（2016）粤01民终16858号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广州海伦堡物业管理有限公司（原名：广州中颐物业管理有限公司）与朱伟华房屋租赁合同纠纷2016民终16858二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州海伦堡物业管理有限公司,朱伟华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16858号上诉人（原审原告）:广州海伦堡物业管理有限公司（原名：广州中颐物业管理有限公司），住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：陈文彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈家敏，该司职员。被上诉人（原审被告）：朱伟华，1976年11月25日，住江西省南昌市进贤县。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司（以下简称广州海伦堡公司）因与被上诉人朱伟华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人广州海伦堡公司的代理人陈家敏到庭参加诉讼。朱伟华经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。广州海伦堡公司上诉请求:1、依法撤销一审判决；2、改判一审判决第二项中有关滞纳金的计算标准为每日0.2%的计付标准；3、改判朱伟华需向广州海伦堡公司支付管理费及违约金共54297.86元；4、判令一二审诉讼费及公告费由朱伟华承担。事实和理由：1、一审判决认为“中颐公司的该主张属于管理合同关系，与本案的房屋租赁合同纠纷所处理的租赁关系分属两个不同的法律关系，且中颐公司亦未提交其他证据证明商户管理费属于租金的一部分，故对于中颐公司要求朱伟华缴纳商户管理费、物业管理费及其相应滞纳金的主张，本院不予支持”有误。第一，广州海伦堡公司与朱伟华签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》及《广州市番禺区房屋租赁合同补充协议》，约定朱伟华向广州海伦堡公司承租位于XX路XX号商铺，双方签订的协议明确约定了广州海伦堡公司为朱伟华提供物业管理，其中2011年1月1日至2011年6月30日合计每月449元，2011年7月1日至2012年12月31日每月管理费为3879元（包括管理费449元和商户管理费3430元），2013年1月1日至2013年12月31日每月管理费4153元（包括管理费449元和商户管理费3704元）。一审法院既然认定广州海伦堡公司与朱伟华签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》及《广州市番禺区房屋租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，则不应否决双方对管理费的相关约定。朱伟华对此项收费并未提出异议，且曾依此标准缴纳过管理费。第二，广州海伦堡公司在一审时提交的《申请书》证明朱伟华对欠费申请分期付款，但并无对欠费金额及欠费项目（租金、管理费）提出异议。由此可见，即使广州海伦堡公司未提交其他证据证明商户管理属于租金的一部分，但根据双方的协议约定及朱伟华对欠费金额的默认，均可确认广州海伦堡公司主张的物业管理费（管理费及商户管理费）的合法性及有效性，朱伟华均应依约支付。第三，一审法院认为广州海伦堡公司主张的管理费与本案的租赁合同纠纷分属两个不同的法律关系有误。首先，物业费的产生是以租赁关系的存在为前提，如租赁关系的解除物业管理关系亦会同时解除，二者之间实质为主次合同关系，不应割裂处理。一审法院判决驳回了广州海伦堡公司要求朱伟华给付管理费及滞纳金的诉讼请求，严重损害了广州海伦堡公司的合法利益。二、一审法院依职权调整违约金的计算标准不符合法律的规定，违背合同当事人“意思自治”原则。第一，根据《合同法》114条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第27条的规定，只有当事人申请对违约金调整时，法院才予以调整，当事人没有提出调整的申请，因此法院不应对违约金主动予以调整。另，根据《合同法》114条第一款的规定，可知《合同法》并未对违约金的数额作出禁止性规定，法不禁止即许可，因此只要对违约金标准的约定是双方真实的意思表示，就应合法有效。第二，朱伟华在收到广州海伦堡公司的催费通知后，提交了《申请书》要求分十期按月分摊欠费，但朱伟华仍未申请调低违约金，说明朱伟华在收到催费函后已对违约的利害后果充分了解并愿意接受广州海伦堡公司依约对其违约的责任约束，对此法院不应予以主动调整违约金标准。