（2016）吉24民终1616号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-26
案件名称
崔明、金成龙与张德权租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔明,金成龙,张德权
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
延边朝鲜族自治州人民中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终1616号上诉人（原审原告）：崔明。委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人(原审原告)：金成龙，男，1954年5月22日生，朝鲜族，无职业，住吉林省珲春市哈达门乡一松亭村。委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张德权，个体工商户，住吉林省和龙市。上诉人崔明、金成龙因与上诉人张德权租赁合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔明、金成龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方签订的租赁合同约定甲方落实牌匾开始算房费，实际上双方在落实牌匾问题上涉及华龙商厦的权益处分，牌匾落实不能属于不可归责于双方的事由，故该约定没有实际意义，现实无法履行。因张德权拒绝支付租金，双方无法协商，导致诉讼的产生；2.张德权在租赁期间占有使用房屋，并经营取得收益，应按照双方约定及相关法律规定支付其占有房屋至返还期间的年租金；3.一审判决仅保护合同解除后张德权占有房屋期间的租金错误。张德权应向我方支付占有期间整个租金。张德权上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方合同中明确约定租金自对方落实牌匾问题开始起算，因对方没有落实牌匾，故不符合租金交付之条件。诉争房屋现在已经悬挂牌匾，故对方提出牌匾因案外人原因不能的理由错误。我方已在人民法院另案解除合同判决生效前退出房屋，不存在解除后继续占有房屋的事实。崔明、金成龙的一审诉讼请求：要求张德全赔偿租金损失398500×50%=199250元。事实与理由：2012年6月13日，我二人与张德全签订租房合同，约定将珲春市华隆商厦一楼东侧门市房出租给张德全。租赁期限自2012年6月16日至2015年6月15日，年租金15万元，第一年租金136000元。合同约定牌匾悬挂位置为珲春市华隆商厦二楼外墙墙面。后张德全以未落实牌匾为由拒付租金，也不腾迁房屋。2013年11月13日，崔明起诉张德全腾迁房屋，珲春市人民法院（2013）珲民二初字第530号民事判决书判决解除崔明与张德全签订的房屋租赁合同，张德全于判决发生法律效力后30内将其租赁的门市房返还给崔明。张德全不服提出上诉后，延边州中级人民法院作出维持原判判决。2015年3月8日，张德全将租赁房屋的钥匙交给崔明、金成龙。后张德全要求崔明、金成龙赔偿其损失提起诉讼。2015年10月27日，珲春市人民法院作出判决，判决崔明、金成龙支付张德全17413.7元。双方签订房屋租赁合同后，因不可归责于双方的事由导致合同解除，应当按照公平原则分担双方的损失。张德全自2012年6月16日至2015年3月8日期间应当支付租金398500元。一审法院认定事实：崔顺哲系珲春华隆商厦一楼东侧门市房的房屋所有权人。崔顺哲与崔明系父子关系。2016年6月13日，崔明、金成龙与张德全签订租房合同，合同甲方为崔明、金成龙，乙方为张德全。合同约定：“一、房屋位置：珲春市新安街，面积172.47平方米。二、租房使用期限：2012年6月16日至2015年6月15日止。三、租房年租金：壹拾伍万元，第一年壹拾万陆仟元人民币。四、承租方式：乙方先预付1年房租金，次年租金在每年5月16日前一次性交齐。五、甲乙双方义务和责任：……11.押金壹万元人民币到期后在乙方不欠费用的情况下返还给乙方。12.……目前甲方牌匾无法给乙方落实，以甲方落实牌匾日开始算房费。乙方在2012年6月13日前给甲方壹万元人民币租房定金，牌匾甲方给乙方落实后，三天内乙方把余下的房费交给甲方（牌匾的大小不得小于原来振兴药店牌匾）。”合同签订后，崔明将珲春市华隆商厦一楼东侧门市房交付给张德权使用，张德权用该房经营图途多品牌户外店。张德全按约定交纳了1万元押金，但未预付租金。因崔明、金成龙未按照约定落实牌匾，张德全至今未向崔明、金成龙支付租金。