（2016）粤0803民初1108号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-09-18

案件名称

黄健、湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司等与林钰然土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

湛江市霞山区人民法院

所属地区

湛江市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄健,湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司,林钰然

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

广东省湛江市霞山区人民法院民事判决书（2016）粤0803民初1108号原告:黄健，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人:唐振武，广东国邦（广州）律师事务所律师。原告:湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司，住所地湛江市霞山区解放西路31号海丰花园。负责人:周大川，经理。委托诉讼代理人:唐振武，广东国邦（广州）律师事务所律师。被告:林钰然，男，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人:谢曜蔚,广东万维律师事务所律师。原告黄健、湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司（以下简称：伟城二分公司）诉被告林钰然土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日受理后，依照普通程序公开开庭进行了审理。原告黄健、伟城二分公司的委托诉讼代理人唐振武，被告林钰然的委托诉讼代理人谢曜蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告黄健支付租金455400元及滞纳金207776.5元（均暂时计算至2016年8月止），其后的租金和滞纳金均计算至被告撤场之日止；2、解除原告伟城二分公司与被告的租赁合同关系；3、被告五天内拆除其在出租空地上所建的板房，搬走地上的所有设备及堆积物；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年12月31日，原告黄健与被告陈伟清、郁德庄签订《联营合同》，主要约定，海丰花园项目属原告黄健、陈伟清及郁德庄三方共同所有，项目挂靠原告伟城二分公司的总公司开发，挂靠湛江市伟城建筑工程有限公司施工。2009年2月13日，原告黄健与陈伟清、郁德庄签订《清算协议书》及《项目竞价转让协议书》，约定将海丰花园H幢的土地使用权及项目开发权通过竞拍方式在原告黄健与陈伟清、郁德庄之间竞买。2月20日，原告黄健以850万元中标。3月27日，原告黄健与伟城二分公司的总公司签订《项目挂靠承包协议》，约定海丰花园H幢的所有权归原告黄健所有，但为了便于开发、施工，项目继续挂靠伟城二分公司的总公司及湛江市伟城建筑工程有限公司。2012年8月24日，原告黄健以原告伟城二分公司的名义，与被告签订《土地使用权租赁合同》，约定海丰花园东面约3000平方米的空地出租给被告作商业用途使用，租赁期为2012年9月1日至2013年8月31日，租金按一季度41400元向原告伟城二分公司支付，每逾期一天按照尚欠租金的1‰支付滞纳金；合同期满后，如双方有意续约，则以一年为一个合同期经双方确认后继续履行。合同签订后，原告伟城二分公司按合同约定向被告提供了空地，被告一直使用空地至今。期间，被告向原告伟城二分公司支付了2012年9月至2013年11月5个季度的租金，2014年7月支付了40000元。两原告多次向被告追讨拖欠的租金，但截止至2016年6月，被告仍未支付拖欠的租金。两原告认为，《土地使用权租赁合同》合法有效，原告按约提供了空地给被告使用，被告理应支付租金，现被告拖欠租金，致使两原告的合同目的无法实现，被告已经违反了民法通则、合同法的相关规定。两原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院予以支持。被告辩称：一、《土地使用权租赁合同》约定的合同期限仅为一年，根据合同第二条的约定，合同期满后如双方有意续租的，经双方确认后继续执行。本案没有任何证据证明双方签订续租合同或经双方确认后继续履行。由此可见，合同履行期满，被告与伟城二分公司的合同权利义务终止。本案事实租赁合同关系的一方当事人是湛江市鸿庆房地产有限公司(以下简称鸿庆公司)和湛江市建筑安装工程公司(以下简称建安公司),而不是被告。合同期满后的2013年11月18日，鸿庆公司向伟城二分公司支付了2013年9月1日至同年11月30日的租金。2014年7月4日，鸿庆公司又向伟城二分公司支付了40000元租金。2015年6月18日，鸿庆公司将场地一半以6000元的价格出租给建安公司。由此可见，虽然被告与原告伟城二分公司签订合同，但实际使用土地的是鸿庆公司。二、《土地使用权租赁合同》的当事人是被告和伟城二分公司，黄健不是合同一方，根据合同相对性的原理，黄健不享有合同权利和承担合同义务，无权要求被告履行合同义务，故黄健不是本案适格原告，依法应驳回黄健的起诉。