另，违约方请求法院对违约金予以适当减少或守约方请求法院对违约金予以适当增加时，按“谁主张，谁举证”的原则，主张方应承担相应的举证责任，因此如朱伟华需减少违约金，应由朱伟华对其主张进行举证。第三，根据合同法司法解释二的规定，广州海伦堡公司与朱伟华约定的每日0.2%的计付标准计算并没有超过造成损失的百分之三十，故并不符合合同法第114条第二款的规定，因此不应予以调整减低。朱伟华二审未答辩。广州海伦堡公司向一审法院起诉请求：1、确认广州海伦堡公司与朱伟华之间的广州市番禺区桥南街XX路XX号商铺租赁合同关系已于2013年3月28日解除；2、朱伟华向广州海伦堡公司支付至合同解除时止的租金、管理费、代收水电费，以及以拖欠费用为本金按0.2%/天自拖欠之日起至全部费用清付时止的滞纳金（暂计至2013年3月15日，合计拖欠租金、管理费、代收水电费、滞纳金共108225.74元），并支付违约金7408元，上述款项合计115633.74元；3、朱伟华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市番禺区桥南街XX路XX号商铺（以下简称涉讼商铺）均为案外人广州市维某房地产有限公司（以下简称维某公司）所有。2010年11月1日，广州海伦堡公司作为承租人（乙方）与案外人维某公司作为出租人（甲方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》（登记备案号：穗番租备2011D1xxxx260058），约定甲方同意将包括涉讼商铺在内的19间商铺出租给乙方经营使用，租赁期限为2010年11月1日至2015年12月31日。2010年12月21日，广州海伦堡公司作为出租人（甲方）与朱伟华作为承租人（乙方）签订《广州市番禺区房屋租赁合同》（登记备案号：穗番租备201xxx0260550），约定甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，约定的租赁期限自2011年11月1日至2015年12月31日，其中，2011年1月1日至2011年6月30日为免租期，2011年7月1日至2012年12月31日的月租金为3430元，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为3704元，2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为4001元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为4321元；租金按月结算，由乙方在每月第10日缴付租金给甲方；乙方应当依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金。同日，广州海伦堡公司作为出租人（甲方）与朱伟华作为承租人（乙方）又就涉讼商铺签订《广州市番禺区房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁期内，乙方于每月10日前按期所使用的水电费数额（以甲方或物业公司抄表及所计算的分摊数额为准）向甲方或物业管理公司支付上月水电费（水电费按商业收费标准计算，包括公共水电分摊），逾期支付水电费的，除仍应如数补交外，还需按所欠总金额以每日2‰的标准向甲方支付违约金；乙方须于每月十日前主动到甲方或甲方指定的财务部门支付当月租金，如当月十日为公众假期，则支付租金的期限顺延至公众假期届满后的第一天，乙方逾期支付租金的，除仍应如数补交外，还需按所欠租金总额以每日2‰的标准向甲方支付违约金；乙方除应向甲方支付涉讼商铺租金外，还需负担与该物业有关的物业管理费，2011年1月1日至2011年6月30日每月管理费为449元，2011年7月1日至2012年12月31日每月管理费为3879元，2013年1月1日至2013年12月31日每月管理费4153元，2014年1月1日至2014年12月31日每月管理费为4450元，2015年1月1日至2015年12月31日每月管理费为4770元；乙方逾期支付物业管理费或者其他费用的，除仍应如数补交外，还需按有关约定、规定的标准向物业管理公司等单位支付违约金；乙方逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《广州市番禺区房屋租赁合同》及本协议，收回该物业重新出租，甲方单方面解除《广州市番禺区房屋租赁合同》及本协议的，甲方及物业管理公司除不予返还乙方所支付的租赁保证金等保证金、公用水电周转金外，还有权要求乙方支付相当于当期二个月租金的违约金。