（2017）辽11民终295号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-06-14
案件名称
上诉人杨宇婷与被上诉人盘锦远中置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨宇婷,盘锦远中置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终295号上诉人（原审原告）：杨宇婷，女，1991年5月21日出生，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：杨军民，男，1957年8月12日出生,住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：梁兵，辽宁申源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦远中置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：戴飚，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾忠利，辽宁泰来律师事务所律师。上诉人杨宇婷因与被上诉人盘锦远中置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院于2016年9月18日作出的（2016）辽1121民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨宇婷的委托诉讼代理人杨军民、梁冰，被上诉人的委托诉讼代理人贾忠利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨宇婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、杨宇婷与盘锦远中置业有限公司所签订的第三层商网的买卖合同中载明的预售许可证号虚假，违背诚实信用原则；2、盘锦远中置业有限公司存在逾期办证的违约责任；3、盘锦远中置业有限公司在没有取得竣工验收备案表的情况下，虽然向杨宇婷交房，但实际上交付的是不符合法定条件的房屋，据此要求盘锦远中置业有限公司承担逾期交付房屋的违约责任。盘锦远中置业有限公司辩称，认为一审法院判决事实清楚，适用法律正确，杨宇婷所提出的上诉请求没有事实和法律依据。杨宇婷向一审法院起诉请求：请求判令盘锦远中置业有限公司退还杨宇婷多缴纳的购房款157,642.00元，并支付利息（自2013年12月29日开始至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；判决盘锦远中置业有限公司定金双倍返还共60,000.00元；判决盘锦远中置业有限公司支付逾期办理房产证违约金（自2014年7月21日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；判决双方签订的《辽宁鲜活水产城商网认购协议》中关于第三层的内容无效，并返还该部分购房款；判决盘锦远中置业有限公司赔偿违法占用资金期间利息损失（自2013年12月29日起至2014年3月27日至，按照本金737,219.00元，央行同期同类贷款利息4倍赔偿）；判决盘锦远中置业有限公司赔偿逾期交付房屋违约金（自2015年5月1日起至涉案工程项目《竣工备案书》实际取得之日止）并由盘锦远中置业有限公司承担本案诉讼费。庭审中杨宇婷要求变更判决双方签订的《辽宁鲜活水产城商网认购协议》中关于第三层的内容无效，并返还该部分购房款的请求为撤销关于第三层商网的买卖合同。事实与理由：2013年1月10日，杨宇婷的母亲于xx与盘锦远中置业有限公司签订《辽宁鲜活水产城商网认购协议》。约定：认购盘锦远中置业有限公司开发的水产城131栋6号商网；暂测建筑面积134.77平方米，单价5,566.40元/平方米，房款共计750,184.00元。于xx当日支付定金30,000.00元，之后陆续付款4次。连同定金共计向盘锦远中置业有限公司付款737,219.00元。根据杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，该商网建筑面积为82.3平方米，按照《商品房买卖合同》中约定的7,042.24元/平方米计算，总房款为579,577.00元。盘锦远中置业有限公司多收房款157,642.00元。该商网于2014年1月21日已经交付杨宇婷。根据《商品房买卖合同》第15条约定，盘锦远中置业有限公司应当在交付房屋180日内办理房产证。否则，按照已付房款1%支付违约金，但该违约金约定过低，杨宇婷请求予以调高，按照同期贷款利息4倍标准支付违约金，并同时适用定金罚则。