（2017）鲁民终16号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-25
案件名称
牛恒华、东平县华联商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牛恒华,东平县华联商贸有限责任公司
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁民终16号上诉人（原审被告）：牛恒华，男，1969年12月10日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：毕俊斌、吴自波，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东平县华联商贸有限责任公司，住所地：山东省泰安市东平县城平湖路。法定代表人：张存红，总经理。委托诉讼代理人：邹海宁、梁光彬，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。上诉人牛恒华因与被上诉人东平县华联商贸有限责任公司（以下简称“华联公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2015）泰民一初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛恒华及其委托诉讼代理人毕俊斌、吴自波，被上诉人华联公司的委托诉讼代理人邹海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛恒华上诉请求：1．撤销（2015）泰民一初字第68号民事判决，依法改判驳回华联公司要求解除合同的诉讼请求，或将本案发回重审。2．本案诉讼费用由华联公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的解除合同的理由不成立。一审判决认定：牛恒华未按约定付款，构成违约。但华联公司通过收取牛恒华购房款，以及出售、出租应交付牛恒华房产，收取售房款、租金的方式已实际变更了对合同付款方式及时间的约定。由于华联公司不愿以这种方式进行投资，牛恒华也无法按照合同约定付清全部购楼款，因此合同已无法履行，应予解除。对此，牛恒华认为：1．牛恒华与华联公司签订房地产转让合同后，双方以实际行为变更了合同约定的付款方式，这也就意味着，牛恒华未按照合同约定时间付款并不构成违约，华联公司以牛恒华未按约定付款构成违约并应解除合同的理由不成立。直至华联公司起诉止，牛恒华已支付的房款、华联公司出售部分房产所得的售房款以及出租所得的租金总和，已超过原合同约定的牛恒华应支付的2300万元。按照合同约定，剩余房款应在华联公司将争议房产交付牛恒华后，牛恒华才应支付。一审法院在华联公司未按约定交付房产且牛恒华支付剩余购房款的条件未成立的情况下，以牛恒华不能支付剩余购房款为由解除合同，其理由显然不能成立。2．牛恒华因华联公司前期借款不能归还的情况下，与华联公司签订房地产转让合同，为完成整个楼盘建设，牛恒华借款对争议楼盘进行投资，华联公司利用牛恒华投资完成整个楼盘的建设，度过了最困难的时刻，而牛恒华却因为对楼盘的投资未拿到回报，诉讼缠身。该楼盘出售给牛恒华时，仅是主体竣工，现在已全部完工，价值已不可同日而语。华联公司在利用牛恒华的资金完成楼盘建设后再以牛恒华违约起诉解除合同，不但没有丝毫商业道德，也无任何法律依据，一审判决在认定牛恒华不承担违约责任的情况下，仅以华联公司不愿意此种方式投资为由解除合同，并仅归还牛恒华本金，等于华联公司无偿使用牛恒华资金取得增值，而牛恒华实际出资加财务费用近6000万（有华联公司提供的现金账为证），不但未获丝毫收益，而且连高息还需自行承担，一审判决无丝毫公平可言。二、牛恒华为筹集购房资金，将部分楼房出售给412名债权人，该412名购房者与本案结果有必然的利害关系，一审判决认定牛恒华无权处分，并不允许该412名购房者作为第三人参与诉讼，违反民诉法的规定，损害了牛恒华及债权人的合法利益。牛恒华在购房前后，为给该楼盘筹措资金，多次向这412名购房户借款，牛恒华在该楼盘上投入的资金已有近6000万元，这些资金大多数来源于这些购房户。楼盘见不到收益，牛恒华不得不将部分楼盘以物抵债给这412名债权人，如果合同解除，牛恒华与这412名购房户签订的买卖合同不能履行，这将意味着这412名债权人的借款将无法得到偿还。