（2016）内0526民初571号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-04-28
案件名称
原告鞠建民、李桂霞诉被告刘福和、刘晖第三人刘福全、刘福胜、刘晶晶、刘太龙所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
扎鲁特旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鞠建民,李桂霞,刘福和,刘晖,刘福全,刘福胜,刘福晶,刘太龙
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第七十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十三条，第一百零六条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条
全文
内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0526民初571号原告：鞠建民，男，1971年3月8日出生，汉族，个体户，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。原告：李桂霞，女，1972年8月13日出生，蒙古族，个体户，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。二原告共同委托代理人：杨玉新，北京市盛法律师事务所律师。被告：刘福和，男，1969年10月25日出生，汉族，个体户，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。被告：刘晖（别名：刘晓荟，系被告刘福和之妻），女，汉族，个体户，住所地同上，其他身份信息不详。二被告共同委托代理人：薄立朋，内蒙古智博律师事务所律师。第三人：刘福全（刘福权），男，1970年9月27日出生，汉族，个体户，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。第三人：刘福胜，男，1972年9月25日出生，汉族，农民，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。第三人：刘福晶（系刘福江之女），女，1989年2月14日出生，汉族，无职业，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。第三人：刘太龙（系刘福江之子），男，1994年5月15日出生，汉族，无职业，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗鲁北镇。四位第三人共同委托代理人：张耀辉，内蒙古擎正律师事务所律师。四位第三人共同委托代理人：陈世林，内蒙古擎正律师事务所律师。原告鞠建民、李桂霞与被告刘福和、刘晖，第三人刘福全（刘福权）、刘福胜、刘晶晶、刘太龙所有权确认纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鞠建民、李桂霞及其共同委托代理人杨玉新，被告刘福和及被告刘福和、刘晖共同委托代理人薄立朋，四位第三人共同委托代理人张耀辉、陈世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠建民、李桂霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于扎鲁特旗鲁北镇罕山大街2居委，占地面积1345.1平方米的院落内的地上房屋所有权及院落内土地使用权为原告所有；2、请求人民法院判令被告及第三人将土地使用权变更登记到原告名下。事实与理由：2005年8月30日，原告与被告刘福和、刘晖签订《买卖房屋合同书》，约定被告刘福和、刘晖将其位于扎鲁特旗鲁北镇罕山大街2居委，范围东至小巷、西至孙家、南至小巷、北至罕山大街为界，占地面积1345.1平方米的院落内的地上房屋及院落内土地使用权卖给原告，总价款为11万元。2005年8月30日支付5万元，2006年1月30日支付6万元。合同签订后，原告按照合同约定将购房款支付给被告。被告也按照合同约定将房屋及院落交付给原告，并在2009年7月1日协助原告办理了变更土地使用权证。对此，第三人明知并同意。但是2011年3月11日在原告居住并使用房屋和土地6年之后，第三人向法院起诉主张院落内房屋和土地为刘福全（刘福权）、刘福胜、刘福江和刘福和、刘晖共同共有，刘福和、刘晖无权处分，确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，要求返还房屋及院落。该案经扎鲁特旗人民法院审理作出（2011）扎鲁民初字第329号民事判决书，判决原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告善意取得院落内地上房屋和土地使用权。第三人不服上诉，二审法院维持原判。第三人又申请再审，但被裁定驳回。至此（2011）扎鲁民初字第329号民事判决书已经生效，争议房屋及土地使用权属于原告善意取得。但是被告及第三人始终以种种理由阻碍，并主张权利。因此，原告提起本诉讼。被告刘福和、刘晖辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。（一）本案争议的房屋和土地使用权系二被告和四位第三人共同共有。此院落和房屋属于不可分割的一个整体。