（2017）吉0202民初208号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-22
案件名称
范海源诉贾晓光房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市昌邑区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范海源,贾晓光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条
全文
吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初208号原告：范海源，男，1978年11月19日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被告：贾晓光，男，1977年10月14日生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。原告范海源与被告贾晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范海源和被告贾晓光的委托诉讼代理人李晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范海源向本院提出诉讼请求：贾晓光返还房屋租金2万元、返还房屋装修费5.5万元、支付违约金3.1万元、赔偿损失3000元和所欠电费2700元，合计人民币111700元。事实与理由：范海源起诉贾晓光房屋租赁合同纠纷一案，双方已于2016年3月29日在昌邑区人民法院达成和解协议，故范海源撤回起诉。现因筑石公司与被告贾晓光发生纠纷，筑石公司收回该房屋，致使不能继续使用该房屋，贾晓光未能履行该和解协议第4条，未能保证该房屋正常使用及用电，故根据该和解协议，范海源恢复起诉，要求贾晓光履行该和解协议第2条。贾晓光辩称：范海源所述部分不属实。1、关于双方的房屋租赁协议，出租人不止是贾晓光，还有赵华。2、范海源所主张的租金、装修费用和违约金没有任何的事实和法律依据。双方签订的租赁合同所涉及的租赁门厅属于消防通道，根据消防法的相关规定，是不允许被占用封闭使用的，租赁协议本身无效，所以双方签订的和解协议也无效。经本院审理查明：2014年12月1日，贾晓光作为出租人与作为承租人的范海源签订协议，约定：今收到加勒比海鲜一楼电梯大厅房租费用贰万元整；大厅装修费用伍万伍仟元整，由范海源承担；房费年付；自2014年12月1日起至2019年12月1日止；如中途不论因任何原因毁约致使范海源不能用房至2019年12月1日，贾晓光三倍返还范海源装修费用以及当年房费；发生纠纷由昌邑法院起诉。2015年1月，贾晓光切断供电致范海源不能使用该房屋。双方发生争议，范海源于2015年11月诉至本院，请求：解除房屋租赁合同；贾晓光返还房屋租金2万元、房屋装修款5.5万元；贾晓光支付违约金3.3万。双方于2016年3月29日达成和解协议，协议约定：贾晓光负责恢复供电；范海源不再要求贾晓光返还装修费用5.5万元、房租2万元、违约金3.1万元，此款用以冲抵房费；协议第3条约定贾晓光支付范海源3000元作为2015年停业期间补偿金。范海源于2016年3月29日撤诉。贾晓光于同年6月10日左右将该房屋恢复供电。2016年10月23日，案外人吉林市筑石物业服务有限责任公司以范海源在营业期间私自占用公共消防通道违反《中华人民共和国消防法》的规定为由，限其5天内（即2016年10月28日早8点前）对违规事宜修复或整改。范海源自认于2016年10月20日左右迁出该房屋，贾晓光对此无异议。认定上述事实的证据有：2014年12月1日双方协议、和解协议、整改通知书及当事人的陈述。范海源提供的历月电费明细及电费发票，贾晓光有异议，上述证据无法证明范海源实际缴纳电费情况，本院不予采信。本院认为，关于双方签订的租赁协议的效力。贾晓光抗辩租赁物系消防通道，该租赁协议因违反消防法的规定而无效。依照《中华人民共和国消防法》第二十八规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。所谓效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该规定将导致合同无效的规定；其次是法律行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定将使该合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。双方合同中约定的租赁物系公共消防通道，而公共消防通道关系到公共消防安全，如果认定合同有效将损害社会公共利益，故应认定双方签订的租赁协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于范海源主张的贾晓光返还房屋租金2万元。贾晓光虽抗辩出租人系本人和案外人赵华，本人也未收取该笔租金，该款入的是加勒比海鲜酒店的账，却未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，该项抗辩本院不予支持。范海源自认使用租赁物的时间约半年左右，庭审中贾晓光对此时间亦无异议，故贾晓光应返还范海源半年的房租即1万元。关于范海源主张的贾晓光返还房屋装修费5.5万元。贾晓光在庭审中虽对装修费5.5万元有异议，却在双方2014年12月1日签订的协议和及2016年3月29日签订的和解协议中均对装修费5.5万元予以认可，据此可以认定范海源的装修费用为5.5万元。双方在协议议中明确约定为“一楼电梯大厅”，可见双方对租赁物系公共消防通道是知情的，据此可以认定双方均有过错，应扣除范海源实际使用租赁物时间与双方约定的租赁时间的比例所占用装修费的数额，其余装修费用由双方各承担一半装修费用为宜，故贾晓光应返还范海源装修费用24750元。关于范海源主张的贾晓光支付违约金3.1万元和所欠电费2700元，因其未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，该项主张，本院不予支持。关于范海源主张的贾晓光赔偿损失（2015年停业期间补偿金）3000元。贾晓光抗辩已经给付，却未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，该项抗辩，本院不予支持。范海源的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第《中华人民共和国消防法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一之规定，判决如下：贾晓光于本判决生效之日起五日内返还范海源房屋租金1万元；贾晓光于本判决生效之日起五日内赔偿范海源房屋装修费24750元；贾晓光于本判决生效之日起五日内赔偿范海源2015年停业损失3000元；驳回范海源的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，由范海源负担895元，贾晓光负担372元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员 田艳华二〇一七年四月十三日代理书记员 张金鑫 搜索“”