（2016）渝0117民初10384号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-11
案件名称
重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与陈洪英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司,陈洪英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0117民初10384号原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园东路99号，统一社会信用代码91500117742888133H。法定代表人：魏晓涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：陈洪英，女，1969年9月7日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：刘利（系被告之女），女，1990年11月11日出生，汉族，住重庆市潼南县。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“城投公司”）与被告陈洪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人杨洋，被告陈洪英的委托代理人刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金128749.8元及逾期支付租金的违约金469680元，合计598429.8元；2、被告立即将房屋腾空并交还原告；3、被告向原告支付逾期交房违约金（每日按年租金1%的标准，从2015年4月1日起计算至被告交还房屋之日止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市合川区瑞山路69号的门市。租赁期为2012年3月29日至2015年3月31日，其中2012年3月29日至2012年10月31日月租金为441.32元，2012年11月1日至2015年3月31日月租金为6437.49元。并约定了逾期交付租金的违约金。合同到期后，被告未将租赁房屋腾空并交还原告，也应收取违约金。被告从2013年8月1日起拖欠租金，一直未办理退租手续、未交还房屋。陈洪英辩称，被告缴纳了租金，只是没有去换票，且拖欠不缴纳租金是原告让被告回家等通知，但原告一直没通知就起诉了。租赁的房屋漏水，被告认为租金价格不合理。本院经审理认定事实如下：2013年3月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将瑞山路69号门市出租给乙方；租赁价格：2012年3月29日至2012年10月31日，建筑面积110.33平方米，每月441.32元，2012年11月1日至2015年3月31日，建筑面积90.36平方米，每月6437.49元；二、租赁用途为商用；三、租赁期限为2012年3月29日至2015年3月31日，共36个月零3天；四、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3.拖欠租金及水电费的。五、租金、保证金缴纳方式：房屋租金按季度缴纳，先缴后租。合同签订时，乙方向甲方一次性缴纳2012年3月29日至2012年10月31日的房屋租金3133.37元，2012年11月1日至2013年1月31日的房屋租金19312.47元。剩余的的房屋租金缴纳时间为每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日之前；本次合同签订时，缴纳保证金19312.47元，乙方圆满履行合同，甲方退还乙方保证金，如乙方违约，该保证金不予退还。七、维修：房屋实行现状出租，在租赁期间，除不属于人为破坏的房屋主体结构需要维修由甲方负责外，其他如下水道堵塞等及人为造成房屋主体结构损坏等需要维修的由乙方自行负责，并承担相应的维修费用。八、违约责任：乙方逾期交付房屋租金，除仍应补交所欠房屋租金外，每日按年租金的1%的标准向甲方支付违约金；乙方合同到期，甲方有权收回房屋，若乙方在合同到期后未将租赁房屋腾空交甲方，甲方将按乙方逾期交房的天数，每日按年租金的1%的标准收取违约金……合同签订后，被告从2013年8月1日起至2015年3月31日止，累计拖欠原告房屋租金共计128749.8元。2016年12月5日，被告通过银行向原告缴纳租金19312.47元。合同到期后，被告未交还租赁房屋，也未向原告缴纳租金。审理中，原告称其腾退房屋的请求中包含了解除合同的请求。审理中，被告认为因为租赁房屋漏水而原告一直未修理，故不应该缴纳违约金。根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》，已对维修进行了约定。被告举示四张照片打印件拟证明租赁房屋漏水，原告对照片的真实性、关联性不予认可。该照片不能反映拍摄的时间、地点，也不能反映租赁房屋漏水，对照片本院不予采信。同时被告也未举示证据证明其陈述的租赁房屋漏水属于合同约定的应由原告负责维修的情形。故对被告的抗辩意见不予支持。另查明，本案判决前，被告已向原告缴纳拖欠的租金128749.8元、诉讼费4892元及律师费。上述事实，有原、被告的陈述，并有《房屋租赁合同》、房地证、银行业务凭证复印件等证据在卷为证，经庭审质证和本院审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的权利与义务。1、是否解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。本案中，被告举示催款通知书及（续）退租告知书复印件及张贴照片打印件，拟证明原告已在合同到期前后向被告催缴租金、提出异议，故合同已在2015年3月31日终止。被告不予认可。本院认为该组证据不能清楚显示原告所张贴告知书的内容、时间，不能证明原告已向被告提出异议。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告起诉要求腾退房屋（包含解除合同之意），本院已向被告送达了诉状副本等，已在合理期限之前通知被告。对原告要求解除与被告之间《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。2、原告与被告之间《房屋租赁合同》解除，原告要求被告腾空房屋并返还原告，本院予以支持。3、本案原告按约定将房屋交予被告，被告也进行了使用、经营，被告应当按合同约定支付租金，现被告未履行支付租金的义务，理应承担相应的责任。根据双方合同的约定，原告要求被告支付拖欠的从2013年8月1日起至2015年3月31日止的租金共计128749.8元，被告无异议，并已全部缴纳。本院予以尊重。根据双方合同的约定，原告要求支付逾期支付租金的违约金，本院予以支持，但合同约定违约金过高，被告不予认可，故本院依法予以适当减少，以年租金77249.88元为基数按年利率24%的标准进行计算，原告要求计算至2015年3月31日止，本院予以尊重。4、原告要求被告支付逾期交房违约金。根据双方合同的约定，本院予以支持，但合同约定违约金过高，被告不予认可，违约金应按如下标准计算：从被告应交付租赁房屋之日起，以年租金77249.88元为基数按年利率24%的标准计算至被告将租赁房屋腾退给原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与被告陈洪英于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈洪英于本判决生效后十日内将租赁的瑞山路69号门市腾空并交还给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司；三、被告陈洪英于本判决生效后十日内支付原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司2013年8月1日起至2015年3月31日止的租金共计128749.8元（已支付）及违约金30900元（违约金从2013年8月1日起，以年租金77249.88元为基数按年利率24%的标准计算至2015年3月31日止）。四、被告陈洪英若未按本判决规定期间向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司腾空并交还租赁的瑞山路69号门市，应按如下标准向原告支付违约金：从被告陈洪英应交付租赁房屋之日起，以年租金77249.88元为基数按年利率24%的标准计算至被告陈洪英实际交付租赁房屋给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司之日止。五、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4892元，由被告陈洪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 刘言二〇一七年四月十三日书记员 陈婷 微信公众号“”