三、鸿庆公司支付租金的最后时间是2014年7月4日，原告起诉的时间是2016年6月30日，根据民法通则第一百三十六条的规定，原告的起诉已超过一年的诉讼时效期限，依法应驳回伟城二分公司的诉讼请求。四、涉案《土地使用权租赁合同》约定的滞纳金过高，折合年利率为36%，显然过高。根据《最高人民法院审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，应当以年利率24%计付滞纳金，建议法院予以调整。五、鸿庆公司和建安公司是本案事实租赁合同关系的一方当事人，两公司至今占有、使用租赁物，其享有权利的同时，也应承担相应的义务，即支付租金或者根据对方当事人的要求承担返还租赁物及其他义务。因此，为节省司法资源，应依法追加两公司参加诉讼，并判令其承担相应的责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院亦组织了当事人举证和质证。经审理查明如下事实：2012年8月24日，原告伟城二分公司与被告签订一份《土地使用权租赁合同》，合同主要约定，甲方即原告伟城二分公司同意将位于湛江市霞山区解放西路31号海丰花园东面的3000平方米空地出租给乙方即被告作商业用途使用，甲方保证对该地产拥有合法出租的权利；租赁合同期为一年，自2012年9月1日起至2013年8月31日止，合同期满后，双方如有意继续租赁，且对合同无异议，则合同以一年为一个合同期，经双方确认后继续履行；租金每月13800元，租赁押金为13800元；2012年8月31日前，乙方向甲方一次性支付第一季度（2012年9月1日至11月30日）的租金41400元和押金13800元后，合同生效，以后每逢下一个季度的首月15日前，乙方向甲方支付当季租金；双方同意，当甲方因开发建设或相关需要使用该地块时，甲方可随时终止本合同，收回地块，乙方在收到通知后30天内无条件将地产退还甲方；乙方必须按期缴交租金，否则每逾期一天按尚欠金额的1‰向甲方支付滞纳金；乙方不得以该地产作任何形式的抵押，乙方如果需将该地产全部或者部分转租给他人使用，则须经甲方书面同意，否则所有转租行为均属违约和无效，所产生的一切责任由乙方承担；如果乙方需要提前解除租赁合同，须提前书面通知甲方，并在缴清所有费用后15天内将该地产退还甲方，甲方不再向乙方退还已交的租金和租赁押金；本合同期满后双方不再续约或者双方同意解除租赁合同时，乙方须在5天内搬走在租赁期内新增的动产，甲方须在乙方交回地产的5天内退还租赁押金，否则每逾期一天按应退还金额的1‰计付滞纳金；合同在租赁期满后，如双方不再续约则自然终止，如果双方有意续约，可在本合同后加上续约期限，并由双方签字后继续生效。合同签订后的当月31日，被告依约向伟城二分公司交付了租赁押金13800元和2012年9月1日起至同年11月30日止第一季度的租金41400元，伟城二分公司的出纳王球为此向被告出具了两份收款收据。原告伟城二分公司随后亦将涉案场地交由被告使用，被告则将土地交由鸿庆公司、建安公司等使用。2013年1月16日、3月28日，被告向原告交付了2012年12月1日起至2013年2月28日止、2013年3月1日起至同年5月31日止的租金各41400元。原告伟城二分公司的出纳王球收到租金后，均向原告出具了收款收据。2013年7月29日，被告又从其个人银行账户向出纳王球的个人银行账户转账支付了2013年6月1日起至2013年8月31日止的租金41400元。2013年9月1日后，即合同约定的一年期限届满后，双方未签订新的合同，亦未在合同后添加续约期限，但被告并未将土地交回原告伟城二分公司占有、使用，而是继续将土地交由鸿庆公司等使用。2013年11月18日，鸿庆公司的员工黄玉芳通过个人银行账户，将第五笔租金41400元转账至原告伟城二分公司出纳王球的个人银行账户上。原告对被告继续使用土地未提出异议，且收取了上述租金41400元。由出纳王球出具给被告林钰然的收款收据中显示，该笔租金系2013年9月1日起至11月31日止的空地租金。2014年7月4日，被告父亲林如盛自其个人银行账户向出纳王球的个人银行账户转账支付40000元。王球为此出具一份收款收据给被告收执，收据内容为：今收到林钰然交来霞山区建设路H幢35号空地租金40000元。其后，因被告未继续支付租金,亦未交还场地，原告遂向本院提起了诉讼。另查明，2009年3月27日,原告黄健与湛江市伟城房地产开发有限公司（以下简称伟城公司）等签订一份《项目挂靠承包协议》，其中约定，“伟城海丰花园”H幢的所有权已归原告黄健所有，但为了便于开发和施工，该项目仍挂靠伟城公司开发。被告父亲林如盛系鸿庆公司的法定代表人。以上事实,有原、被告的身份证明、营业执照、项目挂靠承包协议、土地使用权租赁合同、收款收据、银行账户交易清单、银行个人业务凭证，以及开庭笔录、问话笔录等在案证实。本院认为,本案属土地租赁合同纠纷。原告伟城二分公司与被告签订的《土地使用权租赁合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者他人的利益，故属合法有效的合同。本案当事人的争议焦点为：1、《土地使用权租赁合同》的权利义务是否已经终止，被告应付租金是否已经清偿；2、鸿庆公司、建安公司与本案是否具有法律上的利害关系；3、原告黄健是否本案适格的主体；4、原告的起诉是否已经超过诉讼时效；5、合同约定的滞纳金是否过高应予调整。关于涉案合同权利义务是否已经终止，被告应付租金是否已经清偿的问题。