在本案立案后，杨宇婷至大洼县住房和城乡建设局查询得知，盘锦远中置业有限公司于2014年3月27日取得《预售许可证》，意味着双方签订《辽宁鲜活水产城商网认购协议》时盘锦远中置业有限公司尚未取得法定预售的权利。杨宇婷据此申请确认双方签订的《辽宁鲜活水产城商网认购协议》中关于第三层的内容无效，返还相应房款并赔偿违法占用原告资金期间的利息损失。涉案房屋虽然已经于2014年1月21日交付，但交付当时并不具备法定交付条件，法定交付条件应当是盘锦远中置业有限公司取得《竣工验收备案书》之时，为此，杨宇婷认为盘锦远中置业有限公司多收房款的行为有违诚实信用原则，逾期办理房产证的行为构成违约。一审法院认定事实：2013年1月10日，杨宇婷母亲于xx与盘锦远中置业有限公司签订《辽宁鲜活水产城商网认购协议》，约定向盘锦远中置业有限公司认购辽宁鲜活水产城131栋06号商网，商网暂测建筑面积134.77平方米，单价为每平方米5,566.40元，总房款为750,184.00元，签订本协议当日支付商网认购定金30,000.00元，该定金本金不计息将作为所购商网房款的一部分，并约定于2013年2月13日续交120,000.00元房款。认购协议签订后，杨宇婷母亲于xx于当日向盘锦远中置业有限公司交付30,000.00元定金，并由盘锦远中置业有限公司出具了收款收据。此后，于xx于2013年2月21日向盘锦远中置业有限公司交付120,000.00元、于2013年7月11日向盘锦远中置业有限公司交付200,000.00元、于2013年7月29日向盘锦远中置业有限公司交付30,184.00元，盘锦远中置业有限公司分别为其出具收款收据。2013年12月29日，于xx与杨宇婷共同向盘锦远中置业有限公司交付357,035.00元，由盘锦远中置业有限公司为其出具了预收水产城购房款的收款收据。至此，杨宇婷及杨宇婷母亲共向盘锦远中置业有限公司交付737,219.00元。2013年12月29日，杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢1,2层1-6,2-6号房的《商品房买卖合同》，约定杨宇婷购买盘锦远中置业有限公司开发的辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢1,2层1-6,2-6号房，建筑面积82.3平方米，单价每平方米7,042.24元，总金额579,577.00元，买受人在2013年12月29日前支付全额房款，出卖人应当在2014年5月1日前，将市场公共区域装修完成，该商品房达到进场装修状态的商品房交付给买受人，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢3层3-6号房的《商品房买卖合同》，约定杨宇婷购盘锦远中置业有限公司开发的辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢3层3-6号房，建筑面积52.9平方米，单价每平方米2,980.00元，总金额157,642.00元,其余关于房款交付时间、交房时间、逾期交房和逾期交付备案材料的约定均与上一个合同一致。盘锦远中置业有限公司于2014年1月21日向杨宇婷交付上述约定房屋。杨宇婷以盘锦远中置业有限公司未按约定在180日内办理房屋权属证书、出卖房屋时未取得商品房预售许可证等为由，提起诉讼，请求判令盘锦远中置业有限公司退还杨宇婷多缴纳的购房款157,642.00元，并支付利息（自2013年12月29日开始至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；判决盘锦远中置业有限公司定金双倍返还共60,000.00元；判决盘锦远中置业有限公司支付逾期办理房产证违约金（自2014年7月21日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算）；撤销关于第三层商网的买卖合同；判决盘锦远中置业有限公司赔偿违法占用资金期间利息损失（自2013年12月29日起至2014年3月27日至，按照本金737,219.00元，央行同期同类贷款利息4倍赔偿）；判决盘锦远中置业有限公司赔偿逾期交付房屋违约金（自2015年5月1日起至涉案工程项目《竣工备案书》实际取得之日止）。另查明：盘锦远中置业有限公司于2014年1月27日取得辽宁鲜活水产城的商品房预售许可证，与杨宇婷购买的房屋属于同一区域的其他商网已经有产权人取得了房屋所有权证书。因盘锦远中置业有限公司向杨宇婷交付的房屋存在瑕疵，法院已经判决盘锦远中置业有限公司向杨宇婷承担相应赔偿责任。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢1,2层1-6,2-6号房及3层3-6号房的两份《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。