（2017）沪0113民初2333号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2018-07-16

案件名称

张菊英、张士英等与上海高境物业管理有限公司、张树源确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张菊英,张士英,张惠玉,张树源,上海高境物业管理有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初2333号原告：张菊英，女，1953年10月2日生，汉族，住上海市宝山区。原告：张士英，女，1955年10月15日生，汉族，住址同上。原告：张惠玉，女，1957年8月24日生，汉族，住上海市徐汇区。上列三人共同委托诉讼代理人：刘军，上海星秀律师事务所律师。被告：张树源，男，1952年2月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李家騄，上海市棣陆律师事务所律师。被告：上海高境物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：路治华，经理。委托诉讼代理人：陆燕萍。原告张菊英、张士英、张惠玉与被告张树源、上海高境物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯利兵独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告张菊英、张士英、张惠玉及其委托诉讼代理人刘军、被告张树源及其委托诉讼代理人李家騄、被告上海高境物业管理有限公司(以下简称“高境物业”)的委托诉讼代理人陆燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张菊英、张士英、张惠玉向本院提出诉讼请求：确认两被告就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的上海市公有住房出售合同无效，两被告配合将系争房屋恢复原状。事实和理由：三原告及被告张树源是兄妹关系。2001年，父母居住的上海市宝山区胡家桥87号房屋被拆迁，动迁时母亲虞雅兰已是精神病人，没有正常的行为能力，父亲张祥囡瘫痪，动迁的事情均由张树源代理，张祥囡仅在动迁协议上签字，对动迁过程并不清楚。当时有两本户口本，故签订了两份动迁安置协议，其中一份协议是张祥囡签订的，被安置人有三原告和父母共五人，安置取得系争房屋和宝山区共和一村XXX号XXX室(以下简称“共和一村房屋”)共两套房屋，在所有安置对象并未协商一致的情况下，拆迁人暂将三原告及张祥囡分配到共和一村房屋内，将虞雅兰分配到系争房屋内。另一份协议是张树源签订的，安置取得宝山区共和二村XXX号XXX室房屋(以下简称“共和二村房屋”)，安置对象为张树源一家三口。虞雅兰于2014年3月去世，张祥囡于2016年8月去世。2016年12月25日，三原告找张树源索取共和一村房屋的公房租赁证未果，后经查询，方得知系争房屋已经于2003年被张树源买下产权。综上，张树源购买系争房屋产权时，虞雅兰系精神病人，其同意张树源购买及办理手续的委托当属无效，侵犯了原告的权益，故原告诉请如上。被告张树源辩称，2001年动迁时，为了获得更多的动迁利益，张祥囡办理了三级XXX残疾证，虞雅兰办理了二级XXX残疾证，但事实上虞雅兰精神正常，具有行为能力，也从未有就诊精神分裂症的疾病记录。张树源和虞雅兰的户口都是于2002年5月直接从被动迁房屋迁入系争房屋内的，购买产权时张树源是同住成年人，享有购房权利。2003年8月在商议购买产权时，虞雅兰和张祥囡明确表示不主张房屋产权，只要求居住权，并由张树源养老送终。签订职工家庭购买公有住房协议书时，虞雅兰也亲自到高境物业，并在协议上亲笔签名。综上，两被告之间的出售合同合法有效，张树源不同意原告的诉请。被告高境物业辩称，根据规定，户口迁入房屋一年以上年满18周岁的成年人可以购买公房。张树源的户口于2002年4月迁入系争房屋，于2003年8月签订购房协议和出售合同，符合购买条件，两被告签订的出售合同是有效的。本院经审理查明以下事实：三原告与张树源系兄妹关系，张祥囡和虞雅兰系四人的父亲和母亲。虞雅兰于2014年3月去世，张祥囡于2016年8月去世。2003年8月16日，虞雅兰、张树源签订职工家庭购买公有住房协议书，载明：房屋承租人或受配人虞雅兰经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，确定为张树源所有。约定的所有权人承诺，保证老年人虞雅兰的居住权利。经约定的所有权人同意，委托张树源代为办理购买公有住房的一切手续。协议书下方，分别由虞雅兰、张树源的签名及印章。同年8月29日，张树源与高境物业签订上海市公有住房出售合同，购买下系争房屋产权，房屋售价为44,231元，实际付款金额为人民币35,385元。