（2017）陕0103民初2535号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-08-04
案件名称
陕西地方电力房地产有限责任公司与雷飞、杨聪及中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市碑林区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西地方电力房地产有限责任公司,雷飞,杨聪,中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条
全文
西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0103民初2535号原告：陕西地方电力房地产有限责任公司，住所地：西安市长安区雁塔南路南段曲江“观山悦”楼盘内。法定代表人：吕亚雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：白景科，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁珏洁，陕西锦园律师事务所律师。被告：雷飞，男，1982年3月6日出生，汉族，无业。被告：杨聪，女，1982年11月10日出生，汉族，无业。二被告共同委托诉讼代理人：张守华，陕西博纳新律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行，住所地：西安市新城区长乐西路3号。负责人：祝国标，该支行行长。委托诉讼代理人：董亚军，男，该支行员工。原告陕西地方电力房地产有限责任公司与被告雷飞、杨聪及第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行（以下简称光大银行长乐西路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁珏洁、二被告共同委托诉讼代理人张守华、第三人委托诉讼代理人董亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西地方电力房地产有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告雷飞签订的合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》；2、判决被告雷飞配合原告注销合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》的备案登记；3、判决被告雷飞将位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段的曲江观山悦项目第34幢2单元22层22201号房腾空并返还原告；4、判决被告雷飞赔偿解除上述《商品房买卖合同》给原告造成的损失人民币245797.28元；5、判决被告雷飞向原告支付上述《商品房买卖合同》的违约金人民币158468.4元；6、判令被告雷飞和杨聪向原告偿还原告代偿的第三人贷款本息人民币1103321.58元；7、判决第三人光大银行长乐西路支行解除西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段的曲江观山悦项目第34幢2单元22层22201号房的预抵押登记；8、诉讼费由被告雷飞承担。事实和理由：原告与被告雷飞与2013年11月23日签订合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》，约定雷飞购买原告位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段的曲江观山悦项目第34幢2单元22层22201号房，建筑面积共170.47平方米，购房总金额为人民币1584684元，付款方式为银行按揭：被告已付清首付款人民币484684元，余款人民币110万元以银行按揭贷款方式支付。2013年12月10日，原告、二被告及第三人签订《个人贷款合同》，约定由第三人为被告提供110万元贷款用于支付被告雷飞购买的前述房屋的购房款，贷款期限为120个月，担保方式为二被告以所购买的前述房屋提供抵押担保，原告为该笔贷款提供连带责任保证担保。前述合同签订后，原告依约将房屋交付给二被告，第三人依约向二被告发放了贷款，但二被告未按约向第三人偿还贷款本息。2015年11月23日，第三人向西安市新城区人民法院提起诉讼，解除了上述《个人贷款合同》，经过执行程序，原告基于连带保证责任代二被告偿还了按揭贷款本息等费用共计1103321.58元。因二被告逾期偿还贷款，给原告造成经济损失，现原告根据前述《商品房买卖合同》附件七第四条：“买受人通过按揭方式取得银行贷款后，如发生连续二期不向银行偿还月供或被银行起诉导致出卖人承担保证责任时，若出卖人与银行达成共识，出卖人即可解除双方之间的买卖合同，买受人应返还商品房，并向出卖人支付合同总房价的10%作为违约金”之约定及担保法第三十条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，要求解除与雷飞签订的《商品房买卖合同》并要求被告雷飞承担返还原告房屋、赔偿损失、支付违约金和代偿款项等责任，因雷飞与杨聪系夫妻关系，上述债务属夫妻共同债务，二被告应共同承担。被告雷飞、杨聪辩称，同意原告诉请1、2、3、5；不同意原告诉请4，认为二被告已经同意按约承担10%的违约金，再承担损失显失公平，且原告主张的损失系通过网站估算，缺乏客观公正性。诉请7与二被告无关；针对原告诉请6，同意支付原告代二被告偿还的贷款本息等费用1103321.58元，但应扣除已支付的110万元。本案在审理过程中，二被告向本院提出反诉请求，要求原告：1、返还剩余购房款322894元；2、反诉费由原告承担。反诉事实与理由：涉案房屋总价1584684元，二被告实际向原告支付了购房首付款人民币484684元，从银行贷的110万元也已经支付给原告，扣除原告代为偿还的本息1103321.58元及10%的违约金158468.4元，原告还需返还二被告购房款322894元。