显然，这412名购房者的利益与本案结果有着不可分割的利害关系，一审判决无视这一事实，不允许这412名购房者以第三人身份参加诉讼，不但损害了牛恒华的利益，更是剥夺了这412名购房者维护自己合法利益的权利。按照民诉法的规定，本案应发回重审。华联公司辩称，一、一审法院判决解除合同正确。1．华联公司与牛恒华并未变更合同的付款方式。2013年6月17日，华联公司与牛恒华签订《房地产转让合同》，合同第四条约定了付款方式，第九条约定了违约责任。合同签订后，由于牛恒华自身的原因其没有按照合同约定的时间支付合同定金及购楼款，其行为已构成违约。后来虽然华联公司接受牛恒华支付的定金及购楼款，但是华联公司的该行为并没有变更合同约定的付款方式的意思表示。因为根据合同第九条的约定，在牛恒华未按合同约定期限付款的情况下，华联公司有权继续履行合同并要求对方支付月息及违约金。因此，华联公司在牛恒华违约的情况下接受定金及购楼款的行为属于继续履行原合同第九条的约定，华联公司并没有做出变更合同付款方式的意思表示。退一步讲，即使是华联公司放宽了购楼款的支付期限，但是以牛恒华现在的经济情况来讲，其已丧失了继续履行合同的能力，《房地产转让合同》已实际无法履行，合同应当依法解除。一审法院判决解除《房地产转让合同》符合法律规定，并维护了双方当事人的合法权益。涉案合同的签订和解除与其他因素无关，《房地产转让合同》的签订是华联公司与牛恒华双方真实的意思表示，《房地产转让合同》的解除是由于牛恒华迟延支付定金及购楼款，并且以其自身的经济状况其已不具备继续履行合同的能力，涉案合同已实际不能履行。另外，《房地产转让合同》签订之时，涉案楼盘的状况是主体竣工，配套设施正在施工，《房地产转让合同》签订之后的施工合同仍然是以华联公司的名义签订并支付工程款，截至目前涉案楼盘仍处于施工之中，自2015年3月11日双方对账之后华联公司又投资了上千万元。以牛恒华现在的经济状况及涉案楼盘的现状来看，若合同再继续履行无疑加重了牛恒华的经济负担，另一方面涉案楼盘的星级酒店工程将会搁置，华联公司将遭受巨大的经济损失。因此，一审法院判决解除《房地产转让合同》合法有据，且极大的维护了双方当事人的合法利益。二、412名债权人不是本案的利害关系人，一审法院不准许其以无独立请求权的第三人参加诉讼合法有据。因《房地产转让合同》签订后，牛恒华未按合同约定支付购楼款，涉案楼盘并未办理交接手续也未办理不动产变更登记，涉案楼盘的所有权人是华联公司，牛恒华无权处分涉案楼盘，牛恒华擅自分割涉案楼强的行为无效。牛恒华与412名债权人之间的借贷关系是一种普通的债权，该债权有多种实现方式，本案的处理结果并不会影响该412名债权人向牛恒华主张实现其债权，本案的处理结果与该412名债权人无必然的利害关系，其要求以无独立请求权第三人的身份参加诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款关于无独立请求权第三人参加诉讼的规定。因此，一审法院不允许该412名债权人以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，合法有据，并未损害债权人及牛恒华的合法利益。华联公司向一审法院起诉请求：1．判令解除其与牛恒华于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》；2．牛恒华赔偿华联公司经济损失3066.83万元；3、案件诉讼费用由牛恒华负担。一审法院认定事实：2013年6月17日，华联公司作为甲方、牛恒华作为乙方，双方签订《房地产转让合同》一份，约定华联公司将自建大楼及大楼建设使用的建设用地所有权转让给牛恒华，项目坐落于东平县龙山大街027号（西山路东侧，龙山大街以北交汇处），项目名称为华联国际酒店，土地面积3225.6平方米，土地使用证号分别为：东平国用（2010）第271号、东平国用（2010）第205号、东平国用（2010）第273号，土地性质均为商业金融业用地，建设工程规划许可证为建字第370923201200018号，建设工程施工许可证为2012072号，大楼结构地基为人工成孔入岩桩基础，地上为框架剪力墙结构，地下一层，地上十七层，图纸建筑面积共27771.2平方米，实际建筑面积28030平方米。双方签订合同时，该大楼为在建工程，主体工程竣工，尚未验收合格，配套设施正在施工中。该楼系以签订合同时的现状转让，转让价款为4600万元。