另查明，2001年8月、9月，因胡家桥87号房屋拆迁，张树源、张祥囡分别与拆迁人签订房屋拆迁安置协议。其中，张树源一家三口被安置了共和二村房屋，租赁户名为张树源的妻子。张祥囡、虞雅兰及三原告被安置了系争房屋和共和一村房屋两套公房，系争房屋的新配房人员及租赁户名为虞雅兰一人，共和一村房屋的新配房人员为张祥囡及三原告，租赁户名为张祥囡。2002年4月，张祥囡及原告张士英、张菊英的户口迁至共和一村房屋。同年5月9日，虞雅兰、张树源的户口迁至系争房屋。2004年1月30日，虞雅兰的户口迁至共和一村房屋。庭审中，为证明己方主张，原告提供以下证据：1、残疾人证及上海市残疾人员登记、评定表，证明虞雅兰精神异常30年，诊断为精神分裂症，2002年鉴定为XXX残疾二级，残疾人联合会颁发了残疾人证，因此虞雅兰在精神病未被治愈前，应为限制行为能力人；2、证人证言，原告申请罗月兰、陶菊妹出庭作证，证人表示虞雅兰的精神是异常的。张树源的质证意见为：1、真实性无异议，但该残疾人证是动迁时为了取得更多的动迁利益而申请办理的；2、证人证言不能证明虞雅兰精神状况不正常、是无行为能力人。张树源提供以下证据：1、虞雅兰死亡证明，证明虞雅兰去世后，即使房屋恢复原状，同住成年人还是张树源一人；2、张祥囡的残疾证，证明动迁时为了争取动迁利益，张祥囡也申请了残疾证；3、户籍摘录，证明张树源的户口在系争房屋内，符合购房条件；4、证人证言，张树源申请证人陶某某出庭作证，证明虞雅兰精神没有不正常。原告的质证意见为：1、真实性无异议；2、真实性无异议，不认可证明内容；3、真实性无异议，但张树源没有资格代理虞雅兰，也没有资格将户口迁入系争房屋，即使虞雅兰同意其迁入户口，由于虞雅兰没有行为能力，其行为是无效的；4、不认可证人证言。在本案审理过程中，原告表示，动迁时，张祥囡患病，动迁的事情都是由张树源代理的，住房调配安置也没有征得三原告的同意。动迁后，父母共同居住在共和一村房屋内，系争房屋用于出租，父母也没有提及过两套房子应如何分配。张树源一家居住在共和二村房屋内。张树源的户口只是空挂在系争房屋内，也从未和父母同住过。动迁后的户口如何迁是由张树源决定的，三原告拿不到家里的户口本，是2、3年后才知道自己户口的迁移情况。张祥囡的精神状况是正常的，生活可以自理。张树源表示，系争房屋出租了2年后收回，张树源的儿子结婚后就住进去了。共和一村房屋是父母居住的，平时由张树源过去照顾，2011年张树源退休后也搬进去和父母共同居住。系争房屋是父母要求张树源购买的，张树源购房时使用的是单位公积金和工龄。以上事实，有三原告提供的房屋拆迁安置协议、住房调配单、租用居住公房凭证、职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、上海市房地产权证、残疾人证、户籍摘抄，张树源提供的住房调配单、残疾人证、户口簿，及双方当事人的陈述等证据予以佐证，可以认定。本院认为，首先，张树源购买系争房屋产权时，虞雅兰系该房屋的承租人，张树源系同住成年人，两人的户口均在内，根据出售公有住房的相关规定，张树源享有购房资格。其次，虞雅兰虽持有XXX残疾人证，但其民事行为能力状况并未经确认，从其生活状况及亲自到场签合同看，其至少具备一定的民事行为能力。况且其与配偶张祥囡一直共同生活，即使虞雅兰不具备相应的民事行为能力，也应当由张祥囡履行法定监护人的职责。根据原告的表述，张祥囡的精神正常，具备辨别及行为能力，在夫妻共同生活的过程中决定购买公有住房此类家庭重要事项时，应当是知晓并同意的。再次，张树源购房发生在2003年，虞雅兰和张祥囡分别于2014年和2016年去世，在长达十几年的时间内，虞雅兰或张祥囡理应对系争房屋尽到妥善注意义务，如果他们不曾同意张树源购房，不可能不提出异议。此外，虞雅兰2014年去世后，张祥囡及其子女也应当对虞雅兰的财产进行清点和处置，若发现张树源擅自购买房屋产权，也理应主张权利。综上，三原告在虞雅兰、张祥囡皆去世后，要求确认系争房屋出售合同无效等诉请，缺乏事实依据，也有违生活常理，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于使用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告张菊英、张士英、张惠玉要求确认上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效、将房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取为453元、财产保全费5,000元，由原告张菊英、张士英、张惠玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　侯利兵二〇一七年四月十三日书记员　　袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《最高人民法院关于使用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：