（2017）闽0824民初243号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-06-29

案件名称

兰龙辉、饶凌峰等与蓝应文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武平县人民法院

所属地区

武平县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兰龙辉,饶凌峰,蓝应文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《村庄和集镇规划建设管理条例》：第十八条第一款

全文

福建省武平县人民法院民事判决书（2017）闽0824民初243号原告:兰龙辉，男，1989年9月19日生，汉族，居民，住福建省武平县。原告:饶凌峰，男，1978年5月15日生，汉族，居民，住福建省武平县。二原告共同委托诉讼代理人：林红东，武平县中信法律服务所法律工作者。被告：蓝应文，男，1979年1月5日生，汉族，职工，住福建省武平县。委托诉讼代理人：林琼生，福建义恒律师事务所律师。原告兰龙辉、饶凌峰与被告蓝应文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰龙辉、饶凌峰的委托诉讼代理人林红东、被告蓝应文及其委托诉讼代理人林琼生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令蓝应文清偿尚欠二原告建房款116500元及该款从起诉之日起至款清日止按年利率6%计算的利息。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订了《合作建房协议》一份，约定：乙方（蓝应文）等10户人共同委托甲方（兰龙辉、饶凌峰）在平川镇三中后面牛轨塘地点建房，乙方应当支付甲方建房款223000元，并约定乙方于协议当日支付100000元，2015年2月13日前支付100000元，余款23000元在2015年8月10日前付清。协议当日，被告还向二原告出具金额为100000元的《欠条》一张，并载明2015年2月13日前还清。协议后，被告仅支付106500元，仍欠116500元逾期未付。被告辩称，2013年5月，二原告与案外人钟生祥、修凌冰四人合伙在武平县平川镇三中后面牛轨塘地点建造无证房屋。2013年6月，被告向上述四合伙人购买其开发的401号单元房，约定总价223000元。2013年6月15日，被告向修凌冰支付购房款100000元。2013年年底，四合伙人交付401号单元房屋给被告进行装修。2014年11月22日，二原告因合伙内部退伙等原因砸坏被告已安装的防盗门等财产，强行要求被告在《合作建房协议》和已准备好的金额为100000元的《欠条》上签字。此后，被告支付了106500元给二原告。综上，被告购买了位于武平县平川镇三中后面牛轨塘农村建房401号单元房屋，并已支付206500元给上述四合伙人，二原告主张的尚欠建房款116500元，无事实依据，应于驳回。原、被告争议的事实：双方是合作建房还是房屋买卖。二原告为证明其主张的事实，向本院提供《合作建房协议》、《欠条》各1份，以证明原、被告签订合作建房协议，被告仍欠二原告116500元建房款逾期未付的事实。经被告质证，真实性无异议，但主张是胁迫情况下签订的。被告为证明其主张的事实，向本院提供案外人修凌冰出具的《收条》、《购房事实》各1份，以证明修凌冰于2013年6月15日收取被告购房款100000元，被告所购买的401单元房屋系二原告及修凌冰、钟生祥合伙开发建造。经二原告质证认为，被告所提供的证据与二原告无关。本院认为，二原告提供的《合作建房协议》，该协议中的“乙方10户人”仅有被告1人签名，且该协议内容有过户、水电安装、房屋装修、违规强拆费用承担等条款，但协议并无单价、面积、质量等约定条款，结合被告提供的《收条》、《购房事实》等证据，足以认定，原、被告签订的《合作建房协议》为名为合作建房，实为农村无证产权房屋买卖关系。综上，对原、被告提供的证据并结合双方当事人陈述，本案事实认定如下：2013年5月，被告向二原告购买位于武平县平川镇三中后面牛轨塘地点建造的无证产权房产401号单元房。2014年11月22日，原、被告签订了《合作建房协议》一份，约定：乙方（蓝应文）等10户人共同委托以甲方名义（兰龙辉、饶凌峰）在平川镇三中后面牛轨塘地点建房，甲方收取总价款223000元建房费包括土地使用权分摊费、建房基础实施费、整幢基本框架费、外墙装修费及公共设施，并约定乙方于2014年11月22日支付100000元，2015年2月13日支付100000元，余款23000元在2015年8月10日前付清，落款乙方由被告签名。同日，被告向二原告出具欠款金额100000元的《欠条》，书面约定2015年2月13日前付清。《合作建房协议》签订后，被告支付二原告106500元。综上查明事实，本院认为，原、被告双方签订的《合作建房协议》，名为合作建房，实为农村无证产权房屋买卖关系，本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，纳入土地利用年度计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案原、被告均未提供401单元房产的建造，依法办理了规划建设许可及农用地转用为建设用地的审批手续，401单元房屋为无合法产权房产，据此，原、被告双方房屋买卖关系违反法律、法规规定而无效，二原告为此取得的债权不受法律保护，二原告请求判令蓝应文清偿尚欠款116500元及该款从起诉之日起至款清日止按年利率6%计算的利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二、三款，参照《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回兰龙辉、饶凌峰的诉讼请求。案件受理费2630元，减半收取1315元，由兰龙辉、饶凌峰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员　　兰银芳二〇一七年四月十三日书记员　　陶春梅附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。微信公众号“”