因崔明未落实牌匾，张德全拒付租金，双方发生纠纷。崔明以双方继续履行合同已经显失公平且签订的合同目的已经不能实现为向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租房合同，并要求张德全腾迁房屋。本院于2014年5月12日作出（2013）珲民二初字第530号民事判决书，判决：“一、解除原告崔明与被告张德权于2012年6月13日签订的《租房合同》；二、被告张德权于本判决发生法律效力之日起30日内将其租赁的珲春市华隆商厦一楼东侧门市房返还给原告崔明”。张德全不服（2013）珲民二初字第530号民事判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。2014年11月4日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2014）延中民四终字第331号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案在审理过程中，张德权承认其于2015年3月8日将租赁房屋的钥匙交付给崔明、金成龙。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方形成租赁合同法律关系。崔明、金成龙将房屋出租给张德权，以达到收取租金的目的，张德权租赁房屋后用于经营，以达到收益的目的。崔明、金成龙已于按照合同约定将租赁房屋交付给张德权使用。故张德权应按照合同约定支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的租房合同因崔明、金成龙未能收取租金，张德权未能悬挂牌匾，并充分宣传经营，继续履行不能满足双方合同将要实现的目的，经人民法院生效判决确认解除。租房合同解除后，张德权还占用崔明房屋，应承担合同解除后占用该房屋期间的赔偿责任，即从2014年11月4日至2015年3月8日比照双方租房合同约定的租金标准支付租金即（按合同约定每年租金15万元，自2014年11月4日起至2015年3月8日止）。崔明、金成龙要求张德权支付自使用房屋至交出房屋期间百分之五十租金的主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二之规定，判决：一、被告张德权于本判决生效后立即支付原告崔明、金成龙租金损失50000元。二、驳回原告崔明、金成龙其他诉讼请求。案件受理费4285元，由被告张德权负担3235元，原告崔明、金成龙负担1050元。二审期间，本院依职权调取了（2014）延中民四终字第331号民事判决送达公告，对此崔明、金成龙质证称对该公告的真实性没有异议，认可该公告内容；张德权质证称认可该公告的真实性。本院认为，该公告系由人民法院作出，且双方对真实性均无异议，故对该证据予以采信。本院经审理查明事实与一审认定事实基本一致。另查明：崔明与张德权之间关于解除房屋租赁协议的另案纠纷，本院于2014年11月4日作出（2014）延中民四终字第331号终审民事判决，该判决因张德权方无法送达，本院于2014年12月4日向张德权作出公告送达，公告期限为60日。本院认为：（2014）延中民四终字第331号民事判决已解除双方之间的租赁合同，该判决系生效判决，故双方之间的租赁协议已经解除。双方在租赁合同中明确约定租金自崔明一方处理悬挂牌匾事宜后开始计算，因合同履行过程中牌匾未能实际悬挂，根据合同约定，张德权可以不支付房屋租赁期间的租金。关于租赁合同解除时间及张德权是否应当支付后续占有费用问题。（2014）延中民四终字第331号民事判决向张德权公告送达时间为2014年12月4日，公告期限为60日，故张德权接收判决时间应视为2015年2月3日，张德权应当在该日期开始三十日内即2015年3月5日之前腾出房屋。因张德权自认其向崔明一方交付房屋钥匙时间为2015年3月8日，其多占用房屋时间为3日，故应按照该时间并参照涉案租赁合同计算占有房屋使用费用，其应支付使用费用应为1233元（15万元÷365日×3日）综上所述，一审判决结论错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初276号民事判决；二、张德权于本判决生效后立即支付崔明、金成龙使用费1233元。一审案件受理费4285元，二审案件受理费8570元，合计12855元，由张德权负担80元，由崔明、金成龙负担12775元。本判决为终审判决。审判长 刘晓娟审判员 林美& # xB;审判员 朴 美 兰二〇一七年四月十三日书记员 车 世 兰 关注公众号“”