合同第四条约定的付款方式为：自合同签订之日时牛恒华支付定金100万元，华联公司收到定金后，应在7日内完善交付手续，牛恒华应在交付定金后7日内付款至50%（即2300万元），华联公司收到2300万元后，应将在建工程以现状交付牛恒华，双方办理交接手续，由牛恒华负责组织进行后续施工，华联公司派二人协助牛恒华完成后续工程施工，直至该楼房房产证办理完毕，双方办理完毕资产转移手续后，牛恒华应付至转让款的80%（即再付1380万元），房产证办理完毕后，牛恒华付清剩余全部款项，定金折抵转让款。合同第五条约定，双方交付该楼房时，华联公司因后续工程所签订的消防、电梯、中央空调合同等全部转交牛恒华，剩余合同价款由牛恒华承担。合同第九条约定了牛恒华的违约责任：牛恒华未按合同约定期限付款的，应按逾期未付款数向华联公司支付月息2%的利息，利息自付款之日算至实际付款日，逾期30天，牛恒华除按逾期支付利息外，还应按逾期未付款的3%向华联公司支付违约金，合同继续履行；逾期40天，华联公司有权单方终止合同，不退换合同保证金，所给华联公司造成的经济损失由牛恒华进行赔偿。合同第十二条约定，华联公司只承担土建工程的全部价款，其余工程按合同约定，交接后应付余款由牛恒华承担。合同第十四条约定，在本合同签订之前，华联公司所售出的四套房屋，牛恒华应认可，按实际销售收入交付牛恒华。华联公司在签订合同前，已取得涉案项目的国有土地使用权和建设规划许可等行政审批手续，其中包含东平国用（2010）第205号国有土地使用证、东平国用（2010）第271号国有土地使用证、建字第370923201200018建设工程规划许可证、2010072号建筑工程施工许可证、地字第370923201000035号建设用地规划许可证。双方《房地产转让合同》中约定的东平国用（2010）第273号国有土地使用证登记的土地使用权人是东平县华诚房地产开发有限公司，根据建设工程规划许可证的记载，涉案建设工程的占地仅涉及东平国用（2010）第205号国有土地使用证和东平国用（2010）第271号国有土地使用证范围内的土地，并不涉及东平国用（2010）第273号国有土地使用证范围内的土地。2013年7月1日，华联公司向牛恒华出具购楼款收据一份，载明牛恒华向华联公司付款700万元，2013年7月5日，华联公司向牛恒华出具购楼款收据一份，载明牛恒华向华联公司付款920万元，2014年6月25日，华联公司向牛恒华出具购楼款收据一份，载明牛恒华向华联公司付款150万元，2014年10月15日，华联公司向牛恒华出具购楼款收据一份，载明牛恒华向华联公司付款100万元。2015年3月11日，牛恒华签署对账明细表一份，该明细表尾部记载“华联国际总购楼款4600万元，牛恒华已支付1870万元，欠华联购楼款2730万元。牛恒华支付工程款6901089.24元，华联垫支工程款6317402.39元。目前共欠华联商贸33617402.39元。原华联商贸借据、刘明华借据、华诚地产借据已全部还清，所有借据一律无效。”牛恒华在该对账明细表上签名并摁指纹。在华联公司、牛恒华双方签订合同前，华联公司已售出四套房屋，收取房款共计175.2万元。除该四套房屋外，华联公司还销售了其他房屋，收取房款共计6423201元，牛恒华将涉案楼盘的一层出租给华联公司，华联公司对外出租并收取了19.5万元的租金。对于涉案在建工程的交付情况，华联公司主张其并未实际交付并提交了18份施工合同予以证明，该18份合同包含电梯采购及安装合同、电力线路施工合同、外墙干挂大理石施工合同、排水设施采购合同、装饰工程施工合同、外墙保温等施工合同、楼体亮化工程合同、中央空调安装合同、铝合金窗施工合同、防排烟设备安装施工合同、消防设施施工合同等，华联公司主张上述施工合同均是由华联公司履行完成的，并据此主张涉案在建工程的实际管理权仍由华联公司掌握。牛恒华主张该在建工程已经交付，但未提交书面证据证实。对于上述后续施工合同的工程款，华联公司主张是由其垫付的，牛恒华认为华联公司支付上述工程款未经过牛恒华的认可，华联公司销售取得的购房款和收取的租金均应首先视为牛恒华向华联公司支付的购楼款，而不应首先视为华联公司垫付的工程款。牛恒华亦认可双方签订合同后，上述后续工程仍在继续施工，牛恒华主张后续工程的工程款都是由牛恒华支付给华联公司，再由华联公司对外支付，但其未说明具体支付给华联公司的工程款数额。2015年9月26日，牛恒华与郭秀广等412人分组签订了19份房屋买卖合同，该412名购房户系因之前与牛恒华存在借贷关系，后双方协商用购买涉案楼房的形式抵顶了借款，相应的借条由牛恒华收回换成了收据，牛恒华对该412名购房户陈述的购房过程予以认可。