（2017）云04民终29号

裁判日期: 2017-04-13

公开日期: 2017-10-30

案件名称

任惠芬、殷绍文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省玉溪市中级人民法院

所属地区

云南省玉溪市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

任惠芬,殷绍文

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省玉溪市中级人民法院民事判决书（2017）云04民终29号上诉人（原审原告）：任惠芬，女，1972年9月15日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区。被上诉人（原审被告）：殷绍文，男，汉族，1953年9月26日生，居民，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：殷小燕（系殷邵文之女），住云南省玉溪市红塔区。代理权限：特别授权代理。上诉人任惠芬因与被上诉人殷绍文房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任惠芬、被上诉人殷绍文及其委托诉讼代理人殷小燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任惠芬上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方签订的房屋租赁合同，判令殷绍文退还其未使用房屋期间的租金15618.5元及租房押金2000元，合计17618.5元；3.二审案件受理费由殷绍文承担。事实和理由：殷绍文加盖房屋影响到任惠芬对租赁房屋的使用，在双方协商达成一致后任惠芬搬离诉争房屋，但殷绍文未依双方约定退还租金及押金，一审法院未依据该事实作出判决错误，应依法改判。殷绍文答辩称，请求二审法院按照原审法院认定的事实，维持原判。任惠芬向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.由殷绍文退还未使用的租金15618.75元；3.退还押金2000元。一审法院认定事实：2014年7月1日，任惠芬与殷绍文签订了《房屋租赁合同》，双方约定：“一、甲方（殷绍文）将位于玉溪市红塔区玉兴路办事处中所16队1幢5号房屋三层出租给乙方（任惠芬）从事经营活动使用。二、租期自2014年7月1日至2019年6月30日止（即伍年），期满后租金另议。三、租金：第一年年租金为人民币：叁万肆仟元整（34000元）；第二年租金在第一年基础上上浮5%即租金为人民币：叁万伍仟柒佰元整（35700元）；第三年租金在第二年基础上上浮5%即租金为人民币：叁万柒仟肆佰捌拾伍元整（37485.00元）；第四年租金在第三年基础上上浮5%即租金为人民币：叁万玖仟叁佰伍拾玖元整（39359.00元）；第五年租金在第四年基础上上浮5%即租金为人民币：肆万壹仟叁佰贰拾柒元整（41327.00元）。四、乙方一次性支付给甲方定金：贰仟元整（2000元），伍年租期满后，若房屋无人为损害、乙方无拖欠水电费等情况，甲方一次性退还给乙方，该定金不计利息不产生孳息。五、租金支付方式：乙方每年的4月1日一次性支付全年（下一个年度）的租金给甲方。……八、甲方现有房屋三层半，如甲方在租赁期内需要建盖加层，乙方不得阻拦，也不得由此为理由终止合同，但甲方应尽量保证维持乙方的经营活动，双方协议处理；甲方后续建盖加层的房屋，如乙方有意承租同等条件下优先考虑，价格另议。……十二、租赁期间，乙方未经甲方同意不得将房屋转租给第三方。租赁期满或解除合同同时乙方需结清所有费用后退还房屋给甲方；如需续租须提前三个月与甲方协商，若逾期不还又未续租甲方有权收回房屋；如乙方不继续承租要解除合同时，需提前半年通知甲方。……十六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金甲方每天按月租金的5%加收滞纳金（应为滞纳金），乙方拖欠租金达30天以上甲方有权收回房屋并追讨租金。十七、本合同经甲乙双方签字或盖章后即时生效……”合同签订后，任惠芬向殷绍文交付了2000元的定金，并依约支付了第一、二个租赁年度的租金34000元、35700元，殷绍文依约向任惠芬交付房屋。任惠芬承租房屋后将第一层和第二层作为经营场所，用于经营茶叶和麻将室；第三层用于任惠芬和其女儿居住和使用。2016年6月中旬双方因协商房屋加层事宜协商未果，发生纠纷，2016年7月2日任惠芬向殷绍文交付了第三个租赁年度的租金37485元。自2016年7月起殷绍文开始加盖房屋，后双方又多次协商未果，任惠芬于2016年8月31日搬出了所租赁房屋。至2016年10月21日，任惠芬已搬走部分属于自己的财产，殷绍文实际加盖好第五层房屋，将继续加盖第六层。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》，条款齐备，意思表达真实，不违反法律、行政法规的强制规定，且也实际履行，故合法有效。双方签订租赁合同时，对殷绍文建盖加层租赁房屋已经有所预见，并在《房屋租赁合同》约定“甲方现有房屋三层半，如甲方在租赁期内需要建盖加层，乙方不得阻拦，也不得由此为理由终止合同，但甲方应尽量保证维持乙方的经营活动，双方协议处理；……”任惠芬所举证据不能充分证明其所主张“殷绍文未按照合同的约定，在双方就合同履行过程中出现的相关问题未进行协商处理的前提下，即自行对房屋进行加盖房屋及拒绝退还任惠芬房屋未使用期间租金的行为已经严重侵害任惠芬的合法权益，且已经导致合同不能够继续履行”的事实，应承担举证不能的法律责任，故对任惠芬的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告任惠芬的全部诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由原告任惠芬负担。”二审中，当事人均未向法庭提交证据,本院依法对诉争房屋进行了现场勘验。经勘验，双方当事人对诉争房屋以下情况无异议：诉争房屋已加盖至六楼封顶，现正在进行内装修；诉争租赁房屋一楼现正由候X使用经营茶叶，二楼西边间房屋内也摆放有桌子。经审理，一审法院认定的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，任惠芬主张殷绍文加盖房屋影响到其对租赁房屋的正常使用，在双方协商达成一致后任惠芬搬离诉争房屋，但殷绍文未依双方约定退还租金及押金，故要求解除租赁合同，由殷绍文退还相应期间的租金和押金。殷绍文则认为，根据双方合同约定，其有权在保证尽量不影响承租人正常房屋的情况下加盖房屋，现其已尽到该合同义务，在整个房屋加盖期间承租人一直在正常使用承租房屋，不存在解除合同的情形，不同意解除合同。经审查，双方在《房屋租赁合同》中约定“甲方现有房屋三层半，如甲方在租赁期内需要建盖加层，乙方不得阻拦，也不得由此为理由终止合同，但甲方应尽量保证维持乙方的经营活动，双方协议处理……”，现任惠芬提交的证据不能证明殷绍文加盖房屋影响到其对租赁房屋的正常使用，也不能证明双方协商一致解除合同，且诉争房屋的一楼及二楼部分房间现仍在正常使用，故任惠芬上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，任惠芬要求解除合同并退还余期租金和押金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理214元由任惠芬负担。本判决为终审判决。审判长　卢　伟审判员　ＸＸＸ审判员　方明慧二〇一七年四月十三日书记员　周　楠来源：百度“”