（2017）粤1971民初2489号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-06-16

案件名称

王蓓、后明光等与东莞市金域资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王蓓,后明光,东莞市金域资产管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初2489号原告王蓓，女，汉族，1981年2月13日出生，住安徽省芜湖市镜湖区，。原告后明光，男，汉族，1981年11月11日出生，住安徽省芜湖市镜湖区，。共同委托代理人赵小兔，张梦智，分别系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。被告东莞市金域资产管理有限公司，住所地：东莞市南城区鸿福路200号海德广场2栋办公902之一，注册号：441900001827697法定代表人陈欣。委托代理人周双良、康冰琳，分别系广东赋诚律师事务所律师、辅助人员。原告王蓓、后明光诉被告东莞市金域资产管理有限公司（以下简称“金域公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人赵小兔，张梦智，被告的委托代理人周双良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蓓、后明光向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《商铺买卖合同》（合同编号HQSYZX3134）已于2016年12月6日解除；2、被告向原告返还商铺购房款188992.69元；3、被告向原告支付银行贷款利息损失合计7783.18元；4、被告自2016年5月31日至起诉之日止以已付铺款319285元为基数，按每日万分之三向原告支付逾期办证违约金19157.10元；5、被告向原告按照已付铺款30%支付赔偿金95785.50元；6、被告向原告支付购铺律师费600元；7、被告向原告支付因本案支出的律师费15000元；8、本案诉讼费、保全费及担保费由被告承担。事实与理由：2015年10月21日，原被告签订《商铺买卖合同》，约定原告以26192元每平方米向被告受让位于东莞市南城区××黄金花园××广场商铺××号铺位，购铺款共计319285元。合同签订当天原告向被告支付首期购铺款169285元及律师服务费600元，剩余购铺款150000元按约由被告代理原告向被告指定银行办理贷款，原告为此需向银行支付贷款利息27958.75元。因被告打错税款无法办理过户手续，后被告一直拖延不予办理。2016年7月30日，双方协商由被告于2016年10月20日前过户，但被告至今未履行过户手续。原告于2016年12月5日向被告发送《解除合同通知书》，被告于次日签收，故双方合同已经解除。2017年3月10日，被告帮原告向银行偿付130292.31元贷款。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告辩称，第四项、第五项诉讼请求应扣除被告代为偿付的部分，对第六项诉请没有意见，第七项、第八项诉请没有合同依据和法律依据。本院经审理查明认定事实如下：2015年10月21日，两原告（乙方）与被告（甲方）签署《商铺买卖合同》（合同编号HQSYZX3134），约定：1、乙方购买甲方名下位于东莞市南城区××黄金花园××广场商铺××号铺位，总价319285元，乙方应于2015年10月20日前支付全部房价款的50%即169285元，付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料到银行办妥按揭贷款手续；2、在该商铺所有房款付清的情况下，且在本合同签订之日起三个月内，双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方；3、甲方逾期办证时，每逾期一日，按乙方已付款的日万分之三计付违约金给乙方；逾期超过180日时，乙方有权解除本合同，解除本合同时，甲方除应付违约金外，还应按乙方已付款的30%支付赔偿金给乙方。2015年10月21日，被告收取原告首期款169285元、律师费600元。2016年5月6日，原告向东莞黄江珠江村镇银行股份有限公司贷款150000元用于购买案涉商铺，原告需向银行支付利息27958.75元。同日，原告将该款项转账支付至被告账户。2016年7月30日，原告向被告提交《环球商业中心特殊事项申请表》，注明：因案涉商铺5月份过户时开发商过户打错税，造成不能过户，原告要求被告于2016年10月20日前完成过户，否则按合同执行，开发商无条件退还全额购铺款。被告项目总监李晓艳审批同意，并加盖被告公章。2016年12月5日，两原告以被告迟迟不办理过户手续为由向被告邮寄《解除合同通知书》，注明合同自被告收到本通知之日起解除，铺位直接退回被告，被告立即返还购房款、支付违约金及赔偿金。被告于2016年12月6日收到该通知书。案涉商铺于2016年7月19日被深圳市福田区人民法院查封，查封期限三年，原告称在2017年2月得知此事。