该412名购房户要求以无独立请求权第三人的身份参加本案诉讼，并推选郭秀广、王晓华为诉讼代表人，一审法院以本案的处理结果与该412名购房户的权利无必然的利害关系为由，对其请求参加本案诉讼的申请不予准许。一审法院认为，华联公司与牛恒华签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，合同所涉及的在建工程已经取得了相关的行政审批手续，系合法的建设工程，合同内容包含对涉案工程占用的国有土地使用权及建筑物所有权的整体转让，该内容并未违反国家法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点问题是：一、本案《房地产转让合同》是否符合解除条件；二、华联公司主张的各项损失是否适当。对于第一个焦点问题，华联公司主张解除合同的理由是牛恒华逾期付款，已符合合同第九条约定的解除条件。牛恒华对于付款情况主张双方实际上并未按合同约定的时间办理交接，已实际变更了合同约定的付款条件，而华联公司未按合同履行资产转移义务，牛恒华有权拒绝继续支付剩余转让款，华联公司还销售了部分房屋，收取了租金，相互抵顶后应视为牛恒华已付清了2300万元转让款，牛恒华支付的款项远远大于合同约定的应付款额度。对此一审法院认为，首先，牛恒华在开始付款时并未依据合同约定支付款项，违约在先，且持续时间长。但是，牛恒华违约付款后，华联公司自2013年7月1日至2014年10月15日仍持续收取了牛恒华支付的购楼款，另外，华联公司在签订了本案房地产转让合同后，仍在以自己的名义对外签订涉案楼房的施工合同，华联公司还对外销售了部分房屋，出租了部分房屋，从以上事实可以看出，双方的确对合同约定的履行时间和方式等进行了变更，在牛恒华违约在先的情况下，华联公司放宽了购楼款的支付期限，也未将涉案楼盘完全交付给牛恒华。华联公司主张其将出售房屋的房款用于抵顶其支付的后续工程款，并自认牛恒华在合同签订后加入了施工，对后续工程方面也有690余万元投资，在此期间，双方虽均未严格履行合同，但目的均是将涉案工程建设完毕，从而完成购楼目的，涉案楼房应是处于双方共同经营和管理的状态。但这种状态对双方的权利和义务来说是不确定的，华联公司不愿继续以这种状态进行投资，牛恒华也无法按照合同约定付清全部购楼款和华联公司垫付的后续工程款，双方各自还将部分房屋进行了对外出售，用于融资或抵偿后续施工工程款，该房地产转让合同已无法继续履行，合同应予解除。对华联公司解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。牛恒华主张其为偿还借款，已将涉案楼盘的面积分割后抵顶给了412名债权人，但牛恒华的抵顶行为发生在其取得涉案楼房的所有权之前，系无权处分行为，其与债权人之间权利义务关系与本案无关，该项答辩理由不能成为解除合同的阻却事由。牛恒华主张剩余房款可用剩余楼房的销售款偿还或直接将楼房作价抵债，该主张不能体现牛恒华自身继续履行合同的能力，也不能成为解除合同的阻却事由。对于第二个焦点问题，本案房屋产转让合同解除后，因华联公司主张涉案楼盘并未交付牛恒华，故不存在返还涉案楼盘的情况，涉案楼盘的所有权继续由华联公司保留，但华联公司已收取的购房款应返还给牛恒华，牛恒华应撤出涉案楼盘。华联公司出售并出租了部分房产，该出售、出租后的收益应归于华联公司。牛恒华已付购房款的利息，系牛恒华的损失，但因其对合同解除过错较大，该部分损失应由其自行承担。对于华联公司主张的损失，一审法院认定如下：1．定金问题。因双方合同中明确约定了定金条款，故牛恒华支付的1870万元购房款中应当包含100万元的定金，因本案解除合同是由牛恒华未按约定付款所致，故华联公司主张定金100万元不予退还，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，一审法院予以支持。2．垫付工程款问题。对于华联公司主张的垫付工程款6317402.39元，因合同解除后，涉案楼盘应继续由华联公司所有，其投入的工程款系涉案楼盘建设实际所需，合同解除后不应由牛恒华另行支付。同理，双方均认可的牛恒华支付的工程款6901089.24元，在合同解除后，应由华联公司返还给牛恒华。3．其他损失问题。华联公司主张的欠付购楼款利息1911万元和违约金81.9万元，系华联公司根据双方合同第九条的约定进行计算的，但该部分约定所指的利息和违约金均是在合同继续履行的条件下适用，在华联公司依约行使解除权后，其损失的计算方式并未约定，一审法院对该项损失的计算方式不予支持。