（2017）陕01民终1559号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-11-12
案件名称
张小敏、周鲁宁等商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张小敏,周鲁宁,陕西天宇实业投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1559号上诉人（原审原告）张小敏，女，1972年7月3日出生，汉族，住西安市长安区。委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。上诉人（原审原告）周鲁宁，男，1968年12月11日出生，汉族，住西安市长安区。委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地：西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。法定代表人黄志平，该公司总经理。委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。上诉人张晓敏、周鲁宁因与上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，天宇公司的委托代理人朱晨，张晓敏、周鲁宁的委托代理人梁翼明出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让的方式取得位于西安市航天经济技术开发区的土地使用权后开发商品房对外出售，小区命名为“天赐颐府”。张晓敏、周鲁宁、天宇公司于2012年6月27日签订商品房买卖合同，约定张晓敏、周鲁宁购买天宇公司开发的上述小区21幢1单元8层10803号单元房一套，合同总价款为840799元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2012年6月27日支付房款计（人民币）伍拾万零柒佰玖拾玖元整（￥500799元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾肆万元整办理公积金贷款。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，张晓敏、周鲁宁向天宇公司支付了房款840799元，天宇公司于2016年4月24日向张晓敏、周鲁宁出具了正式发票，载明收到张晓敏、周鲁宁购房款840799元。天宇公司于2013年11月30日将房屋交付给张晓敏、周鲁宁。张晓敏、周鲁宁于2016年3月17日通过银行交纳了大修基金21209.15元。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，告知全体业主“其公司正在积极协调政府有关部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕”。时至张晓敏、周鲁宁起诉前，天宇公司仍未及时履行合同第十五条约定的义务，张晓敏、周鲁宁遂诉至法院要求天宇公司立即给其办理房屋产权证书，支付迟延办证违约金8407.99元并承担本案诉讼费用。庭审中，张晓敏、周鲁宁增加了诉讼请求，即被告若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金。张晓敏、周鲁宁在原审诉称，其与天宇公司签订商品房买卖合同，天宇公司虽向其交付了房屋，但迟延办理房屋产权证书。现要求天宇公司为其办理房屋产权证书；支付迟延办证违约金8407.99元；若于2017年1月31日前未将房产证办理完毕，从次日起按总房款万分之三/日追加违约金；本案诉讼费由天宇公司承担。天宇公司在原审辩称，其与张晓敏、周鲁宁存在商品房买卖合同关系，但就房屋产权证书（小证）的办理其仅有协助义务，且合同中对办理期限并未约定，其不存在延期问题；其仅有初始登记的义务（大证办理），若其对迟延办理大证应承担相应责任，张晓敏、周鲁宁就违约金计算的基准存在偏差，其请求应以驳回。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。同时，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张晓敏、周鲁宁、天宇公司经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，双方意思表示真实，现又无异议，该合同应为合法有效，对双方均具有约束力。双方应按合同约定的内容全面履行各自的义务。对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案张晓敏、周鲁宁按照合同约定履行了交付房款的义务，天宇公司虽履行了交付房屋的义务，但其未按照合同第十五条、补充协议五第五条之规定，张晓敏、周鲁宁于2013年11月30日收房，天宇公司应在2015年5月底前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为在事实上已构成违约，天宇公司理应在一定期限内协助张晓敏、周鲁宁办理房屋产权登记备案手续。基于天宇公司上述违约行为，张晓敏、周鲁宁依据合同约定要求天宇公司承担总房款1%的违约金即8407.99元之请求，于法有据，依法应予以支持。张晓敏、周鲁宁要求天宇公司自2017年2月1日起按房价款的日万分之三追加违约金之诉请，无事实及法律依据，对此不予支持。天宇公司认为合同第十五条约定“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因天宇公司已实际收取了以张晓敏、周鲁宁名义支付的全额房款，对其理由原审法院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助原告张晓敏、周鲁宁办理完毕位于西安市航天技术开发区房屋所有权证的登记备案手续。二、被告陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告张晓敏、周鲁宁逾期办证违约金人民币8407.99元。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告已预交，由被告承担。宣判后，张晓敏、周鲁宁与天宇公司均不服原审判决，向本院提起上诉。张晓敏、周鲁宁上诉称，1、双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，在补充协议附件八中也明确约定天宇公司有义务为其办理房产证书。2、其与天宇公司对延迟办理大证的违约金承担数额在原合同中有明确约定，但对迟延办理房产证（即小证）的违约责任未进行约定，根据《商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十八条的规定，天宇公司应按照银行同期贷款利率承担违约责任，故请求二审法院：1、撤销原审判决第三项，改判天宇公司承担违约责任（自2017年1月31日起以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、二审案件受理费由天宇公司承担。天宇公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为张晓敏、周鲁宁办理产权证的义务，只负有协助义务，双方《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条关于办理产权登记的补充约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因此属于无效条款，故二审法院不应采纳。2、张晓敏、周鲁宁所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，并不适用于本案，因为双方在签订《商品房买卖合同》时对由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的情况已经约定了违约责任的具体承担方式，故张晓敏、周鲁宁仅有权要求其公司按照合同约定承担已付房价款1%的违约金，无权要求其公司再支付其他任何费用。故请求驳回张晓敏、周鲁宁的上诉请求。天宇公司上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向张晓敏、周鲁宁承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，张晓敏、周鲁宁起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，张晓敏、周鲁宁也提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为张晓敏、周鲁宁办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、如张晓敏、周鲁宁要追究其公司逾期办理大证的违约责任，原审法院对于延期办证违约金的计算方式存在偏差。因张晓敏、周鲁宁是通过贷款方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为张晓敏、周鲁宁支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为张晓敏、周鲁宁与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。张晓敏、周鲁宁不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回张晓敏、周鲁宁的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由张晓敏、周鲁宁承担。张晓敏、周鲁宁辩称，原审法院判决公平合理，适用法律正确，请求维持。二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，张晓敏、周鲁宁与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张晓敏、周鲁宁用支付首付购房款及办理公积金贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款。天宇公司也向张晓敏、周鲁宁交付了涉案房屋。现张晓敏、周鲁宁以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。张晓敏、周鲁宁已经向天宇公司支付了全部购房款840799元，原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担8407.99元逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回张晓敏、周鲁宁的诉讼请求的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。对于张晓敏、周鲁宁上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行上述义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故对张晓敏、周鲁宁的该上诉请求，因无合同约定，也无法律依据，对该请求本院依法不予支持。天宇公司未按照合同的约定在约定的期限内将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致张晓敏、周鲁宁不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助张晓敏、周鲁宁办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助张晓敏、周鲁宁办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第21幢1单元8层10803号房屋所有权登记手续。综上，变更原审判决第一项。维持原审判决第二项、第三项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5028号民事判决第二项、第三项。二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5028号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助张晓敏、周鲁宁办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第21幢1单元8层10803号房屋所有权登记手续。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，张晓敏、周鲁宁已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审诉讼费，张晓敏、周鲁宁预交50元，由张晓敏、周鲁宁承担；陕西天宇实业投资有限公司预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向张晓敏、周鲁宁支付。本判决为终审判决。审判长 徐琳茹审判员 张秦生审判员 王慧芳二〇一七年四月十三日书记员 高 柱 关注微信公众号“”