（2016）苏0509民初15284号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-07-26
案件名称
15284绿地集团（吴江）置业有限公司与蒋炳海商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴江区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绿地集团（吴江）置业有限公司,蒋炳海
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第九十九条第一款，第一百一十三条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0509民初15284号原告绿地集团（吴江）置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇滨湖新城B2地块一期（一号楼）。法定代表人费军，总经理。委托代理人周威，系公司员工。委托代理人邓志红，系公司员工。被告蒋炳海。原告绿地集团（吴江）置业有限公司（以下简称绿地公司）诉被告蒋炳海商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理，依法由审判员潘景信、人民陪审员沈舜心、张芹芳组成合议庭，适用普通程序于2017年4月1日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托代理人邓志红到庭参加诉讼，被告蒋炳海经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司诉称：2014年1月24日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2014001615），约定被告向原告购买绿地太湖城第8幢1单元2402号房屋，合同总价1300831元，首付款390831元，按揭贷款910000元。合同附件约定若被告的贷款合同中须由原告作为保证人提供担保的，被告承诺，在原告担保期内，如被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向原告要求承担担保责任的，则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金。否则原告有权单方面解除合同，被告并需承担合同总价20%的违约金。后被告向中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）申请了银行按揭贷款，原告为被告的借款提供连带责任担保。因被告银行按揭违约，中行吴江分行诉至法院，2015年8月28日苏州市吴江区人民法院的（2015）吴江商初字第1198号判决书判决原告对银行贷款本金、利息、罚息及律师费、案件受理费共计962184.09元承担连带清偿责任，判决书，判决书送达后原告履行了上述债务。原告诉至法院请求判令：1、解除原被告之间的商品房买卖合同，被告协助办理备案合同撤销手续；2、被告偿还原告因承担保证人责任而垫付的款项962184.09元及违约金192436.818元，小计1154620.908元；判令被告承担解约违约金260166.28元；3、上述请求的款项在原告已收到的被告购房款中予以直接扣除，不足部分由被告直接向原告支付，即被告另向原告支付违约金113955.7469元（1300831.4411元-1154620.908元-260166.28元）；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告蒋炳海未作答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2014年1月24日，绿地公司与蒋炳海签订《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2014001615），约定蒋炳海向绿地公司购买绿地太湖城8幢1单元2402号房屋，房屋总结1300831元，首付390831元、按揭贷款910000元。合同约定若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，在出卖人担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款隐含各项出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除劳动合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。合同签订后，被告蒋炳海向原告绿地公司支付了购房款390831元。2014年3月18日，蒋炳海作为借款人、中行吴江分行作为贷款人，绿地公司作为连带保证人三方签订《个人一手住房贷款合同》，约定蒋炳海向中国银行贷款人民币91万元。《个人一手住房贷款合同》签订后，中行吴江分行向蒋炳海发放了贷款。2015年6月18日，因蒋炳海逾期归还贷款，中行吴江分行将绿地公司与蒋炳海、蒋林华、陆惠华作为共同被告诉至本院，要求判令：1、蒋炳海立即归还贷款本息917882.67元（暂计算至2015年6月1日，其中本金897502.49、利息19982.04元、罚息398.14元，之后至实际给付之日对借款本金按照合同约定贷款利息的1.4倍给付利、罚息）；2、蒋炳海向原告赔偿律师费损失28000元；3、蒋林华、陆惠华、绿地公司对蒋炳海的上述债务（包含本案诉讼费用）承担连带清偿责任；4、由蒋炳海承担本案诉讼费用。2015年8月28日，本院作出（2015）吴江商初字第1198号民事判决书，判决如下：一、蒋炳海应于本判决生效之日起十日内归还中行吴江分行借款本金897502.49元，利息19982.04元，罚息398.14元，合计917882.67元（利息、罚息暂算至2015年6月1日；自2015年6月2日起至实际给付之日止的罚息，以借款本金897502.49元为基数，按合同约定继续计算）；二、蒋炳海于本判决生效之日起十日内赔偿中行吴江分行律师费损失28000元；三、蒋林华、陆惠华、绿地公司对蒋炳海上述债务（含诉讼费）承担连带清偿责任。蒋林华、陆惠华、绿地公司承担保证责任后，有权向蒋炳海追偿。案件受理费减半收取6629元，由蒋炳海负担。蒋林华、陆惠华、绿地公司对上述诉讼费用承担连带清偿责任。判决书生效后，绿地公司履行了连带清偿责任，中行吴江分行于2016年6月28日出具了《代偿证明书》，证明绿地公司于2016年4月13日履行了担保责任，为蒋炳海代偿欠付的个人住房贷款本金、利息、罚息、诉讼费和律师代理费共计962184.09元。另查明：绿地公司陈述其已收到案涉商品房的全部购房款1300831元，该房屋目前并未实际交付，绿地公司已于2016年4月25日通过中国邮政国内挂号信的方式，向蒋炳海在购房时提供的联系地址邮寄了《解除合同通知函》，要求解除案涉的《吴江市商品房买卖合同》，并提供了相应的挂号信凭证及解除合同通知函。以上事实，有原告提供的吴江市商品房买卖合同、代偿证明书、贷款还款凭证、民事判决书、解除合同通知函及邮寄凭证，以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告绿地公司与被告蒋炳海之间的商品房买卖合同关系合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当按约全面履行自己的义务。根据该合同附件四第一条的约定，若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，在出卖人担保期内，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款隐含各项出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达三个月未能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除劳动合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。原告绿地公司要求解除系争商品房买卖合同符合合同约定，故本院对原告要求解除双方之间商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。故本案中，双方合同解除后，原告已收取的被告支付的购房款1300831元，应返还被告。原告绿地公司依据《个人一手住房贷款合同》中担保条款的约定，按约承担了担保责任，为蒋炳海代偿欠付的个人住房贷款本息、诉讼费和律师代理费共计962184.09元，根据担保法的规定，有权向被告追偿。故本院对原告要求被告支付代偿银行费用962184.09元的诉讼请求，予以支持。依据系争商品房买卖合同附件四第一条第六款第九项的约定，被告应向原告支付总房款的20%作为违约金。考虑到被告蒋炳海的违约确给绿地集团造成损失，但合同约定违约金过高且目前房价呈上涨的趋势，本院酌情将违约金调整至购房总款的5%即65041.55元。现因双方当事人互负债务，原告以诉讼形式通知被告主张抵销，被告也未表示异议，故原告要求抵销的主张合法成立。本院对原告要求将违约金及代偿费用与应返还的购房款相抵销的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告绿地集团（吴江）置业有限公司与被告蒋炳海之间关于绿地太湖城8幢1单元2402号房屋的商品房买卖合同（合同编号：Y2014001615）。被告蒋炳海应于本判决生效后十日内协助原告绿地集团（吴江）置业有限公司到苏州市吴江区住房和城乡建设局办理办理网签合同备案注销手续。二、被告蒋炳海应给付原告绿地集团（吴江）置业有限公司代偿银行费用962184.09元、违约金65041.55元，合计1027225.64元；原告绿地集团（吴江）置业有限公司应返还被告蒋炳海购房款1300831元。上述款项抵销后，原告绿地集团（吴江）置业有限公司应返还被告蒋炳海273605.36元，于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16508元、公告费560元，由被告蒋炳海负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告绿地集团（吴江）置业有限公司，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费凭证提交我院。审 判 长 潘景信人民陪审员 沈舜心人民陪审员 张芹芳二〇一七年四月十三日书 记 员 陈 红 来源：百度“”