除此之外，华联公司还主张其垫付工程款的利息损失442.19万元。对于上述损失，一审法院认为根据本案的实际情况，华联公司在合同签订后、解除前自行出售、出租了部分房产，收取并自行支配了房款和租金，为减少损失采取了相应措施，该部分房款和租金也足以弥补其在此期间的损失，并且华联公司出售房产的行为对造成合同解除的后果也有过错，故对上述损失，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告东平县华联商贸有限责任公司与被告牛恒华于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》；二、涉案坐落于东平县龙山大街027号、项目名称为华联国际酒店的楼房及相应国有土地使用权由原告东平县华联商贸有限责任公司保留；三、原告东平县华联商贸有限责任公司返还被告牛恒华已付购房款1770万元，限自本判决生效之日起六十日内付清；四、原告东平县华联商贸有限责任公司返还被告牛恒华支付的工程款6901089.24元，限自本判决生效之日起六十日内付清；五、被告牛恒华支付的定金100万元不予返还；六、驳回原告东平县华联商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195142元，保全费5000元，共计200142元，由原告东平县华联商贸有限责任公司负担100071元，由被告牛恒华负担100071元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审判决解除牛恒华与华联公司于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》是否正确；二、一审法院不予追加郭秀广等412名购房户为第三人参加诉讼是否违法。对焦点一，一审判决解除牛恒华与华联公司于2013年6月17日签订的《房地产转让合同》（以下称涉案合同）是否正确。本院认为，首先，涉案合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。从涉案合同约定的内容看，牛恒华依约付款，华联公司依约向牛恒华交付涉案工程、办理资产过户，是双方主要合同义务。牛恒华应在合同签订后向华联公司交付100万元定金，并在7日内付款至合同约定总价款4600万元的50%（即2300万元），其后双方就涉案在建工程办理交接手续，由牛恒华负责组织后续施工。但从涉案合同实际履行情况看，2013年6月17日双方签订合同后，牛恒华于2013年7月1日向华联公司付款700万元，2013年7月5日付款920万元，后又于2014年6月25日向华联公司付款150万元，2014年10月15日付款100万元，在长达1年多的时间内，累计向华联公司支付购楼款1870万元，对此有2015年3月11日牛恒华签字确认的对账明细表为证。牛恒华主张以华联公司出售部分房产所得的售房款以及出租所得的租金抵顶购楼款，但并未提供证据证明双方就华联公司上述所得用于抵顶牛恒华购楼款形成合意，华联公司对抵顶事项亦不予认可。故牛恒华就涉案合同所付购楼款尚未达至合同约定的在建工程交付条件。且从涉案在建工程后续施工看，实际施工仍由华联公司组织进行，对此华联公司在一审中提交了18份施工合同予以证明，牛恒华主张在建工程已经交付，并未提交证据予以证实。综上，一审法院判决解除涉案合同并无不当，牛恒华该上诉请求不成立，本院不予支持。对焦点二，一审法院不予追加郭秀广等412名购房户为第三人参加诉讼是否违法。本院认为，涉案在建工程未交付牛恒华，牛恒华亦未提交涉案楼房登记在其名下的证据，其与郭秀广等412名购房户签订房屋买卖合同，与本案是不同的法律关系。一审法院认定上述412名购房户的权利与本案的处理结果无必然的利害关系，对其参加诉讼的申请不予准许并无不当，牛恒华该上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，牛恒华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195142元，由牛恒华负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁国红代理审判员 任 楷代理审判员 卢 伟二〇一七年四月十三日书 记 员 李 倩 关注公众号“”