原告王蓓（乙方）与被告（甲方）于2017年3月10日签订《业主协议》，约定：该商铺银行贷款余下本金130292.31元、利息20175.57元，总计150467.88元，甲方在银行存有资产，由甲方代为偿还银行余下贷款本金及利息，同时租赁该商铺，以乙方铺位租金抵扣银行余下贷款本金及利息，现该商铺每月租金是1-3年1596元/月，3-6年1863元/月，7-10年2129元/月，该铺位银行本金及利息应抵扣7年共81个月，于2016年11月1日起至2023年8月30日止，共抵扣商铺租金共计150467.88元。原告确认被告已为其偿还银行贷款本金及利息150467.88元，原告后明光确认《业主协议》的内容。原告主张《业主协议》是出于止损目的签订，原告的真实意思是要求被告返还购铺款，并非继续履行合同，目前案涉商铺仍在查封状态，无法办理过户手续，原告的合同目的无法实现，《商铺买卖合同》应予以解除。原告当庭变更第一项诉请为请求法院判令解除《商铺买卖合同》。被告则称《业主协议》是双方对权利义务的重新分配，是原告的真实意思表示，原告认可案涉商铺继续由被告使用，被告一次性支付租金到2023年，原告同意双方继续履行《委托经营管理协议》，原告未举证证明存在被迫签订情形，本案没有继续诉讼的必要，请求驳回原告的诉讼请求，且原告主张每日万分之三的违约金过高，被告不需要支付赔偿金。原告提交《委托代理合同》、律师费发票证明原告因本案诉讼委托律师支出律师费15000元，并提交平安诉讼财产保全责任险、保单保函、保险费发票、预交保全费通知书、广东省非税收入（电子）票据证明因本次诉讼支出保险费3823元及保全费2908.93元。被告对上述证据真实性确认，但主张合同没有约定律师费、保全费和担保费，不应支持。以上事实，有认购书、商铺买卖合同、收据、开户申请书、业务凭证、个人借款合同、借款借据、客户回单、短信、利息表、环球商业中心特殊事项申请表、解除合同通知书、快递单及查询结果、业主协议、委托代理合同、律师费发票、平安诉讼财产保全责任险、保单保函、保险费发票、预交保全费通知书、广东省非税收入（电子）票据、房产登记信息查询结果及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点是原告主张解除合同是否成立。被告在《商铺买卖合同》签订后未按约定时间将商铺过户至原告名下构成违约，原告于2016年12月5日向被告发出《解除合同通知书》合法有据，被告收到该通知书后，双方签订的《商铺买卖合同》解除。其后双方签订的《业主协议》就被告承租原告案涉商铺并一次性预付租金为原告偿还银行贷款本金利息达成协商一致的约定，该协议的前提是双方确认原告依据《商铺买卖合同》成为案涉商铺的所有人，故应视为双方就继续履行《商铺买卖合同》达成新的约定。因案涉商铺至今仍在法院查封状态，无法办理过户手续，原告作为购房者成为商铺的登记所有人的合同目的至今无法实现，原告据此再次主张解除《商铺买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定的“当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，原告主张解除合同成立，本院予以支持，并认定双方签订的《商铺买卖合同》于2017年3月20日解除。合同解除后，被告收取原告的购房款及律师费没有事实和法律依据，应予以返还。原告诉请被告返还购铺款188992.69元及购铺律师费600元于法有据，本院予以支持。《业主协议》是原告在明知案涉商铺被法院查封导致短时间内无法办理过户手续的情况签订的，原告明知商铺被查封仍与被告签订《业主协议》继续履行双方之间的《商铺买卖合同》，对合同目的无法实现存在过错，应承担相应的法律风险和后果。《业主协议》的签订应视为双方对先前约定的商铺过户时间进行了协商一致的变更，原告依据《商铺买卖合同》的约定主张逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。本案原告解除合同的事由并非合同约定的逾期办证超过180日，故原告依据合同的该条约定主张赔偿金依据不足，本院亦不予支持。原告因按揭贷款方式购买案涉商铺实际支出的贷款利息属于原告与银行之间因金融借款合同产生的费用，原告要求被告支付该利息没有依据，本院不予支持。原告因本案诉讼聘请律师支出的律师费及采取财产保全措施支出的保险费均不属于必然需要发生的费用，原告要求被告承担律师费、担保费没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王蓓、后明光和被告东莞市金域资产管理有限公司签订的《商铺买卖合同》（合同编号HQSYZX3134）解除；二、被告东莞市金域资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告王蓓、后明光购铺款188992.69元；三、被告东莞市金域资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告王蓓、后明光购铺律师费600元；四、驳回原告王蓓、后明光其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3104.89元、保全费2908.93元（原告已预交），由原告负担2530.82元，被告负担3483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员　　刘秋霞二〇一七年四月十三日书记员　　简凤娇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”