（2017）辽01民终3843号
裁判日期: 2017-04-13
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人沈阳假日大厦有限公司与被上诉人张军因房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳假日大厦有限公司,张军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3843号上诉人（原审被告）：沈阳假日大厦有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街204-208号。法定代表人：赵一平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旻之，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡旭悦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军，男，1959年3月30日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：田传辉，辽宁六合律师事务所律师。上诉人沈阳假日大厦有限公司与被上诉人张军因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7860号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈阳假日大厦有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项、第四项；2、请求对2009年7月1日至2010年6月30日期间的违约金予以调整；3、请求驳回被上诉人要求支付2010年7月1日至2015年12月31日期间的违约金的请求；4、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人已支付了欠付租金的一半，另一半作为欠款延续，法院应对违约金酌情予以减少。上诉人与被上诉人双方补充协议约定，上诉人从2009年7月1日起所欠的租金，双方同意偿还期限顺延，因双方协议并未约定违约金，故被上诉人主张逾期给付租金的违约金无法律及合同依据，应予驳回。从2016年12月25日开始上诉人已陆续与部分业主签订了还款协议，上诉人希望与被上诉人达成和解。被上诉人张军辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告张军向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2009年7月1日至2015年12月31日期间拖欠租金，租金金额为64,869.48元（4,158.3元/月×78个月×20%）；2、判令被告向原告支付2009年7月1日至2010年6月30日逾期支付租金的违约金，金额为2,993.98元（4,158.3元/月×12个月×40%×15%）；以上二项合计：67,863.46元。3、判令由被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告增加二项诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日期间拖欠的房屋租金3,046.83元（4,158.3元/月×3×0.8-2,311.03×3）；2、判令被告向原告支付2009年7月1日至2015年12月31日期间拖欠租金的违约金，标准为中国人民银行同期贷款利率，从2009年7月1日第一次拖欠租金开始计算到实际给付完毕为止。一审法院认定事实：原告系沈阳市和平区中山路83号XXX室房屋的所有权人。2005年9月21日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其座落于沈阳市和平区中山路83号海悦国际大厦15层X室及相关公用部分和设施出租给乙方，租赁期为10年，从2006年4月1日至2016年3月31日止，乙方向甲方支付月租金3,125元，租金按每季度支付，支付日期为每个季度末。乙方向甲方所支付的租金为税前租金。租赁期间，与该房屋产权有关的税费等由甲方承担，由于使用该房屋所产生的政府规定的承租人承担的税费和使用的水、电、煤气、通讯、物业等费用由乙方承担……。2009年5月28日，原告与被告就房屋租金支付方式签订一份《补充协议书》，双方同意自2009年7月1日起，被告每月向原告支付《房屋租赁合同》第五条约定租金的60%，期限一年，自2010年7月1日起恢复到《房屋租赁合同》第五条原约定的租金金额；原租金未支付的40%部分，2010年7月1日前，被告一次性向原告支付，逾期不付的，承担未付款15%的违约金；原《房屋租赁合同》中的其他约定及合同的履行方式不变。2010年11月14日，原告与被告再一次签订《补充协议书》，双方约定自2010年7月1日起至2012年6月30日期间，被告每季度向原告以银行转账方式支付《房屋租赁合同》第五条约定租金金额的70%；2010年12月31日，被告以消费卡方式支付2009年7月1日治2010年6月30日期间被告所欠甲方一年租金的20%，被告自2009年7月1日起所欠原告的其余20%租金作为欠款方式延续。2012年9月19日原告与被告签订了第三份《补充协议书》，约定，自2012年1月1日起至2013年12月31日期间，被告每季度向原告以银行转账方式支付《房屋租赁合同》第五条约定租金金额的60%，以消费卡方式支付第五条约定租金金额的20%；被告自2009年7月1日起所欠原告的其余20%租金作为欠款方式延续。原告可持消费卡到被告经营的沈阳海悦城市广场酒店、沈阳新湖城市广场酒店，消费卡使用方法以酒店使用说明为准。如到期未消费完，余额可转到下一年度。2014年8月5日，原告与被告签订第四份《补充协议书》，约定，自2014年1月1日起至2016年3月31日期间，被告每季度向原告以银行转账方式支付《房屋租赁合同》第五条约定租金金额的60%，以消费卡方式支付第五条租金金额的20%；被告自2009年7月1日起所欠原告的其余20%租金作为欠款方式延续。原告可持消费卡到被告经营的沈阳海悦城市广场酒店进行消费，消费卡使用方法以酒店使用说明为准。如到期未消费完，余额可转到下一年度。另查明：2008年9月5日、2011年9月5日、2014年9月5日、2015年9月15日，沈阳市地方税务局和平分局作为委托方与作为受托单位的被告签订了《委托代征协议书》，委托被告对已购海悦国际大厦酒店产权式商务公寓（沈阳市和平区中山路XX号）A座产权式商务酒店公寓XX层房间等房产的产权人代征营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育、个人所得税、房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税。被告已给付部分租金均为税后租金。