《土地使用权租赁合同》中约定的租赁期限为一年，但合同期限届满后，当事人虽未在合同后添加续约期限，亦未签订新的合同，但被告仍然实际占有、使用土地，并支付部分租金，而原告亦无异议，且收取了被告支付的部分租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，《土地使用权租赁合同》应当继续有效，当事人的权利义务并未终止，但租赁合同的期限依法应为不定期。被告以交付了一年租金，合同已经履行完毕，权利义务已经终止的答辩意见，本院不予采纳。被告在合同约定的期限届满后，除支付了2013年9月1日至2013年11月31日的41400元租金，以及于2014年7月4日支付40000元租金外，没有证据其支付了其余的租金，故被告拖欠原告租金的事实，本院予以确认。根据查明的事实，至原告提起本案诉讼时止，被告尚欠原告2013年12月1日至2014年2月28日的租金1400元，以及2014年3月1日起至同年5月31日、2014年6月1日至同年8月31日、2014年9月1日至同年11月30日、2014年12月1日至2015年2月28日、2015年3月1日至同年5月31日、2015年6月1日至同年8月31日、2015年9月1日至同年11月30日、2015年12月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至同年5月31日、2016年6月1日至同年8月31日等每三个月的租金各41400元，合计414000元。即至起诉时至，被告拖欠的租金共计415400元（414000＋1400）。关于鸿庆公司、建安公司与本案是否具有法律上的利害关系的问题。被告主张，合同期限届满后，租金系由鸿庆公司支付，鸿庆公司将部分场地出租给建安公司使用，故鸿庆公司、建安公司与原告存在事实上的租赁合同关系，拖欠租金的是鸿庆公司和建安公司，而非被告。本院认为，被告向原告租赁土地后，其如何使用土地，或者将土地转租他人使用等，均不影响被告与原告之间的租赁合同效力。根据合同相对性原则，鸿庆公司、建安公司均与本案合同无法律上的利害关系。同理，原告黄健亦非本案租赁合同的当事人，其不是本案适格的当事人。原告黄健与原告伟城二分公司，或者与案外人伟城公司之间的合同，均与被告无关。关于本案的诉讼时效问题。诉讼时效的起算时间，应当从履行期限届满之日起计算。原告要求解除其与被告的租赁合同时，租赁合同仍在履行中。被告以原告的起诉已经超过一年诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求的意见，依法无据，本院不予采纳。关于合同约定的滞纳金是否过高的问题。涉案合同约定的滞纳金，显然是对逾期交纳租金一方的惩罚，以及对守约一方损失的补偿，故属于合同法上的违约金性质。原告向被告出租土地使用权，系基于该土地处于闲置未开发、使用的状态，当事人约定的租金已经足以体现出租期间的使用价值，结合当事人的实际损失、预期利益等综合因素，本院认为，按未付租金的日千分之一计付逾期付款的违约金，过分高于造成的损失的，应当予以调整。本案虽非民间借贷纠纷，但被告请求参照民间借贷的利率计算逾期付款的违约金，本院予以采纳。根据《土地使用权租赁合同》的约定，被告应当在每三个月的首月15日前向原告支付三个月的租金41400元，被告逾期支付，则应当自次日即16日起至清偿之日止，支付相应的逾期付款违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司与被告林钰然签订的《土地使用权租赁合同》。二、被告林钰然应于本判决书发生法律效力之日起三十日内，腾清租赁的位于湛江市霞山区解放西路31号海丰花园东面的3000平方米土地，将土地交还原告湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司使用。三、被告林钰然应于本判决书发生法律效力之日起十日内，向原告湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司支付2013年12月1日起至2016年8月31日的租金415400元及逾期付款额度违约金（按年利率24%计算，其中1400元租金的违约金自2013年12月16日起计至2014年7月4日止，其余未付的每三个月租金41400元的逾期付款违约金，自2014年3月16日起、2014年6月16日起、2014年9月16日起、2014年12月16日起、2015年3月16日起、2015年6月16日起、2015年9月16日起、2015年12月16日起、2016年3月16日起、2016年6月16日起，分别计至清偿之日止）。2016年9月16日起至将土地交还原告使用止期间的租金，仍按每三个月41400元的标准支付给原告。逾期支付，亦按年利率24%计付逾期付款违约金给原告。被告交付的租赁押金13800元，应当抵偿部分租金。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告湛江市伟城房地产开发有限公司二分公司其他的诉讼请求。五、驳回原告黄健的诉讼请求。本案受理费10431元，由被告林钰然负担7750元，原告负担2681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审　判　长　　蔡　毅审　判　员　　王玉燕人民陪审员　　王仕珠二〇一七年四月十三日书　记　员　　尤莉莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。关注微信公众号“”