（2016）闽0206民初3278号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-02-27

案件名称

正大新景（厦门）投资有限公司与陈庆火房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市湖里区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

正大新景（厦门）投资有限公司,陈庆火

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初3278号原告:正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区。法定代表人：白溢龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。被告：陈庆火，1975年10月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：雷文福、蔡春晓，福建闽旭律师事务所律师。原告正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）与被告陈庆火房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大新景公司的委托诉讼代理人陈永厅、被告陈庆火及其委托诉讼代理人雷文福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正大新景公司向本院提出诉讼请求：1、解除《商铺租赁合同》；2、原告有权没收履约保证金24000元；3、被告立即支付租金（按月12000元，自2015年10月1日起计至合同解除之日止）、管理费（按月1567元，自2015年10月1日起计至合同解除之日止）、水电费4521元（自2015年7月6日起计至2016年３月５日止）、违约金24000元、滞纳金46705元（自2014年12月1日起暂计至2016年5月31日止，应计至实际付款之日止）；4、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：正大新景公司、陈庆火签订《商铺租赁合同》，约定陈庆火承租正大新景公司位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D039-040商铺，租赁期限从2013年5月11日起至2016年11月30日；租金每月为12000元，管理费每月1567元，履约保证金24000元，水电费由陈庆火自行承担，合同对违约责任也进行详细约定。之后，陈庆火拒不支付相应的租金、管理费及水电费等。遂诉至法院。陈庆火辩称，正大新景公司的诉讼请求没有事实及法律依据应予驳回。双方租赁关系已于2015年9月28日实际终止，双方的权利义务已经终止。滞纳金、违约金约定过高，应予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的陈庆火签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为D039-D040的商铺，用于经营或展示门业类别的产品，品牌为“皇派金门”；2、合同期限自2013年5月11日起至2016年11月30日止，租金每月12000元，管理费每月1567元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2013年5月11日起至2013年7月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金24000元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清场费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。另查明，陈庆火于2016年7月27日签收了本案的起诉材料。正大新景公司为支持诉讼请求提交了代理合同及土地房屋权证、历月电费明细及证明、公摊明细及票据。陈庆火对代理合同和土地房屋权证因无原件予以核对真实性不予确认；对历月电费明细表表面真实性确认，可以证明陈庆火在2015年9月28日即离开租赁物，但房屋编号证明为正大新景公司单方出具，无法证明租赁物来源；对公摊明细及票据真实性不予确认，认为正大新景公司提供的票据未明细化。土地房屋权证、全权委托代理合同显示案外人黄南海、陈俊雄、陈海滨、李碧珠分别将名下新景天湖广场地下商A区137号店面、138号店面、139号店面、140号店面授权正大新景公司全权代理实施经营管理和招商工作，并由正大新景公司支付相应费用。加盖有厦门供电公司客户受理专用章的历月电费明细显示用电地址湖里区台湾街141之138号新景天湖广场户名为新景地房地产的用户2015年10月用电量为“287”，2015年11月、2015年12月、2016年1月的用电量为“7”、“1”、“10”，2016年2月后的用电量均为“0”。厦门新景风华物业有限公司天湖广场管理处出具的证明内容为厦门市台湾街新景建材城编号D039-D040商铺使用电表为厦门市台湾街新景天湖广场地下一层原房产编号137、138、139、140单元。正大新景公司提交的相关票据显示的用户地址及名称与本案讼争租赁店面并不一致，无法证明本案讼争租赁店面实际发生的水电费及公摊费用。