杨宇婷交付的购房款数额与合同约定相符，不存在多缴纳购房款的事实，因此对于杨宇婷要求盘锦远中置业有限公司退还杨宇婷多缴纳的购房款157,642.00元，并支付利息的请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。对于杨宇婷提出由盘锦远中置业有限公司双倍返还定金60,000.00元的主张，因在杨宇婷、盘锦远中置业有限公司双方签订了《商品房买卖合同》后，杨宇婷交付的定金已经转化为购房款（这一点杨宇婷在庭审中已经予以认可），杨宇婷按约定履行了交付全部购房款的义务，盘锦远中置业有限公司亦按约定将房屋在约定期限前交付给杨宇婷。双方签订的《商品房买卖合同》约定的主要权利义务已经履行完毕，杨宇婷此时提出该主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。对于杨宇婷提出要求盘锦远中置业有限公司支付逾期办理房产证违约金的主张，根据双方合同约定，盘锦远中置业有限公司的义务是在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定盘锦远中置业有限公司有为杨宇婷办理房产证的义务。现杨宇婷未提交证据证明其未办理房屋所有权证是杨宇婷违约行为所致，且已经有和杨宇婷购买房屋属于同一区域的其他房屋取得了房屋所有权证书，说明杨宇婷购买的房屋已经符合办理房屋所有权证的条件，杨宇婷至今未办理房屋所有权证书，不排除自身怠于行使权利，故该院对杨宇婷的该主张不予支持。对于杨宇婷提出盘锦远中置业有限公司“故意隐瞒”没有取得预售许可证的事实，盘锦远中置业有限公司取得商品房预售许可证的时间是2014年3月，在双方签订《商品房买卖合同》之后，盘锦远中置业有限公司存在欺诈行为，因此要求撤销关于第三层商网的买卖合同的主张，该院认为，虽然盘锦远中置业有限公司取得商品房预售许可证的时间在《商品房买卖合同》签订之后，但是，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中盘锦远中置业有限公司在杨宇婷起诉前已经取得商品房预售许可证，盘锦远中置业有限公司此前的行为虽有不妥，但是未影响杨宇婷订立商品房买卖合同目的的实现，也不违背杨宇婷的真实意思表示，故该院不支持杨宇婷要求撤销关于第三层商网的买卖合同的主张。对于杨宇婷主张因双方签订《辽宁鲜活水产城商网认购协议》时盘锦远中置业有限公司未取得法定预售的权利，因此要求赔偿违法占用资金期间利息损失的主张，无事实和法律依据，该院不予支持。对于杨宇婷提出要求盘锦远中置业有限公司赔偿逾期交付房屋违约金的主张，根据双方合同约定，杨宇婷购买的房屋的交付时间应为2014年5月1日前，交付条件为市场公共区域装修完成，该商品房达到进场装修状态，该约定不违反法律法规的禁止性规定，是双方的真实意思表示，按该约定盘锦远中置业有限公司于2014年1月21日将房屋交付给杨宇婷，已经提前交付房屋，不存在逾期交付问题。对于杨宇婷提出该房屋交付时盘锦远中置业有限公司占用房屋，属于不完全交付以及未取得验收证明的问题，因为杨宇婷在接收房屋时未提出不符合交付条件，且在（2016）辽11民终391号民事判决中，杨宇婷的诉讼主张是以2014年1月21日作为损失的起算点，法院的生效判决已经确认了盘锦远中置业有限公司自2014年2月8日至2016年2月7日间占用杨宇婷房屋的损失赔偿数额。因此，杨宇婷的该主张与生效判决确认的事实相悖，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨宇婷的诉讼请求。案件受理费4,565.00元，由原告杨宇婷负担。本院除认定原审判决查明的事实外，另查明：杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（2），共四份文本，系同一时间杨宇婷所签，其中一份合同文本暂定名上印刷文字为辽宁盘锦鲜活水产城，商品房预售许可证号为洼房许字第00183号；手写文字为第08014003幢3层3-6号房，建筑面积52.90平方米，商品房单价为每平方米2,980.00元，总金额为157,642.00元。另三份合同文本在暂定名上印刷文字为盘锦中国食品城，商品房预售许可证号为洼房许字第00145号；手写文字内容，如：关于第08014003幢3层3-6号房，建筑面积52.90平方米，商品房单价为每平方米2,980.00元，总金额157,642.00元等与辽宁盘锦鲜活水产城的合同文本完全相同。且盘锦中国食品城并无第08014003幢3层3-6号房。