一审诉讼中，广州海伦堡公司称朱伟华自2011年10月起开始拖欠涉讼商铺的租金，广州海伦堡公司曾于2012年6月29日、2012年9月11日、2012年10月16日、2013年1月16日向朱伟华寄发《关于XX路XX号商铺的欠费知会函》催缴商铺租金及滞纳金，朱伟华亦于2012年11月15日向广州海伦堡公司申请分十期按月摊还所欠租金及其他相关费用。但2013年3月朱伟华私自撤离物业，故广州海伦堡公司于2013年3月28日到出租屋管理中心办理了租赁合同的注销手续，现广州海伦堡公司主张朱伟华向其支付涉讼商铺至2013年3月28日止拖欠的租金、管理费、代收水电费以及滞纳金（滞纳金的计算标准为以拖欠费用为本金，自拖欠之日起至全部费用付清时止，按0.2%/天计算，暂计至2013年3月15日）。其中，租金部分：朱伟华拖欠2011年10月、2012年3月至10月、2013年1月至3月的租金，2011年10月租金标准为3430元，经广州海伦堡公司减免114.31元后为3315.69元，2012年3月至10月的租金标准为3430元，2013年1月至3月的租金标准为3704元，朱伟华拖欠的租金本金共计41867.69元，前述拖欠的租金因朱伟华未缴交，应支付相应滞纳金，另外2012年12月的租金本金虽已缴清，但因迟延缴纳，仍产生144.06元滞纳金，故以上滞纳金根据涉讼《租赁合同》约定的计算标准计算共18788.06元，广州海伦堡公司同意减免7308.89元，朱伟华应付的滞纳金为11479.17元；商户管理费及其滞纳金部分与租金及其滞纳金的计算标准和拖欠数额一致；物业管理费部分：朱伟华拖欠2013年2月至3月物业管理费，按照449元的物业管理费标准，朱伟华共拖欠物业管理费898元，并应支付该项拖欠费用的滞纳金，另由于2012年12月的物业管理费本金虽已缴清，但因迟延缴纳，仍产生19元滞纳金，故以上朱伟华应支付的物业管理费滞纳金为53元；代收水费部分：朱伟华拖欠2013年2月至3月的代收水费，其中，2月为372元，3月为172元，合计拖欠代收水费544元，滞纳金方面，2012年12月的代收水费虽已缴清，但因迟延缴纳，仍产生10.75元滞纳金，故朱伟华应当支付的代收水费滞纳金为37.02元，以上所有租金、管理费、代收水费本金及相应滞纳金合计为108225.74元。上述费用由于广州海伦堡公司向朱伟华催缴未果，于2013年3月29日向一审法院提起诉讼，要求解决。一审法院认为，广州海伦堡公司与朱伟华签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，依法成立并生效。合同签订后，双方当事人应全面、善意地履行合同义务。朱伟华租赁房屋后，自2011年10月起开始拖欠租金，其行为已构成违约。根据双方签订的《广州市番禺区房屋租赁合同补充协议》约定，朱伟华逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，广州海伦堡公司有权在不发函催缴的情况下单方解除《广州市番禺区房屋租赁合同》及《补充协议》。广州海伦堡公司据此以朱伟华自2011年10月起拖欠涉讼商铺租金为由于2013年3月28日办理了《广州市番禺区房屋租赁合同》备案注销手续，并主张双方签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》及《补充协议》已于2013年3月28日解除，该主张符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。现广州海伦堡公司已于2013年3月28日收回涉讼商铺，朱伟华在租赁使用涉案房屋期间应按照合同缴纳租金。朱伟华拖欠了2011年10月、2012年3月至10月、2013年1月至3月的租金，按照《广州市番禺区房屋租赁合同》确定的租金标准，2011年与2012年的月租金为3430元，2013年的月租金为3704元，故朱伟华拖欠的租金共计41982元，现广州海伦堡公司自认将朱伟华2011年10月的月租金减免114.31元为3315.69元，故朱伟华应向广州海伦堡公司缴交的拖欠租金为41867.69元。关于朱伟华拖欠的租金滞纳金问题，广州海伦堡公司主张根据《广州市番禺区房屋租赁合同》及《补充协议》约定的每日0.2%的计付标准计算，但该约定的计付标准过高，且广州海伦堡公司未举证证明朱伟华迟延缴纳租金给其造成的实际损失，故一审法院将违约金标准调整为以当月应缴租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。由于合同约定朱伟华应在每月第10日缴付租金，因此，滞纳金分别从拖欠租金的当月11日起计至清偿之日止，每月的滞纳金的累计总额以月租金为限。另外，关于广州海伦堡公司主张的2012年12月租金的滞纳金问题，广州海伦堡公司认为该月租金虽已缴清，但因迟延缴纳，仍产生144.06元的滞纳金。由于广州海伦堡公司并无证据证明朱伟华是何时缴纳了该月的租金以及广州海伦堡公司的该项主张是如何计算，因此，一审法院对该主张不予支持。