二被告未征得其他共有人同意进行处分为无效。因为，原、被告双方签订的《买卖房屋合同书》内明确注明此房屋刘福和、刘福江、刘福胜、刘福全（刘福权）共同共有；（二）本案争议的房屋系临建设房，不属于可以办理房屋产权的建筑。本案争议的土地内房屋原系共有人为经营需要而向城建部门申请建筑的临建房，无法取得所有权证。至今此院落内房屋还系原建筑的临建房屋，不属于可以办理产权证的房屋；（三）《买卖房屋合同》是否有效与是否取得房屋所有权及土地使用权不是同一法律关系。《物权法》第106规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。原告与被告签订的《买卖房屋合同》有效与否，都不能就此认定争议院落内的房屋所有权及土地使用权归原告所有。四位第三人诉称，一、判令原、被告双方立即返还四位第三人的房屋、土地；二、判决二被告出让给二原告的房屋、土地在同等条件下，由四位第三人优先购买；三、判决驳回二原告的诉讼请求。确认二原告与二被告签订的《买卖房屋合同》已经不能履行。事实与理由：（一）扎旗法院（2010）扎鲁行初字第6号行政判决书确认“本院认为…本案中争议的土地使用权系四原告按份共享的宅基地，是一个整体大院落，院内有临时建筑房屋，未进行房屋所有权登记，原告刘福和及其妻子刘晖在其他原告（即本案第三人）并不知情，亦未取得其他原告表示同意或者授权的情况下，与第三人鞠建民及其妻子李桂霞签订了《买卖房屋合同书》，将整体宅基地转让给鞠建民。”通辽市中级法院（2014）通民申字第45号民事裁定书确认“经审查，该争议院落分为四块，土地使用权分别由刘福全（刘福权）、刘福胜、刘福和刘晶晶、刘太龙享有。刘福和、刘晖未经其他人同意与鞠建民、李桂霞签订《买卖房屋合同书》，将争议的院落转让行为属无权处分行为。”以上法院判决书均为生效判决，依照《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第9条“下列事实当事人无需举证证明…（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，应当确认上述事实。依照《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，应当支持四位第三人要求本案原、被告双方立即返还四位第三人的房屋、土地的合法诉讼请求。（二）原、被告签订的《买卖房屋合同书》转让的院落和房屋，系四位第三人与刘福和按份共有财产，刘福和仅占不足三分之一份额，其背着其他占有四分之三以上份额的共有人，处分院落及房屋的行为，违背了《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外”之规定，其无权处分行为不能得到支持，其《买卖房屋合同书》“有效”，但不能取得物权。依照《物权法》第101条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”之规定，应当支持四位第三人主张优先购买的权利的请求。（三）原、被告签订《买卖房屋合同书》转让院落和房屋的行为，虽然由于四位第三人过去诉讼主张错误，而导致法院根据最高人民法院一个有严重争议的司法解释判决“有效”，但是在该“有效”判决中，通辽市中级法院（2012）通民终字793号民事判决书已经解释明：“刘福和、刘晖擅自与被上诉人（鞠建民、李桂霞）签订买卖房屋合同，将刘福胜、刘福全（刘福权）、刘太龙、刘晶晶享有的争议土地使用权及地上房屋所有权一并转让给被上诉人属无权处分行为。但合同当事人在签订合同时及合同签订后是否取得对标的物的处分权，只影响合同标的物之物权能否发生变动，即合同能否履行，而不影响合同本身效力。”“诉争《买卖房屋合同书》合法有效，但是也不能据此认定已经取得土地使用权及地上房屋所有权，…原审法院确认土地使用权及地上房屋所有权归属不当”。通辽市中级法院在（2015）通民终字1579号民事裁定书中再次强调“我院以（2012）通民终字第793号民事判决维持了（2011）扎鲁民初字第329号民事判决书的判决结果，并认定四被上诉人之间签订的《买卖房屋合同书》有效，但该份（2012）通民终字第793号民事判决并未认定被告上诉人鞠建民、李桂霞已经取得土地使用权及地上房屋所有权。”这证明上级法院也认为“《房屋买卖合同书》合同有效”不能对抗四位第三人对于不动产物权的合法主张。依照《物权法》第20条“当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，应当驳回原告的诉讼请求。并确认二原告与二被告签订的《房屋买卖合同书》已经不能履行。本案的基本事实是：被告刘福和、刘晖系夫妻。刘福和与第三人刘福全（刘福权）、刘福胜及刘晶晶、刘太龙的父亲刘福江系亲兄弟。其中刘福江于2002年去世。1997年，由被告刘福和出面购买了刘富、刘杰、肖国臣的三个院落后整合成一个院落用于建设冷库。1998年和1999年由被告刘福和申请临时建设用地规划许可证，先后建设冷库库房、车间、办公室、门卫房等。该院落的土地使用权登记总面积为1345.4平方米。2001年3月3日，被告刘福和向扎鲁特旗国土资源局申请初始土地使用权登记，将该院落分成四个土地使用权证，分别登记在刘福和、刘福全（刘福权）、刘福江、刘福胜名下。其中，刘福和名下面积300.2㎡，土地使用权证号为：扎旗国用土字第027号(地籍号为：1—02—070)；刘福全（刘福权）名下面积307.3㎡，土地使用权证号为：扎旗国用土字第024号(地籍号为：1—02—071)；刘福江名下面积361.1㎡，土地使用权证号为：扎旗国用土字第025号(地籍号为：1—02—072)；刘福胜名下面积376.8㎡，土地使用权证号为：扎旗国用土字第026号(地籍号为：1—02—073)。