（2017）黔0524民初198号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-31
案件名称
（2017）198号原告王华彪诉被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案民事判决书
法院
织金县人民法院
所属地区
织金县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王华彪,贵州金鸿宇房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条
全文
贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0524民初198号原告：王华彪，男，1979年12月20日出生，汉族，个体工商户，住江西省抚州市资溪县。委托诉讼代理人：刘旭，贵州宇泰律师事务所律师。被告：贵州金鸿宇房地产开发有限公司，住所地：贵州金南大道金南商场3号楼18楼。统一社会信用代码：915205246927007603。法定代表人:林兴锋,该公司总经理。原告王华彪诉被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王华彪及其委托诉讼代理人刘旭、被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司法定代表人林兴锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华彪向本院提出诉讼请求：1、判决被告双倍返还原告支付的购房定金（含购房本金）共计3467630.4元。2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告王华彪增加诉讼请求：请求法院判决解除原、被告双方于2013年8月6日签订的《房屋认购合同》。事实和理由：2013年8月6日我与被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司签订了《房屋认购合同》，认购被告开发的织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号房屋一套，合同约定该房屋的总价款为5779384元。认购合同签订后，原告按约于2013年8月31日前向被告支付了购房定金共计1733815.2元。2014年1月6日，被告将本案的标的房屋出售给贵州省物资开发投资公司，导致双方无法签订正式的房屋买卖合同。请求法院支持我的诉讼请求。被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司辩称，原告所诉的合同签订时间及认购的房屋属实,同意解除双方于2013年8月6日签订的《房屋认购合同》，但原告支付的1733815.2元是购房款而不是定金，我公司并没有将本案标的房屋出售给第三人，而是将该房屋用于融资。本案争议的焦点：原告王华彪交付的1733815.2元是购房款或为定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告交付的1733815.2元的性质：原告王华彪于2013年8月6日、2013年8月29日分两次向被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司交付了1733815.2元，双方签订的《房屋认购合同》第5条约定：分期付款：于本合同签订当日及2013年8月31日以前分两次支付总房款的30%……”，且双方签订的《房屋认购合同》中并未约定定金条款，因此，原告王华彪支付的1733815.2元的性质应为购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，王华彪（乙方）与贵州金鸿宇房地产开发有限公司（甲方）就织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号房屋签订了《房屋认购合同》，约定“第一条房屋的基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于织金县城关镇金南路金南商城；位于第三层，房屋结构为框架，建筑面积1111.42平方米……。……第四条商铺价格。按建筑面积计算，该房屋售价为每平方米5200元，总金额为（人民币）伍佰柒拾柒万玖千参佰捌拾四元整。第五条付款方式。分期付款：于本合同签订当日及2013年8月31日以前分两次支付总房款的30%……。第六条交付期限。甲方应于2014年10月30日前取得该认购房屋许可证，并于取得预售许可证之日起两个月将该房屋交付给乙方。……第十三条甲方承诺。1、具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致认购合同无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应按乙方已付款2%的月息支付违约金。2、在本认购合同签署后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖（预售）合同》；并承诺在乙方携本认购合同与甲方签订《商品房买卖（预售）合同》时，甲方将完全履行本认购合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还乙方已付款，同时本认购合同自动失效。……第十五条关于产权登记的约定。在甲方取得商品房预售证之日起，甲、乙双方签署的《商品房买卖（预售）合同》，以合同内容的交付条件及交房时间为准，乙方接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理登记备案手续。……第十八条甲方取得预售证后，甲、乙双方签署正式的《商品房买卖（预售）合同》……”。原告王华彪按约于2013年8月6日、2013年8月29日分别交付了房款1470000元、263815.20元（即总房款的30%1733815.2元），被告分别于当日出具收据给原告，两份收据均注明为购商铺定金。另查明，被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司于2013年6月24日已经取得本案涉案房屋的商品房预售许可证。2014年1月6日，贵州金鸿宇房地产开发有限公司将涉案房屋出售贵州省物资开发有限公司，并签订了商品房买卖合同，当日在织金县房管事业局办理了商品房预售登记。本院认为，原、被告双方签订的《房屋认购合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，该预约合同合法有效。原告与被告签订预约合同的目的是为了今后条件成就时与被告订立本约，预约合同订立后，被告未按约定与原告签订本约，且将本案涉案标的房屋出售给他人，造成原告不能与被告订立本约的原因系被告不履行合同义务所致，故原告要求解除双方签订的《房屋认购合同》符合法律的规定。原告王华彪主张被告双倍返还原告支付的购房定金（含购房本金）共计3467630.4元的诉讼请求，双方签订的《房屋认购合同》中房屋的总价款明确，约定原告于2013年8月31日交付总房款的30%即1733815.2元，虽原告交付时，被告在收据中注明这定金，但该款的交付的基础是双方在预约合同中的约定，故原告王华彪主张交付的1733815.2元为定金与本案的事实不相符，其主张不予采纳。导致原、被告双方未能签订本约的过错在于被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司，对此被告应承担相应的违约责任；被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司以双方签订的《房屋认购合同》第十三条中约定的违约责任过高，请求按中国人了银行的同期同类贷款利率标准计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”、第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，由于原告主张要求被告双倍返还定金，原告的这一主张实际是要求被告承担不能订立本约的违约责任，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，就本案而言，造成原告实际损失为被告占用此款期间的利息，故被告请求适应减少的抗辩符合法律的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告王华彪与被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司于2013年8月6日签订的《房屋认购合同》。二、由被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王华彪的购房款1733815.2元，并以1733815.2元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率中三至五年年利率标准的1.3倍计算支付自2013年8月6日起至偿付之日止的违约金。案件受理费34541元，诉讼保全申请费5000元，共计39541元，由被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内申请人民法院强制执行。审 判 长 彭月发审 判 员 王敏敏人民陪审员 张文群二〇一七年四月十三日书 记 员 段玉蟾 搜索“”