纷一案，不服华亭县人民法院（2016）甘0824民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，经询问当事人后，当事人未提出新的证据和事实，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。包拴平上诉请求：1.请求撤销华亭县人民法院（2016）甘0824民初1133号民事判决，驳回被上诉人李吉的诉讼请求；2.请求判令被上诉人李吉承担本案一、二审诉讼费。事实和理由:一、一审法院将上诉人列为有独立请求权的第三人，判决上诉人向被上诉人李吉返还位于华亭县河西乡河西村东街社房屋三间是错误的。1.上诉人并非涉案宅基地的真正占有、使用人。上诉人与王荣于2007年9月6日签订涉诉宅基地《转让协议》，因上诉人系河西乡建沟村刘家沟社农民，被上诉人王荣系河西乡河西村东街社农民，二人并非同一村同一社，上诉人从王荣手中购买宅基地，是让儿子包少鹏居住，因包少鹏当时18岁，王荣要求与与上诉人签订协议，但自签订协议后，包少鹏一直居住在涉案宅基地上，包少鹏才是该宅基地的真正意义上的占有、使用权人，上诉人只是名义上的受让人，自始至终一直居住在河西乡建沟村刘家沟社。上诉人根本不是本案适格第三人资格，一审未尽到查明诉讼主体身份的职责。2.一审法院只认定被上诉人之间的合同相对性，忽视上诉人与被上诉人王荣之间的合同相对性。被上诉人李杰无权请求法院认定上诉人与王荣之间合同效力问题及返还房屋。上诉人向被上诉人王荣支付了对价，由王荣将涉案房屋和宅基地交付上诉人，姿势中未见李吉的面，也不认识李吉。二、一审法院以被上诉人王荣在集体经济组织已拥有一处宅基地为由，进而认定被上诉人之间合同无效，裁判理由不当，适用法律错误。一户农民拥有两处宅基地，所在集体经济组织有权收回，并报乡政府同意，请求土地管理部门飞羽相应处罚。由此可见，李吉不是本案适格原告，有权收回多余宅基地的权利在河西集体经济组织，而河西经济组织并未主张该权利。三、上诉人与被上诉人王荣签订的《转让协议》合法有效。被上诉人王荣和涉案宅基地真正实际使用人包少鹏属同一集体经济组织成员，包少鹏支付合理对价，合法取得该土地使用权，更取得了河西社区东街组织默许。李吉辩称，2003年李吉将涉案三间房子转让给王荣，后来，王荣又将其转让给包拴平，但包拴平不是河西乡河西社区东街居民小组的居民，现在包拴平将院子用围墙围住，侵害了李吉的权益。当初给王荣转让房子时，王荣已经拥有一处宅基地，按照法律规定，李吉与王荣签订的转让合同无效，故应由王荣与包拴平返还房子及院子。李吉向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认李吉与王荣签订的房屋转让协议无效；2.确认二被告签订的房屋转让协议无效；3.包少鹏返还使用的房屋三间及院子；4.要求被告包拴平承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2003年10月10日，李吉与王荣签订《合同》一份，约定李吉将其所有的位于华亭县河西乡河西社区东街的商品房三间以18000元的价格转让给王荣，后李吉向王荣交付了房屋，王荣亦向李吉支付房款18000元。2007年9月6日，王荣与第三人包拴平又签订《转让协议》一份，约定王荣以19000元将商品房三间长期转让于包拴平，包拴平向王荣支付了房款，王荣亦向包拴平交付了房屋。李吉与王荣均为华亭县河西乡河西社区东街居民小组居民，王荣在该居民小组另有宅基地一处，且办理了集体土地建设用地使用证。第三人包拴平系华亭县河西乡建沟村刘家沟社人。一审法院认为，本案涉及的合同和转让协议，是将村民集体所有土地上的房屋进行买卖的房屋买卖合同。在《物权法》房地一体主义的格局下，农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，宅基地使用权人并没有处分的权利。同时，农村宅基地属于农村集体所有，与享有者特定的身份相联系，只有该集体经济组织成员，才有权取得该处宅基地的使用权，非本集体经济组织成员，无权取得或变相取得。本案中王荣与李吉虽属同一集体组织，但其在所在集体经济组织已拥有一处宅基地，李吉与王荣所签订的《合同》买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，因该《合同》违反法律、行政法规强制性规定，为无效合同。故对李吉要求确认与王荣签订合同无效的诉求，于法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于确认王荣与第三人包拴平之间所签订《转让协议》的效力问题，根据合同相对性原则，李吉不是该转让协议的当事人，故无权主张确认王荣与第三人包拴平签订的房屋转让协议无效。但因涉案房屋现由第三人占有，故应由第三人返还，第三人返还后可另行向合同相对人主张其权益。对李吉要求返还院子的诉求，因李吉与王荣签订的合同未对院落进行明确约定，故该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决:一、李吉与王荣签订的《合同》为无效合同；二、第三人包拴平返还李吉位于华亭县河西乡河西村东街社的房屋三间；李吉返还王荣房屋转让款18000元；三、驳回李吉的其他诉讼请求。案件受理费250元，由李吉负担125元，王荣负担125元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，故农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，本案中，李吉与王荣同属华亭县河西乡河西社区东街居民小组成员，李吉将其宅基地上的房屋通过协商一致买卖给王荣，原属有效合同，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能申请一处宅基地，王荣在一、二审审理中，承认其当时已经拥有一处宅基地，其又通过转让方式取得一处宅基地，及违反了法律的强制性规定，又损害了其他经济组织成员利益，故李吉与王荣签订的房屋宅基地转让合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产应予返还。根据合同相对性原则，王荣与包拴平之间签订的关于涉案房屋宅基地转让合同效力问题，李吉无权主张无效，但该房屋目前实际由包拴平占有，包拴平上诉提出房屋实际占有人为其儿子包少鹏，包少鹏目前为华亭县河西乡河西社区东街居民小组成员，但王荣是与包拴平签订的房屋转让合同，包拴平是该合同的权利义务人，与包少鹏之间没有利害关系。包拴平返还房屋后可向相关合同相对人主张赔偿损失。综上所述，包拴平的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由包拴平负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕长录审 判 员 曹海荣代理审判员 李 艳二〇一七年四月十三日书 记 员 李芳芳 来源：百度搜索“”