原告对二被告的反诉辩称，同意退还二被告剩余购房款，但除了要扣除其代为偿还的贷款本息等费用1103321.58元及10%的违约金158468.4元之外，还要扣除给原告造成的损失245797元，实际应返还二被告购房款金额为77097元。第三人光大银行长乐西路支行述称，原告代偿前述款项后，现在还余一千多元的利息没有偿还清，若偿还清该笔利息，就同意原告诉请7解除涉案房屋的预抵押登记。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，认定如下：关于原告主张的因房价波动造成的经济损失，原告与被告雷飞在《商品房买卖合同》中对一方违约导致合同解除后因市场波动房价变化等产生的价格差额没有明确约定，且双方对约定违约方应按总房价10%承担违约金均无异议。庭审中，原告明确表示对其主张的实际损失数额不申请司法鉴定。对原告主张的245797.28元的损失，因证据不足，依法不予确认。根据西安市新城区人民法院2017年2月17日作出的（2017）陕0102执43号《西安市新城区人民法院结案通知书》显示：“我院受理的申请执行人第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行与被执行人雷飞、杨聪、陕西地方电力房地产有限责任公司借款纠纷一案，现已依法扣划被执行人银行存款，并已将执行款项全部发还申请人。该案执行终结。”现第三人光大银行长乐西路支行主张该案尚未还清之说法，无事实依据，不予采信。依据生效法律文书，认定上述案件中的执行款项已经全部发还给第三人。本院认为，二被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。依法解除原告与被告雷飞签订的合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》，被告雷飞配合原告注销涉案房屋的备案登记，二被告将位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段的曲江观山悦项目第34幢2单元22层22201号房腾空并返还给原告，二被告向原告支付违约金158468.4元。本案涉案房屋总价款为1584684元，二被告已向原告支付了首付款人民币484684元，余款人民币1100000元以银行按揭贷款方式支付给原告。因二被告逾期还款，原告代二被告向第三人偿还了贷款本息等费用合计1103321.58元，扣除原告已经收到的1100000元，二被告实际还应向原告返还代付的贷款本息等费用3321.58元。关于原告主张的因房价变化造成的损失245797.28元一项，因原告没有提供合法有效的证据证明造成该损失的事实成立以及实际损失的数额，依法应承担举证不能的法律后果，对此因无事实依据，依法不予支持。第三人光大银行长乐西路支行所述的利息尚未还清一节，因无事实依据，依法不予采信，第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行依法应解除涉案房屋的预抵押登记。关于二被告提出的反诉请求理由成立，依法予以支持。原告应依法返还二被告购房款484684元。综上所述，依法解除原告与被告雷飞签订的合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》，被告雷飞配合原告注销涉案房屋的备案登记，二被告将涉案房屋腾空并返还给原告并向原告支付违约金158468.4元、代付的贷款本息等费用3321.58元。对原告主张的损失，依法不予支持。二被告提出的反诉请求理由成立，原告应返还二被告购房款484684元。第三人光大银行长乐西路支行依法解除涉案房屋的预抵押登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、原告陕西地方电力房地产有限责任公司与被告雷飞签订的合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》予以解除。二、被告雷飞在本判决生效后十五日内配合原告陕西地方电力房地产有限责任公司注销合同登记号为Y13136411的《商品房买卖合同》的备案登记。三、被告雷飞、杨聪在本判决生效后十五日内将位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段的曲江观山悦项目第34幢2单元22层22201号房腾空并返还原告陕西地方电力房地产有限责任公司。四、被告雷飞、杨聪在本判决生效后十日内支付原告陕西地方电力房地产有限责任公司违约金158468.4元。五、被告雷飞、杨聪在本判决生效后十日内支付原告陕西地方电力房地产有限责任公司代偿的银行贷款本息等费用3321.58元。六、原告陕西地方电力房地产有限责任公司应依法返还被告雷飞、杨聪购房款484684元，该款项与第四、五项判决款项相抵后，原告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告雷飞、杨聪余款322894元。七、第三人中国光大银行股份有限公司西安长乐西路支行在本判决生效后十五日内解除西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段的曲江观山悦项目第34幢2单元22层22201号房的预抵押登记。八、驳回原告陕西地方电力房地产有限责任公司其余诉讼请求。案件受理费21440元，减半收取10720元（本诉9184元，反诉1536元），由原告陕西地方电力房地产有限责任公司负担7185元，被告雷飞、杨聪负担3535元。此款原告已预交18368元，被告雷飞、杨聪已预交3072元，本院各退一半，被告雷飞、杨聪在本判决生效后十日内支付原告陕西地方电力房地产有限责任公司1999元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 刘 曼二〇一七年四月十三日书记员 程时娟 微信公众号“”