2005年8月30日，被告刘福和、刘晖与原告鞠建民、李桂霞签订《买卖房屋合同书》，将该院落和地上房屋以11万元的价款转让给原告鞠建民、李桂霞。原告鞠建民、李桂霞自2005年起居住、使用该院落、房屋至今。2009年7月1日，原告鞠建民持被告刘福和提供给的四本土地使用权证和刘福和、刘福全（刘福权）、刘福胜的身份证件将该院落土地使用权证变更到自己名下，并领取了扎国用（2009）第001323号、扎国用（2009）第001324号、扎国用（2009）第001325号、扎国用（2009）第001326号的国有土地使用权证。2010年8月5日，本案被告刘福和和第三人刘福全（刘福权）、刘福胜、刘晶晶作为原告向本院提起行政诉讼，以上述四宗宅基地未经本人转让或同意，变更到原告鞠建民名下，并颁发土地使用权证，属行政违法为由请求撤销已变更到原告鞠建民名下的四份土地使用权证。本院作出（2010）扎鲁行初字第6号行政判决书，以行政行为不合法，违反法定程序为由撤销了已颁发给原告鞠建民的四份土地使用权证。该判决书经二审、再审程序，现已发生法律效力。2011年3月11日，本案第三人刘福全（刘福权）、刘福胜、刘晶晶、刘太龙作为原告以本案原告鞠建民、李桂霞和被告刘福和、刘晖为共同被告，提起确认被告刘福和、刘晖与原告鞠建民、李桂霞签订的《买卖房屋合同书》无效的确认诉讼。本院作出（2011）扎鲁民初字329号民事判决书，从双方买卖合同的内容和履行情况看，原告鞠建民、李桂霞善意取得，为依法保护诚实、信用的交易原则和维护市场交易的稳定性，驳回了刘福全（刘福权）、刘福胜、刘晶晶、刘太龙的诉讼请求。该判决书也经二审、再审程序，现已发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款的规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。被告刘福和、刘晖作为争议院落的共有人，对其所享有的土地使用权及地上房屋所有权具有处分权，对四位第三人享有的部分是无处分权。被告刘福和、刘晖未经其他共有人的同意，擅自与原告鞠建民、李桂霞签订《买卖房屋合同书》，将四位第三人享有的争议土地使用权及地上房屋所有权一并转让给原告鞠建民、李桂霞，属无权处分行为。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追。但符合《中华人民共和国物权法》第106条规定的（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本院已经发生法律效力的（2011）扎鲁民初字329号民事判决书认定原告鞠建民、李桂霞善意取得；原告鞠建民、李桂霞又支付合同约定的价款，占有、使用争议院落和房屋；并且办理了争议院落的土地使用权变更登记，符合《物权法》第106条规定的受让人取得不动产所有权的情形。虽然本院（2010）扎鲁行初字第6号行政判决书撤销了已变更至原告鞠建民名下的土地使用权证，但该判决撤销是基于变更登记违反自2008年2月1日起施行的《土地登记办法》第7条规定的应当共同申请登记的土地登记应由当事人共同申请的规定，变更登记未当事人共同申请的情况下，根据单方申请变更，程序不合法而撤销，并不影响原告符合物权法第106条罗列的（一）（二）（三）例外情形取得争议院落的地上房屋所有权。二原告的合法权益应当得以维护。四位第三人因其他共有人被告刘福和、刘晖的处分行为而丧失争议院落的地上房屋所有权和土地使用权。并且按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条的共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务之规定，负有协助办理相关手续的义务。四位第三人的损失依据《物权法》第106条第2款和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，由二被告赔偿。被告刘福和作为完全民事行为能力人，不顾自己自愿转让的事实，在交易多年后，又以原告的身份提起行政诉讼，撤销其已变更至购买人名下的土地使用权证，并且在以后进行的行政、民事诉讼中，违背常理，完全承认第三人的全部诉请，极力主张返还院落和房屋，具有交易后出于某种利益驱使下反悔，进行恶意诉讼，达到返还争议院落土地及地上房屋目的情节，其答辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条之规定，判决如下：一、确认本案争议院落（位于扎鲁特旗鲁北镇罕山大街2居委地籍号分别为：1—02—070、1—02—071、1—02—072、1—02—073）的地上房屋所有权和土地使用权归原告鞠建民、李桂霞所有；二、被告刘福和、刘晖和第三人刘福全（刘福权）、刘福胜、刘晶晶、刘太龙于本判决生效后立即协助原告鞠建民、李桂霞办理争议院落土地使用权变更登记手续（地籍号分别为：1—02—070、1—02—071、1—02—072、1—02—073）；三、驳回第三人刘福全（刘福权）、刘福胜、刘晶晶、刘太龙的诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告刘福和、刘晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 宝君审 判 员 开明人民陪审员 金花二〇一七年四月十三日书 记 员 图雅 关注公众号“”