关于广州海伦堡公司主张的管理费部分，广州海伦堡公司称商户管理费在租赁合同中为租金的一部分，但双方并无就该种租金收取方式签订其他补充协议，一审法院认为，广州海伦堡公司的该主张属于管理合同关系，与本案的房屋租赁合同纠纷所处理的租赁关系分属两个不同的法律关系，且广州海伦堡公司亦未提交其他证据证明商户管理费属于租金的一部分，故对于广州海伦堡公司要求朱伟华缴纳商户管理费、物业管理费及其相应滞纳金53346.86元的主张，一审法院不予支持。关于广州海伦堡公司主张的代收水费部分，广州海伦堡公司称朱伟华拖欠了2013年2月至3月的水费共计544元，但广州海伦堡公司并未提交相应证据证明朱伟华在承租商铺期间产生的水电度数，亦无证据证明涉讼商铺水电费的收费标准，故对于广州海伦堡公司要求朱伟华支付涉讼商铺代收水费及其滞纳金的主张，一审法院不予支持。对于广州海伦堡公司的其余诉讼请求，由于缺乏法律与事实依据，一审法院不予支持。朱伟华经一审法院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年5月23日作出如下判决：一、确认原告广州中颐物业管理有限公司与被告朱伟华签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》（登记备案号：穗番租备2011DXXXX260550）及《广州市番禺区房屋租赁合同补充协议》已于2013年3月28日解除；二、被告朱伟华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州中颐物业管理有限公司支付广州市番禺区桥南街XX路XX号商铺2011年10月、2012年3月至10月、2013年1月至3月的租金合计41867.69元及其滞纳金（滞纳金的计付标准为：以当月应缴租金为本金，其中，2011年10月的月租金为3315.69元，2012年3月至10月的每月租金为3430元，2013年1月至3月的每月租金为3704元，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，分别从拖欠租金的当月11日起计至清偿之日止，每月的滞纳金的累计总额以月租金为限）；三、驳回原告广州中颐物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2612元，公告费260元，由原告广州中颐物业管理有限公司负担1306元，被告朱伟华负担1566元。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审诉讼期间，广州海伦堡物业管理有限公司（原名为广州中颐物业管理有限公司）向本院提交《准予变更（备案）登记通知书》，以证明其已由“广州中颐物业管理有限公司”更名为“广州海伦堡物业管理有限公司”。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对海伦堡公司的上诉请求，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，广州海伦堡公司与朱伟华签订的《广州市番禺区房屋租赁合同补充协议》中约定了租金及物业管理费及其它有关费用，故该协议中包含了两个不同的法律关系。就管理费部分，广州海伦堡公司主张商户管理费在租赁合同中为租金的一部分，但双方并无就该种租金收取方式签订其他补充协议。为此，按一案一诉原则，一审法院认为，广州海伦堡公司有关管理费的主张属于管理合同关系，与本案的房屋租赁合同纠纷所处理的租赁关系分属两个不同的法律关系，且广州海伦堡公司亦未提交其他证据证明商户管理费属于租金的一部分，故对于广州海伦堡公司要求朱伟华缴纳商户管理费、物业管理费及其相应滞纳金的主张，一审法院不予支持并无不妥。至于广州海伦堡公司主张根据《广州市番禺区房屋租赁合同》及《补充协议》约定的每日0.2%的计付标准计算迟延缴纳租金的违约金。因该约定的计付标准过高，且广州海伦堡公司未举证证明朱伟华迟延缴纳租金给其造成的实际损失，一审法院将朱伟华承担迟延缴纳租金违约金的标准调整为以当月应缴租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，是该院法官行使自由裁量权的结果，于法无悖，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人海伦堡公司上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1157元，由广州海伦堡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张燕宁审判员 郑怀勇审判员 万力平二〇一七年四月十三日书记员 王心怡杨仁义 关注公众号“”