陈庆火申请出庭的证人祁某陈述，其曾给陈庆火开车拉货。2015年9月28日，祁某曾到新景建材城给陈庆火拉了两趟货，搬到陈庆火的仓库，新景建材城的店铺差不多搬空了。陈庆火认为证人证言可以证明正大新景公司并未对陈庆火的撤离进行阻挠，可见是允许陈庆火撤场的。正大新景公司认为证人证言违背基本常识，不可能清楚记得每天给哪个客人拉货，正大新景公司对于讼争店铺如何使用不加任何干涉。庭审过程中，正大新景公司、陈庆火均确认讼争商铺2015年10月1日之前产生的费用已经结清。正大新景公司陈述，对陈庆火将租赁物中货物搬走的时间及情况不知情，从未同意陈庆火搬离。陈庆火陈述，曾向正大新景公司口头申请解除合同，提交申请书，但是正大新景公司不签字，未得到公司同意，未办理书面交接手续；于2015年9月28日搬离，讼争店铺中的东西基本全部搬走，剩下的都是废弃物了。本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定陈庆火未按时支付租金、管理费等费用，正大新景公司享有合同解除权，正大新景公司通过起诉方式将解除合同的意思表示发出，陈庆火在接收本案起诉材料时收到解除合同的意思表示，双方的租赁合同于2016年7月27日解除。根据合同约定，租赁期限自2013年5月11日起至2016年11月30日止，双方均确认2015年10月1日前产生的费用均已经结清，陈庆火此后未缴纳租金等费用，陈庆火辩称其因于2015年9月28日搬离讼争租赁商铺，之后的相关费用不应支付。本院认为，第一，证人祁某陈述其于2015年9月28日应陈庆火要求将讼争店面中货物搬至陈庆火仓库；第二，正大新景公司提交的用于证明案涉商铺用电情况的用电明细中2015年11月份之后已不再按照经营常规产生用电量，结合上述证据，本院认定2015年11月之后陈庆火已经不再经营案涉商铺。虽然陈庆火已经以行为表示不再继续履行合同，但陈庆火系违约方，并不享有合同解除权，亦未提交证据证明其正式向正大新景公司发出书面的解除合同通知，在未与出租方协商一致的情况下，双方的合同关系在陈庆火搬离后仍处于存续状态中，陈庆火主张在其搬离后合同已经终止的抗辩意见，本院不予采信。故陈庆火仍应支付合同存续期间的租金、管理费。根据正大新景公司的主张，2015年10月1日至合同解除之日2016年7月27日的租金为12000元/月×9个月+12000元/月÷31天×27天=118451.61元，2015年10月1日至2016年7月27日的管理费为1567元/月×9个月+1567元/月÷31天×27天=15467.81元。陈庆火未按时支付租金、管理费，正大新景公司主张陈庆火按照日3‰的标准支付租金、管理费的滞纳金即逾期付款违约金，陈庆火认为该标准过高，本院认为双方约定的滞纳金标准过高，调整为按照相关未付款项月2%的标准，均自逾期支付之日起计算。关于水电费，正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的水电费及滞纳金本院均不予支持。双方合同约定承租方违约导致合同终止，出租方有权不退还租赁履约保证金，正大新景公司主张没收陈庆火缴交的履约保证金24000元，同时主张根据合同约定陈庆火支付违约金24000元，因正大新景公司未举证证明除陈庆火逾期支付租金、管理费等外存在其他损失，综合合同的履行情况，双方约定的24000元违约金与陈庆火已经缴交的24000元履约保证金可以相互抵扣，正大新景公司可以没收履约保证金，但该部分款项在抵扣后正大新景公司无权再向陈庆火主张24000元违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、正大新景（厦门）投资有限公司、陈庆火于2013年4月22日签订的《商铺租赁合同》于2016年7月27日解除。二、正大新景（厦门）投资有限公司有权没收陈庆火缴纳的履约保证金24000元。三、陈庆火应于本判决生效之日起十日内向正大新景（厦门）投资有限公司支付2015年10月1日至2016年7月27日的租金118451.61元，2015年10月1日至2016年7月27日的管理费15467.81元及滞纳金（2015年10月的滞纳金以13567元为基数，自2015年9月8日起计；2015年11、12月的滞纳金以27134元为基数，自2015年11月8日起计；2016年1、2月的滞纳金以27134元为基数，自2016年1月8日起计；2016年3、4月的滞纳金以27134元为基数，自2016年3月8日起计；2016年5、6月的滞纳金以27134元为基数，自2016年5月8日起计；2016年7月1日至7月27日的滞纳金以11816.42元为基数，自2016年7月8日起计；均按照月2%的标准，计至实际付款之日止）。四、驳回正大新景（厦门）投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1987元，由正大新景（厦门）投资有限公司负担258元，由陈庆火负担1729元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　邱　烨二〇一七年四月十三日书记员　陈盛鑫附页：本案适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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