故在四份合同文本上虽出现两个不同的商品房预售许可证号，但从本案现有证据并结合当事人的当庭陈述，可以认定杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（2），指的就是辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢3层3-6号房。本院认为，本案的争议焦点为：一、杨宇婷与盘锦远中置业有限公司所签订的第三层商网买卖合同中载明的预售许可证号是否存在虚假并承担违约责任问题；二、盘锦远中置业有限公司是否承担逾期办理房产证的违约责任问题；三、盘锦远中置业有限公司是否承担逾期交付房屋的违约责任问题。关于杨宇婷与盘锦远中置业有限公司所签订的第三层商网买卖合同中载明的预售许可证号是否存在虚假并承担违约责任问题。杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（2），共四份文本，系同一时间杨宇婷所签，其中一份合同文本暂定名上印刷文字为辽宁盘锦鲜活水产城，商品房预售许可证号为洼房许字第00183号；手写文字为第08014003幢3层3-6号房，建筑面积52.90平方米，商品房单价为每平方米2,980.00元，总金额为157,642.00元。另三份合同文本在暂定名上印刷文字为盘锦中国食品城，商品房预售许可证号为洼房许字第00145号；手写文字内容，如：关于第08014003幢3层3-6号房，建筑面积52.90平方米，商品房单价为每平方米2,980.00元，总金额157,642.00元等与辽宁盘锦鲜活水产城的合同文本完全相同。且盘锦中国食品城并无第08014003幢3层3-6号房。故在四份合同文本上虽出现两个不同的商品房预售许可证号，但从本案现有证据并结合当事人的当庭陈述，可以认定杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（2），指的就是辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢3层3-6号房，且杨宇婷与盘锦远中置业有限公司已按辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢3层3-6号房的《商品房买卖合同》的约定履行了各自的义务。故该《商品房买卖合同》（2）虽在三份合同文本上载明的预售许可证号有一定瑕疵，但该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。据此，杨宇婷关于与盘锦远中置业有限公司所签订的第三层商网买卖合同中载明的预售许可证号存在虚假并承担违约责任的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于盘锦远中置业有限公司是否承担逾期办理房产证的违约责任问题。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项（买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金）处理。现杨宇婷未提交证据证明其未办理房屋所有权证是盘锦远中置业有限公司的责任所致，也没有提供证据证明逾期办理房产证所造成的实际损失，且已经有和杨宇婷所购房屋属于同一区域的其他房屋取得了房屋所有权证书，故对杨宇婷关于盘锦远中置业有限公司承担逾期办理房产证的违约责任的上诉请求不予支持。关于盘锦远中置业有限公司是否承担逾期交付房屋的违约责任问题。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，盘锦远中置业有限公司依据杨宇婷与盘锦远中置业有限公司签订的辽宁盘锦鲜活水产城第08014003幢3层3-6号房的《商品房买卖合同》，在合同约定的交付房屋时间2014年5月1日之前，于2014年1月21日将房屋交付给了杨宇婷，杨宇婷亦实际接收了该房。另外，杨宇婷曾于2015年4月13日就其与盘锦远中置业有限公司关于物权保护纠纷向盘锦市大洼区人民法院提起诉讼，盘锦市中级人民法院就杨宇婷与盘锦远中置业有限公司物权保护纠纷一案作出了（2016）辽11民终391号民事生效判决，已经确认了盘锦远中置业有限公司自2014年2月8日至2016年2月7日间占用杨宇婷房屋的损失赔偿数额。杨宇婷在接收房屋时未提出不符合交付条件，且其主张与生效判决确认的事实相悖，故盘锦远中置业有限公司不存在逾期交付房屋的问题，对杨宇婷的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人杨宇婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,656.00元，由上诉人杨宇婷负担。本判决为终审判决。审判长 刘洪亭审判员 周 慧 君审判员 乔 雪二〇一七年四月十三日书记员 杨 婷 婷 来自