庭审中，被告对拖欠原告租金的期间无异议，但认为原告主张的2009年7月1日至2015年12月31日期间租金64,869.48元为含税租金，扣除税金之后应为60,348.56元，2016年1月1日至2016年3月31日期间，被告应当付的租金总额3,046.83元扣除起诉后已支付部分及扣税后金额为2,311.04元。原告对被告所述扣税后金额无异议。被告对于原告主张的2009年7月1日至2016年6月30日逾期支付租金的违约金2,993.98元无异议。一审法院认为，本案中原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应按合同约定予以履行，现被告未按约定履行其义务属违约，应承担相应的民事责任，庭审中双方均对被告尚欠原告2009年7月1日至2015年12月31日期间租金60,348.56元（已扣税金）、2016年1月1日至2016年3月31日期间租金2,311.04元（已扣税金）及2009年7月1日至2016年6月30日逾期支付租金的违约金2,993.98元无异议，本院予以确认，被告应按上述所欠的租金及应支付的违约金数额给付原告。对于原告提出的被告应按扣税前金额给付原告租金的请求，因依据沈阳市地方税务局和平分局与被告签订的《委托代征协议书》，同时结合本次诉讼前被告给付原告的租金确系由被告代缴税费后给付原告的情形，故被告应按扣税后的租金数额给付原告欠付租金，本院对原告该部分诉讼请求不予支持。关于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付2009年7月1日至2015年12月31日期间拖欠租金的利息的诉讼请求，依据双方之后签订的补充协议，约定自2009年7月1日起所欠原告的其余20%租金作为欠款方式延续，应为双方约定了该部分欠付租金等同于被告欠付原告款项，被告未按期给付该部分租金，应支付原告利息，给付时间应以双方协议第五条约定，以每季度末为计算起点，给付标准以每季度租金的20%为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，同时，因双方在第二份补充协议中已就2009年7月1日至2010年7月1日之前未付租金约定了15%的违约金，原告亦就该部分提出了诉讼请求，故起算时间应为2010年7月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条及〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付原告张军2009年7月1日至2015年12月31日期间拖欠的租金60,348.56元（已扣除税金）；二、被告沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付原告张军2016年1月1日至2016年3月31日期间拖欠的租金2,311.04元（已扣除税金）；三、被告沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付原告张军2009年7月1日至2010年6月30日逾期支付租金的违约金2,993.98元；四、被告沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付原告张军2010年7月1日至2015年12月31日期间所欠20%房租的损失，以每季度租金20%即2,495元为计算基数，分别以2010年10月1日、2011年1月1日、2011年4月1日、2011年7月1日、2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日为计算起点，按照中国人民银行同期贷款利率计算，至被告实际给付之日止；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,496元，由被告沈阳假日大厦有限公司负担。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明：沈阳假日大厦有限公司自2010年7月1日至2015年12月31日期间欠付张军租金数额为54890元。本院认为，上诉人沈阳假日大厦有限公司与被上诉人张军签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现上诉人对原审判决主文第一、二项均无异议，本院予以维持。就上诉人应否给付被上诉人2009年7月1日至2010年6月30日逾期支付租金违约金的问题，因上诉人未能按合同约定的期限内向被上诉人支付租金，属于违约行为，且双方已就违约金的计算标准进行了约定，且上诉人未能证明该标准过高，故本院对上诉人提出要求调整违约金的上诉请求，不予支持。关于上诉人应否给付被上诉人2010年7月1日至2015年12月31日期间因欠付房租而给被上诉人造成的损失及计算标准问题，因双方在补充协议中已明确约定直至2016年3月31日，上诉人所欠的20%的租金均以欠款方式延续，且补充协议中并未约定上诉人应给付被上诉人利息，故上诉人在2016年3月31日前无需给付被上诉人欠付租金的利息。2016年3月31日后，因上诉人欠付被上诉人房租，故应给付被上诉人利息，即以54890元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7860号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7860号民事判决第五项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7860号民事判决第四项即：“被告沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付原告张军2010年7月1日至2015年12月31日期间所欠20%房租的损失，以每季度租金20%即2,495元为计算基数，分别以2010年10月1日、2011年1月1日、2011年4月1日、2011年7月1日、2011年10月1日、2012年1月1日、2012年4月1日、2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日、2013年10月1日、2014年1月1日、2014年4月1日、2014年7月1日、2014年10月1日、2015年1月1日、2015年4月1日、2015年7月1日、2015年10月1日、2016年1月1日为计算起点，按照中国人民银行同期贷款利率计算，至被告实际给付之日止；”为：“沈阳假日大厦有限公司于本判决生效后10日内给付张军54890元的利息，自2016年4月1日起至沈阳假日大厦有限公司实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算”；四、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1496元，二审案件受理费1496元，共计为2992元，由沈阳假日大厦有限公司负担2892元，由张军负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年四月十三日书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 微信公众号“”